隨著償債高峰的到來(lái)，2019年上半年，降負(fù)債、防范金融風(fēng)險(xiǎn)成為擺在不少房企面前的重任。如今半年已過(guò)，房企們的降負(fù)債效果如何？參考wind數(shù)據(jù)和上市房企公告，新京報(bào)統(tǒng)計(jì)的《2019年上半年50家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率排行榜》（簡(jiǎn)稱《榜單》）顯示，50家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.1%，略高于2018年底的80.65%，其中有30家房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%。在代表短期償債能力的速動(dòng)比率指標(biāo)方面，平均為0.59，與2018年底持平。

30家房企資產(chǎn)負(fù)債率超80%

中信建投報(bào)告指出，2019年-2022年分別有4804.81億元、2559.80億元、2032.93億元、68.20億元房地產(chǎn)債可能被投資者選擇回售。若考慮回售規(guī)模，2019年房地產(chǎn)債償還壓力將出現(xiàn)高峰。其中，三季度房地產(chǎn)債到期壓力最大，達(dá)到1133.24億元。

基于房地產(chǎn)調(diào)整周期的持續(xù)以及到來(lái)的償債高峰，不少房企選擇主動(dòng)降杠桿、降負(fù)債，除了加速回款、提質(zhì)增效外，還通過(guò)各種籌資手段來(lái)償還到期債務(wù)或者是置換即將到期債務(wù)。但是由于以新?lián)Q舊，房企的整體債務(wù)并未減少。根據(jù)《榜單》，50家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.1%，高于2018年底的80.65%，其中30家房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%，10家房企超過(guò)85%，4家房企超過(guò)90%，包括中梁控股、中南建設(shè)、建業(yè)地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商85%的資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)據(jù)是可以容忍的，但部分企業(yè)超過(guò)這個(gè)指標(biāo)，一定要警惕兌付壓力。

在短期償債能力的反映中，傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，速動(dòng)比率是反映企業(yè)短期償債能力的重要指標(biāo)之一。一般來(lái)講，速動(dòng)比率維持在1較為正常，它表明企業(yè)的每1元流動(dòng)負(fù)債就有1元易于變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)抵償，短期償債能力有可靠的保證。速動(dòng)比率過(guò)低，企業(yè)的短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大，速動(dòng)比率過(guò)高，企業(yè)在速動(dòng)資產(chǎn)上占用資金過(guò)多，會(huì)增加企業(yè)投資的機(jī)會(huì)成本。

具體到房地產(chǎn)企業(yè)，由于長(zhǎng)期采用高杠桿模式，其速動(dòng)比率普遍偏低。根據(jù)《榜單》，50家上市房企的平均速動(dòng)比率為0.59，與2018年底持平。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，從整體數(shù)據(jù)來(lái)看，未來(lái)房企的短期償債壓力依舊非常大。但是也要看到，房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)，對(duì)于資金的依賴性、杠桿的利用率非常高，速動(dòng)比率達(dá)到1說(shuō)明更加穩(wěn)健，如果沒(méi)有達(dá)到1也不意味著會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。

中南建設(shè)、建業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率位居前列

值得關(guān)注的是，在50家上市房企中，中梁控股、中南建設(shè)和建業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率排在前三位。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日，中梁控股的負(fù)債總額為1883.03億元，資產(chǎn)負(fù)債率為95.3%。中南建設(shè)的資產(chǎn)負(fù)債率為91.2%，雖然較年初下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，但是仍處于高位。深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)，在2019年上半年的資產(chǎn)負(fù)債率大幅攀升，較上年同期增加近4個(gè)百分點(diǎn)，較去年底增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，高達(dá)91.04%，這是近幾年來(lái)建業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率的最高值。

值得關(guān)注的是，龍頭房企如融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、綠地控股、萬(wàn)科，其資產(chǎn)負(fù)債率也排在前列，分別為90.8%、89.3%、88.3%、85.3%。此外，資產(chǎn)負(fù)債率同比增速較為明顯的房企有金地商置、濱江集團(tuán)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、華僑城A、禹洲地產(chǎn)、中國(guó)金茂、招商蛇口、新城控股等，增幅均超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)。

在速動(dòng)比率排名方面，速動(dòng)比率超過(guò)1的房企有首創(chuàng)置業(yè)、時(shí)代中國(guó)，排名最后兩位的房企為中梁控股、泰禾集團(tuán)，分別為0.39、0.24。

發(fā)債、借新還舊降低短期償債壓力

2019年四季度以后，房企還將迎來(lái)償債高峰。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中資房企償債高峰發(fā)生在2019年9月、2019年10月、2020年3月、2020年7月及2020年8月，償還總額分別為898.6億元、724.8億元、727.5億元、721.1億元和819.2億元。

為了償還債務(wù)，2019年以來(lái)，各大房企不僅加速回款，還通過(guò)各種手段籌資以應(yīng)對(duì)債務(wù)，特別是今年上半年的3、4月份，融資閘口相對(duì)寬松，房企迎來(lái)發(fā)債高峰。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，9、10月份，房企將迎來(lái)新一輪償債高峰，但是整體來(lái)看，房企資金是可以覆蓋即將到來(lái)的債務(wù)的。今年的前4個(gè)月，房企大量發(fā)債、借新還舊，完全能夠覆蓋債務(wù)高峰。但是如果眼光放遠(yuǎn)一點(diǎn)，2020年下半年到2021年，又是一個(gè)償債的高峰點(diǎn)。

即便如此，從各大房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，償債壓力仍不容小覷。張波表示，未來(lái)一類風(fēng)險(xiǎn)很大，就是負(fù)債率過(guò)高的房企，無(wú)論是否是大型品牌房企，負(fù)債率過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以往幾年，并且不排除有高負(fù)債的“大象”級(jí)房企倒下現(xiàn)象產(chǎn)生。

榜單&分析

中梁控股資產(chǎn)負(fù)債率最高

在50家上市房企中，中梁控股以95.3%的資產(chǎn)負(fù)債率排名第一。不過(guò)，其凈負(fù)債率大幅下降，由年初的58.1%降至43.5%；持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金247.21億元，較年初有所增加，短期負(fù)債為144.67億，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.71。對(duì)于負(fù)債率下降的原因，中梁控股方面解釋稱，公司來(lái)自物業(yè)銷售產(chǎn)生的內(nèi)部現(xiàn)金大幅增加，一定程度上減少了對(duì)外部借款的倚賴。值得關(guān)注的是，由于上市前，中梁控股的貸款依賴于國(guó)內(nèi)銀行貸款和信托類的融資，所以一直存在著融資成本高企的問(wèn)題。中報(bào)顯示，中梁控股的融資成本為2.5億元，較去年同期的1.43億元同比增加74.3%。

泰禾集團(tuán)速動(dòng)比率墊底

在50家上市房企中，泰禾集團(tuán)的速動(dòng)比率為0.24，排名最后一位。事實(shí)上，在通過(guò)一系列動(dòng)作，諸如加快項(xiàng)目去化與回款、出售多個(gè)項(xiàng)目、減少拿地以及與多家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成新的合作，泰禾2019年緊張的現(xiàn)金流狀況有所緩解，資產(chǎn)負(fù)債率較2018年末下降2.28個(gè)百分點(diǎn)，至84.60%；凈負(fù)債率較報(bào)告期初大幅下降126.15個(gè)百分點(diǎn)。

但是泰禾的短期償債壓力仍在，截至2019年6月30日，泰禾短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債由去年底的574.28億元降至330.74億元，其截至期末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為129.67億元，貨幣資金對(duì)短債的覆蓋比是0.39。