何為容積率？當(dāng)前容積率低嗎？提高一線城市土地容積率有多大可能性？其背后又暗藏多少樓市密事？

容積率并非越高越好

通俗地講，容積率是項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積與用地面積之比，即“容積率=總建筑面積/用地面積”。

例如，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃用地面積為1萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為2萬(wàn)平方米，則其容積率為2。

工業(yè)用地也涉及到容積率問(wèn)題，但國(guó)內(nèi)的民眾可能更為關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是住宅類(lèi)項(xiàng)目，畢竟這與日常生活環(huán)境關(guān)系更大。

一般而言，不同性質(zhì)的建筑項(xiàng)目容積率會(huì)有所不同，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如寫(xiě)字樓和商場(chǎng)等容積率較高，住宅類(lèi)項(xiàng)目的容積率一般較低。

按照相關(guān)規(guī)定，一宗用地在出讓之前就會(huì)確定總建筑面積以及容積率等指標(biāo)，且成交后不能自行更改。如項(xiàng)目建設(shè)方打算調(diào)整容積率，則需上報(bào)規(guī)劃部門(mén)審批，且可能需要補(bǔ)繳土地出讓金。

一般情況下，若用地面積不變，調(diào)高單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的容積率，意味著其總建筑面積會(huì)增加，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有兩個(gè)好處，一是土地單價(jià)會(huì)降低，即企業(yè)為每平方米商品房支付的地價(jià)成本降低；二是企業(yè)可銷(xiāo)售的面積也會(huì)增加，進(jìn)而增加銷(xiāo)售收入。

不過(guò)，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，并非容積率越高越好，容積率的提高也意味著建筑密度的增加，會(huì)影響居住環(huán)境的舒適度，進(jìn)而影響這個(gè)項(xiàng)目的總體品質(zhì)。

但容積率也不能過(guò)低，否則就意味著對(duì)土地的利用率相對(duì)低效，對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)而言，建設(shè)用地資源原本就相對(duì)緊張，如果大量建設(shè)一些低容積率的項(xiàng)目，則會(huì)更加劇這個(gè)緊張局面。

那到底多大的容積率較為合適？對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是住宅類(lèi)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，每宗地塊的容積率是在出讓之初就確定的，從近年的實(shí)例來(lái)看，一般是在2到3之間。容積率過(guò)低或者過(guò)高的項(xiàng)目存在，但不是主流。

房企為何偏愛(ài)“高低配”

出于集約用地的考慮，自2010年開(kāi)始，原國(guó)土資源部就下發(fā)文件，要求限制低密度大戶型住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1.0。

什么樣的住宅容積率會(huì)低于1.0？一般是指別墅類(lèi)，包括獨(dú)棟別墅、雙拼別墅等。也就是說(shuō)，早在2010年開(kāi)始，別墅類(lèi)住宅的建設(shè)已經(jīng)開(kāi)始受到政策限制。

但當(dāng)前在一些熱點(diǎn)城市，民眾依然時(shí)常可以看到諸多打著“別墅”字樣的房產(chǎn)銷(xiāo)售廣告，這些真是容積率很低的別墅類(lèi)住宅項(xiàng)目嗎？

其實(shí)不然。在這些所謂別墅類(lèi)項(xiàng)目中，不少屬于“冒牌”產(chǎn)品，即整個(gè)項(xiàng)目的容積率在1.0以上甚至超過(guò)2，肯定無(wú)法建造成純別墅項(xiàng)目，只能采用混搭的手法，一部分做獨(dú)棟或雙拼別墅，一部分做成高層住宅，利用后者的高容積率來(lái)平衡前者的低容積率，進(jìn)而滿足整體容積率的要求。

從總體效果上看，這種項(xiàng)目多是四周幾棟二三十層的高層住宅，而位于中心地帶的則是一些低密度，低高度的類(lèi)別墅住宅，俗稱(chēng)“高低配”。

開(kāi)發(fā)商為何要這么做？在不考慮違規(guī)私自更改容積率的情況下，總的建筑面積是確定的，為何要設(shè)計(jì)成高低配的產(chǎn)品組合，而不是基本統(tǒng)一的多層或者高層住宅？

主要目的還是為了利潤(rùn)最大化。一般而言，在同一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，別墅類(lèi)的產(chǎn)品溢價(jià)會(huì)更高，而多層或者高層之間的差距不大。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，一個(gè)20萬(wàn)平方米的“高低配”社區(qū)，高層假設(shè)18萬(wàn)平方米，別墅產(chǎn)品為2萬(wàn)平方米，高層成交均價(jià)2萬(wàn)元/平方米，別墅的成交均價(jià)為4萬(wàn)元/平方米，這個(gè)項(xiàng)目的總貨值為44億元；假如這個(gè)20萬(wàn)平方米為純高層住區(qū)，那么它的總貨值為40億元。

此外，借助這種容積率上的高低配，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在宣傳上會(huì)重點(diǎn)凸顯低容積率的部分，抬高該項(xiàng)目的定位和定價(jià)，拓展客戶群體。

這種做法違規(guī)嗎？從現(xiàn)行法律法規(guī)來(lái)說(shuō)，似乎并沒(méi)有違規(guī)之處，但問(wèn)題在于這種做法會(huì)造成同一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)出現(xiàn)兩種差別很大的居住環(huán)境，而且，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)在兩個(gè)區(qū)域之間修建圍墻，并設(shè)置不同的綠化率，造成同一個(gè)項(xiàng)目里存在兩個(gè)品質(zhì)高低不同的社區(qū)。

近年來(lái)，由于不少項(xiàng)目需要配建一定面積的保障房，因保障房的價(jià)格由政府規(guī)定，企業(yè)也不用負(fù)責(zé)銷(xiāo)售，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)就越發(fā)喜歡高低配組合，將保障房建成超高層、高容積率、低綠化率，極力地去節(jié)省建造成本，相對(duì)應(yīng)的是，將該項(xiàng)目?jī)?nèi)商品房部分區(qū)域盡力打造成多層、低容積率、高綠化率，以謀求更高的定價(jià)。

此舉雖不違規(guī)，但合理嗎？不同群體之間的看法不盡相同，但在現(xiàn)實(shí)中，因?yàn)橥粋€(gè)項(xiàng)目中不同區(qū)域之間建造品質(zhì)差別很大，已經(jīng)出現(xiàn)不少業(yè)主之間的糾紛或者維權(quán)事件，相關(guān)部門(mén)對(duì)這個(gè)問(wèn)題也應(yīng)該予以重視。

私自調(diào)整謀取更高利潤(rùn)

近年來(lái)，每逢樓市銷(xiāo)售低迷之際，一些高價(jià)地塊就成了開(kāi)發(fā)商的燙手山芋，為了降低土地成本，調(diào)整容積率就成為了一個(gè)決策選項(xiàng)。

調(diào)高容積率可能帶來(lái)更多的銷(xiāo)售面積，調(diào)低容積率則可提升項(xiàng)目定位，企業(yè)調(diào)整容積率的動(dòng)機(jī)可以理解，但需要注意的是，一些房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)調(diào)整容積率的案例。

企業(yè)有動(dòng)機(jī)，規(guī)劃建設(shè)部門(mén)有審批權(quán)限，正因如此，在意圖獲取更多利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商和掌握著規(guī)劃審批權(quán)的建設(shè)規(guī)劃部門(mén)之間，也就有了權(quán)錢(qián)交易的空間。官商勾結(jié)、在城鄉(xiāng)規(guī)劃的行政審批中對(duì)容積率的調(diào)整搞“暗箱操作”，曾導(dǎo)致建設(shè)系統(tǒng)大批干部落馬。

住建部一位原高層曾指出，近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，行業(yè)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了多起官商勾結(jié)、私自變更規(guī)劃、調(diào)整容積率，損害業(yè)主利益謀取私利的案件，引起了國(guó)家相關(guān)主管部門(mén)的高度關(guān)注。

“一些開(kāi)發(fā)商拿到土地后，便采取不正當(dāng)手段，勾結(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)的某些領(lǐng)導(dǎo)干部，擅自修改規(guī)劃方案，改變土地使用性質(zhì)，或者提高容積率，以謀取非法利潤(rùn)。”該官員稱(chēng)。

十年前的2009年2月27日，重慶規(guī)劃系統(tǒng)窩案的核心人物、原重慶市規(guī)劃局局長(zhǎng)蔣勇因受賄1796萬(wàn)余元被判死緩。而通過(guò)調(diào)整規(guī)劃、調(diào)增容積率等手段為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商謀取利益，是法院認(rèn)定的其主要犯罪行為。(劉展超)