上半年樓市“前高后低”分化加劇

下半年市場面臨進一步調整 警惕部分三四線新庫存風險

今年上半年，中央重申“房住不炒”的政策主基調，落實因城施策、城市主體責任的長效機制。地方“因城施策”有收有放，市場成交“前高后低”，各線城市分化加劇。分析人士指出，下半年政策仍將以穩(wěn)為主，但房地產市場面臨進一步規(guī)模調整，同時應當警惕部分三四線出現新的庫存風險。

各地堅持“房住不炒”政策基調

2019年上半年，針對房地產行業(yè)，從中央到地方、從需求管理到供給管理，都體現出了高度的政策協同，中央層面多次強調“房住不炒”，各地政府根據形勢變化及時跟進政策，因城施策以確保市場平穩(wěn)運行。

“上半年房地產行業(yè)整體的政策基調體現為：堅持‘房住不炒’，調控力度不減。”中國指數研究院相關負責人分析認為，今年4月份中央政治局會議對“房住不炒”的再次強調，對市場情緒、后續(xù)政策的跟進起到了關鍵的引導作用。

隨后，多個監(jiān)管部門協同緊盯市場風險。住建部的適時預警、央行的貨幣閘口管控、銀保監(jiān)會的資金通道監(jiān)管，共同構建起了房地產市場的風險防范機制。

值得一提的是，上半年住建部連續(xù)兩次預警提示。4月份，住建部明確將房地產長效機制考核目標落實到年度、季度甚至月度，并對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警。5月，住建部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

“住建部連續(xù)兩次預警提示足以說明決策層調控房地產的決心已定，房價仍是不能碰的紅線。”克而瑞地產研究中心分析人士指出。而在被住建部點名房價預警提示之后，蘇州多部委緊急召開座談會，明確2019年房價漲幅目標必須控制在5%以內，且不排除進一步加碼調控的可能性。

在業(yè)內看來，地方政府緊縮政策數量呈現“前低后高”“前穩(wěn)后嚴”，調控跟隨市場變化及時調整。政策緊縮程度自4月以來明顯加強，特別是近期市場熱度較高的西安、蘇州，分別升級了限購、限售政策。同時，全國部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、蘇州、東莞等地及時收緊土拍政策。這些都充分體現了調控緊盯市場變化及時收緊的特點。

記者注意到，今年上半年，房地產信貸政策相較寬松，房貸利率連續(xù)6個月逐級回落。融360數據顯示，截至2019年5月份，首套房貸平均利率降至5.42%，較前期高點減少0.29個百分點；二套房貸平均利率跌至5.74%，較前期高點減少0.33個百分點。

市場“前高后低”分化加劇

近日，易居房地產研究院公布的數據顯示，2019年6月份，受監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長8%，同比增長3%。結合近6月移動平均數據來看，2019年上半年，40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比2018年下半年下降10.3%，同比2018年上半年下降0.3%。

上半年重點城市商品住宅成交規(guī)模穩(wěn)中略降，新房價格表現平穩(wěn)，但各線城市市場分化更加明顯。易居研究院研究員沈昕分析指出，這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月份出現了“小陽春”行情，而大部分三四線城市則持續(xù)走弱。

“在‘房住不炒’的大背景下，下半年成交出現較大回升的可能性不大。”沈昕分析認為，預計2019年下半年40城成交繼續(xù)下滑。分城市類別看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，已經企穩(wěn)反彈；東部和中部二線城市后續(xù)還有可能繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

不僅僅是新房市場，近日，貝殼研究院發(fā)布的《2019中國房地產半年報》指出，上半年全國重點城市房地產市場從低迷中走出，但回暖并不穩(wěn)定，市場整體表現出“前高后低，分化加劇”的特點。

“上半年后期成交量雖然下落，但新增客源及帶看量并未同步減少。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，“不過，重點城市的改善型需求受制于認房認貸難以釋放，市場缺乏大幅向上動能。”

今年上半年，部分城市出現樓市“小陽春”、土地市場回暖等苗頭。貝殼研究院的數據顯示，北京、上海、深圳、西安、杭州等城市二手房市場大幅調整后，需求開始釋放。“上半年，重點城市二手房市場，在部分地區(qū)一季度行政調控放松、房貸利率下調、市場預期改善等因素影響下，從底部回暖。”許小樂分析認為，這種回暖表現為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下，市場回暖并未持續(xù)，2019年上半年呈現明顯的“前高后低”特征。

部分城市“新庫存”風險隱現

業(yè)內人士普遍認為，下半年房地產市場仍將以“穩(wěn)”為第一要務，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止房地產市場出現大起大落，進而落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期調控目標。而在具體的執(zhí)行層面，中央已將更多的政策自主權賦予地方政府，要求夯實城市政府主體責任，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。基于此，熱點城市調控政策仍需從緊執(zhí)行，且不排除加碼調控的可能性。多數三四線城市房地產市場猶存較大的下行壓力，調控政策微調放松已在預期之中。隨著樓市成交明顯放緩，廈門、煙臺等二三線城市庫存風險浮出水面，下半年壓力城市有望逐步放開調控，“四限”政策皆有放松可能性。

易居研究院統計的上半年50城市商品房供求比與土地庫存去化周期顯示，當前二線城市土地庫存去化周期仍處于長期的向上趨勢中，并且即將超過三四線城市的水平。一季度以來房企在二線城市拿地面積快速增長，但隨著“小陽春”的熱度的降低，熱點城市房地產市場下半年或將開始降溫。

對此，易居研究院研究員王若辰分析預測，未來一年半，無論50城商品房成交量增加、減少或保持不變，商品房供求比都大概率將在大于1的區(qū)間內繼續(xù)震蕩上行。“即未來一年半，商品房供應量將大于需求量，建議房企未來適當控制拿地量。”

在分析人士看來，下半年房地產信貸政策或將適度收緊，房企融資將明顯收緊，尤其是那些激進拿地的房企將成重點監(jiān)管對象。不過，在資金利率相較低廉的大環(huán)境下，下半年商業(yè)銀行仍將增配居民房貸業(yè)務，房貸利率有望延續(xù)前期下行趨勢，但進一步下降空間相對有限。

鑒于2019年上半年我國經濟、貨幣政策、樓市調控基調等影響房地產市場走向的諸多因素整體發(fā)展方向符合去年底預期。中指院方面預測，2019年全年全國房地產市場將呈現“市場規(guī)模高位回落，價格穩(wěn)字當頭，投資、新開工中低速增長”的特點。考慮到目前全國商品房銷售規(guī)模已平穩(wěn)回落，但投資、新開工增速仍較為突出，預計下半年市場規(guī)模調整將進一步深化，投資、新開工增速存繼續(xù)下調空間。（記者 高偉）