“‘部分銀行暫停授信’、‘利率上調(diào)’等樓市利空動作讓房企融資渠道進(jìn)一步鎖緊。” 同策研究院研究總監(jiān)張宏偉曾表示，房企融資難問題雪上加霜，今年將成為房企“生死攸關(guān)”的一年。

《證券日報(bào)》記者根據(jù)同策咨詢研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)獲悉，2018年前4個(gè)月，40家典型房企總計(jì)融資2726億元，境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均有不同程度波動，房企多元化融資渠道全面被堵。

“地主家也沒有余糧”的地產(chǎn)商缺錢之勢似乎撲面而來，若海外融資閘口遭到關(guān)閉，房企資金鏈將再度惡化。

同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為，房企“資金饑渴癥”持續(xù)加重，在房地產(chǎn)市場調(diào)控基本面未發(fā)生改變時(shí)，地產(chǎn)商到了“拿錢比拿地重要，回款比銷售重要”的重要“續(xù)命”節(jié)點(diǎn)。

“錢袋子”被扎緊

據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態(tài)，其中，國內(nèi)貸款增速和個(gè)人按揭貸款增速雙雙出現(xiàn)負(fù)增長。

對此，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，4月18日央行降準(zhǔn)，釋放4000億元增量資金，卻并未緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張狀況。1月份-4月份信貸增速的下滑，代表以金融去杠桿為目標(biāo)，針對房地產(chǎn)的信貸定向緊縮仍在繼續(xù)，流向房地產(chǎn)的資金閘門逐漸關(guān)小。同時(shí)，資金使用成本也在不斷提升。

事實(shí)上，境內(nèi)融資環(huán)境也不容樂觀，融資難度仍舊很高。境內(nèi)發(fā)債渠道依然收緊，從成功發(fā)行的境內(nèi)債券來看，僅是以超短融、租房專項(xiàng)債券為主的另類融資途徑；境內(nèi)銀行貸款融資渠道也進(jìn)一步收縮，4月份監(jiān)測的40家典型房企共融資47.20億元，環(huán)比上月下降16.28%；信托貸款融資額為14.41億元，較上月大幅下跌60.58%。

據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在2017年12月以前，境內(nèi)再融資為最主要的股權(quán)融資方式，但自2017年12月以來，監(jiān)測的40家上市房企股權(quán)融資方式均為執(zhí)行股票期權(quán)計(jì)劃，境內(nèi)再融資額連續(xù)3個(gè)月為0。

陳朦朦認(rèn)為，此前金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模高主要由于層層嵌套，監(jiān)管趨嚴(yán)后，很多機(jī)構(gòu)做不了債權(quán)類業(yè)務(wù)只能做股權(quán)投資。因此有能力的上市房企可利用上市優(yōu)勢，利用再融資方式為公司提供充足的資金需求。如今，股權(quán)融資的重啟或多或少反映出房企資金壓力下被迫轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式的“無奈”。隨著融資渠道繼續(xù)保持收緊，未來這種融資方式也將進(jìn)一步蔓延，但仍需規(guī)避股權(quán)稀釋等帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

借道海外債“儲糧”

今年1月份以來，借道海外融資“儲糧”的動作頻發(fā)。4月份，海外融資總額折合人民幣376.12億元，相比上月份193.44億元大幅上升。從幣種來看，2018年4月份房企融資仍以人民幣為主，美元次之、新加坡元第三。

值得注意的是，新加坡元首次超過港元位列第三，主要原因是本月有兩家房企（龍光地產(chǎn)和建業(yè)地產(chǎn)）選擇發(fā)行以新加坡元為貨幣單位的公司債，融資金額為16.68億元（3.5億新加坡元）。

陳朦朦認(rèn)為，在國內(nèi)融資難度系數(shù)高，外部環(huán)境發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變時(shí)，房企海外融資規(guī)模擴(kuò)大是必然趨勢。

“資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)合理，現(xiàn)金流得到改善，各種財(cái)務(wù)指標(biāo)良好的房企評級較高，海外融資成本較低。”某分析師向《證券日報(bào)》記者表示，但有些中型房企負(fù)債較高，想借道海外融資儲備“糧食”過“小年”的想法可能難以實(shí)現(xiàn)，即使成功獲得融資可能也將付出高昂的資金成本，將對利潤造成嚴(yán)重侵蝕。

陳朦朦認(rèn)為，更雪上加霜的是，目前房企融資的戰(zhàn)場主要集中在海外資本市場，然而 4月19日，外匯管理局強(qiáng)調(diào)了對于房企借外債的審慎態(tài)度，除有特殊規(guī)定外，房企不得借用外債。這無疑將增加了地產(chǎn)企業(yè)在辦理外債事前簽約備案上的難度，從而導(dǎo)致未來房企境外融資環(huán)境可能惡化。

“錢袋子”被扎緊之后，房企正在實(shí)施開源與節(jié)流并行的策略來緩解資金壓力。

郭毅表示，在增加資金入口上，一方面，房企可積極尋求進(jìn)入到政策扶持的新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域，比如集體租賃住房、舊改和棚改等城市更新，爭取信貸支持；另一方面，也應(yīng)合理定價(jià)，加快庫存去化，加速回籠資金。

在節(jié)流方面，今年以來，房企一改過去的大舉擴(kuò)張策略，拿地趨于保守，北京、杭州、成都等城市相繼出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象，其中北京流拍土地的數(shù)量更累計(jì)達(dá)到6宗之多。此外，在多項(xiàng)目滾動開發(fā)的同時(shí)，開發(fā)商正通過加快開工以盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流回正，并將資金用于下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，慢施工、緩竣工則可以將開發(fā)費(fèi)用的支付節(jié)點(diǎn)后移，由此實(shí)現(xiàn)資金使用效率的最大化，提升企業(yè)利潤。

郭毅稱，在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的目標(biāo)下，樓市調(diào)控的總體趨勢不會放松，而隨著金融去杠桿進(jìn)入下半場，房地產(chǎn)資金緊縮的形勢也會繼續(xù)延續(xù)。