新華社杭州12月22日電  題：小區(qū)經(jīng)營收入，如何才能收得清楚花得明白

新華社記者  唐弢、荊淮僑

近日，浙江杭州一個小區(qū)業(yè)委會拿出120萬元經(jīng)營性收入，給業(yè)主們分紅，引發(fā)社會各界熱議。一些人認為經(jīng)營性收入屬全體業(yè)主，理應(yīng)取之于民“還”之于民；另一些人則表示，應(yīng)把錢存續(xù)起來以備不時之需。

事實上，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，小區(qū)內(nèi)諸如停車費、電梯間廣告費、活動場地費等經(jīng)營性收入也明顯上漲，如何管好這筆賬，既關(guān)系小區(qū)居民的生活質(zhì)量，也體現(xiàn)社會基層治理的能力。

小區(qū)經(jīng)營性收支易成一筆“糊涂賬”

眾所周知，在城市商品房小區(qū)中，兩筆錢關(guān)乎公共利益：一是物業(yè)維修基金，一是物業(yè)經(jīng)營性收益。

以此次分紅的杭州小區(qū)為例，這120萬元是小區(qū)業(yè)主共有部分的經(jīng)營性收入，一部分來自商鋪租金，一部分來自地下車位的租金。在業(yè)委會梳理了小區(qū)1到10月的財務(wù)收支情況后發(fā)現(xiàn)，還有138萬多元的結(jié)余。

近年來，小區(qū)經(jīng)營性收入來源日趨多樣。“有的小區(qū)商鋪租金不菲，有的有占地補償，多數(shù)小區(qū)地下車位的租金、電梯和戶外等公共部分的廣告位更是搶手。”杭州某物業(yè)公司負責(zé)人說。

隨著小區(qū)經(jīng)營性收入水漲船高，對于收益的處置就成為一個敏感的問題。事實上，根據(jù)物權(quán)法第70條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

“一方面，業(yè)主需要知道收益的多少以及用在何處；另一方面，業(yè)主也要了解和判斷收益使用的合理性。”杭州市住保房管局相關(guān)負責(zé)人說。為此，記者隨機采訪了多個小區(qū)的業(yè)主，他們大多知道小區(qū)里有不少“額外”的經(jīng)營性收益，但是具體這些收入最后如何使用的，很多人并不知情。

一位業(yè)主告訴記者，有的小區(qū)物業(yè)管理比較嚴格，還有業(yè)委會監(jiān)管。可有的小區(qū)沒有業(yè)委會，一些物業(yè)公司可能就將經(jīng)營性收益裝入“自己腰包”，也不向業(yè)主公示。

小區(qū)經(jīng)營性收支監(jiān)督乏力

業(yè)主不知情，社區(qū)沒權(quán)力，每年的物業(yè)經(jīng)營性收支成了大家都管不著的“灰色地帶”，也成為業(yè)主、業(yè)委會、社區(qū)之間矛盾糾紛的焦點。公共收益賬目問題，實則聚焦業(yè)委會的權(quán)責(zé)邊界。

根據(jù)2014年5月實施的《杭州市物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)經(jīng)營性收益“管理賬目每年向業(yè)主公布一次”。“但是賬目的公布方式以及公示時長，法規(guī)并沒有明確。”杭州市住保房管局相關(guān)負責(zé)人表示，在杭州商品房小區(qū)中，經(jīng)營性收支公示缺失、信息不對稱的現(xiàn)象仍然存在。

經(jīng)營性收益的分配權(quán)和使用，決定權(quán)在業(yè)主大會，但召開業(yè)主大會，必須要半數(shù)以上業(yè)主參加，實際操作難度大。如今許多小區(qū)，動輒上千住戶，業(yè)主們因為工作忙、怕麻煩、個人力量小等原因，無法形成有效監(jiān)督。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)管理處副處長張濤介紹，目前廣州市要求小區(qū)經(jīng)營性收益采取銀行專戶管理，能在一定程度上解決資金使用不透明的問題。記者在其他城市采訪時發(fā)現(xiàn)，目前一些小區(qū)業(yè)委會仍未能設(shè)立獨立賬戶，所有的物業(yè)經(jīng)營性收益都存放于物業(yè)公司的子賬戶中，由物業(yè)公司代管。

如此分散而薄弱的監(jiān)督力量，也使得在經(jīng)營性收益的最終使用上，紛爭不斷。一些業(yè)主出于“與其看不到一些東西，還不如發(fā)到手上踏實一點”的心態(tài)，提倡將收益用于改善業(yè)主福利；而從物業(yè)等的角度出發(fā)，這筆錢則既可用于補充小區(qū)專項維修資金、改善共用設(shè)施設(shè)備，也可作為物業(yè)費的補貼。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，小區(qū)經(jīng)營性收益應(yīng)從公共角度來考慮。“部分業(yè)主擔(dān)心經(jīng)營性收益被挪用，因此關(guān)鍵還是收支要清晰。既然有經(jīng)營性收益，可以在第二年小區(qū)管理中體現(xiàn)。比如為小區(qū)節(jié)假日的活動提供一些經(jīng)費支持等。”

用機制“捆牢”物業(yè)經(jīng)營的“錢袋子”

一筆可觀的經(jīng)營性收支，反映社區(qū)基層治理的大課題。專家認為，要管好這筆賬，就應(yīng)形成規(guī)范高效的管理和監(jiān)督機制。

對此，各地也在積極探索。17日，廣州市人大常委會審議了《廣州市物業(yè)管理條例（草案）》，用專門的章節(jié)對業(yè)主共有資金進行規(guī)范，從管理、使用、公開、監(jiān)督等方面提出了具體的要求。

今年7月，杭州出臺《杭州市物業(yè)經(jīng)營性收支信息公示試點工作方案》，要求業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)把每個月的物業(yè)經(jīng)營性收支項目、金額、摘要等錄入杭州市住保房管局的信息平臺，業(yè)主經(jīng)實名認證后，可以通過信息平臺查詢本人所在物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營性收支情況。

在小區(qū)經(jīng)營性收益的使用問題上，張濤表示，按照物權(quán)法規(guī)定，除涉及消防、電梯、滲水等危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的6個領(lǐng)域不受限制外，維修基金使用需業(yè)主總數(shù)和物業(yè)面積都要達到“雙三分之二”同意的比例才能使用。而使用物業(yè)經(jīng)營性收益的門檻只需“雙過半”，相比維修基金可操作性更強。

為此，杭州在制定發(fā)布的《業(yè)主委員會相關(guān)工作制度（試行）》中明確，原則上物業(yè)經(jīng)營收益的50%以上應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金。這就最大程度限制了業(yè)委會或物業(yè)直接向業(yè)主發(fā)錢，從而影響小區(qū)后續(xù)運行等問題。

廣州也在制定相關(guān)條例時，引導(dǎo)業(yè)主將經(jīng)營性收益投向維護。同時也在積極探索與商業(yè)保險合作，幫助小區(qū)建立起市場化的保障措施。“只要經(jīng)過業(yè)主大會的投票，經(jīng)營性收益的使用沒有任何限制。面對更長遠的小區(qū)維護，在使用業(yè)主共有資金時，應(yīng)更加慎重。”張濤說。（完）