許多人羨慕實(shí)行自管模式的小區(qū) 記者選取樣板一探究竟

業(yè)主自管就萬事大吉了？

停車場的通道上也停滿了車，存在安全隱患。

有不少不滿物管公司的業(yè)主，對選擇了自管模式的小區(qū)非常羨慕，而選擇了自管模式就可以更省心了嗎？日前，有自管小區(qū)的業(yè)主對記者表示，小區(qū)自管后雖然有盈余，但聘請低工資的保安及清潔工，物業(yè)服務(wù)水平降低了，當(dāng)物管、業(yè)委會和業(yè)主三方關(guān)系變?yōu)闃I(yè)主與業(yè)委會兩方關(guān)系之后，更需要制衡和監(jiān)督機(jī)制，而目前似乎還沒有很好的解決模式。業(yè)內(nèi)人士表示，物管和自管都只是小區(qū)的管理模式，不可否認(rèn)，對于業(yè)委會自管的指引和監(jiān)督在政策法規(guī)上都存在空白。對于單個業(yè)主而言，無論面對物業(yè)管理公司還是業(yè)委會，都是弱勢的一方，業(yè)主自管不是目的，業(yè)主自治才是方向。　文/圖：廣州日報全媒體記者

自管小區(qū)業(yè)主：自管組織誰來管？

楊女士（化名）所在的小區(qū)規(guī)模較小，目前實(shí)行的是業(yè)主自管的模式。她告訴記者，小區(qū)的物管費(fèi)雖然一直維持低位，但感覺小區(qū)管理質(zhì)量差強(qiáng)人意。比如，小區(qū)的清潔衛(wèi)生問題，為了降低用工人員的成本，聘請一些年齡較大的工作人員，運(yùn)垃圾速度緩慢，即使電梯中貼著收垃圾的時間段，也沒有按時間完成，常常在上下班高峰期還碰到運(yùn)垃圾的狀況，影響電梯使用效率。而停車場的通道上也停滿了車，存在安全隱患。

而最讓楊女士不滿的是，她認(rèn)為業(yè)委會不公布明細(xì)收支賬，小區(qū)的各種支出不受到監(jiān)管，比如，小區(qū)要安裝監(jiān)控系統(tǒng)，每層樓都要裝攝像頭，這種監(jiān)控力度顯然已經(jīng)超出安保的需求的必要，因此提出要求召開臨時業(yè)主大會，讓業(yè)委會匯報自管以來的工作情況，不過遭到了拒絕。

記者在小區(qū)見到，作為一個有近二十年樓齡的小區(qū)，小區(qū)整體清潔度還是保持得不錯，安裝了新的門禁系統(tǒng)。不過，在等電梯的時候確實(shí)碰到一臺電梯一直在運(yùn)送垃圾的情況，有業(yè)主告訴記者，小區(qū)清潔人員住在樓棟頂層，為貼補(bǔ)家用，他們也會將各種垃圾分類收集變賣，垃圾堆積也影響了環(huán)境。而停車場進(jìn)出口處的通道確實(shí)也停滿了車。

對此，業(yè)委會負(fù)責(zé)人張女士（化名）表示，小區(qū)因?yàn)橐?guī)模較小，在沒有找到合適的物業(yè)管理公司接手的情況下，才采取了由業(yè)委會管理和監(jiān)督，通過社會招聘物業(yè)管理服務(wù)人員到小區(qū)服務(wù)的“業(yè)主自行管理”模式。目前小區(qū)物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按每戶1.75元/m2收取，商鋪每戶按6元/m2收取。經(jīng)過三四年的自管，這種模式受到了業(yè)主們的認(rèn)可，雖然物管費(fèi)沒有提高，但小區(qū)賬戶的結(jié)余卻在逐年增長，目前已有50多萬元，利用賬戶結(jié)余，小區(qū)大堂的天花板進(jìn)行了翻新，也搞好了綠化和基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)，并購置了監(jiān)控設(shè)備。

對于業(yè)主們反映的情況，如衛(wèi)生問題，都是立即要求改進(jìn)，而賬務(wù)也是有張貼公開的，各個崗位都是有責(zé)任規(guī)定和要求的。業(yè)委會近期也接到街道的約談，就楊女士反映的問題給予回復(fù)，因各種原因不便召開臨時業(yè)主大會。

自管模式需要更清晰的指引

有業(yè)內(nèi)人士表示，自管并不意味著物業(yè)管理中所有的問題都能解決。無論是《物權(quán)法》還是《物業(yè)管理條例》關(guān)于業(yè)委會的規(guī)定和內(nèi)容都相當(dāng)有限，對于議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)委會的操守、運(yùn)作、監(jiān)管等都沒細(xì)致的指引，很多靠業(yè)委會自己摸索，缺乏法規(guī)依據(jù)。在政策上需要政府有關(guān)部門進(jìn)一步完善。

有業(yè)主對記者表示，從物業(yè)管理公司、業(yè)委會、業(yè)主三方模式轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主、業(yè)委會模式，其中的關(guān)系發(fā)生變化，一些疑問需要得到解答。從管理水平來看，如何判斷和評價自管水平的高低，物業(yè)管理公司是有資質(zhì)級別評定的，但自管則是空白。從監(jiān)管來看，三方模式時，業(yè)委會可以對物業(yè)公司進(jìn)行一定的監(jiān)管，而變成兩方模式，業(yè)主和業(yè)委會似乎成了對立方。業(yè)主質(zhì)疑小區(qū)的收支問題，是否有查賬權(quán)，該怎么查？業(yè)委會面臨業(yè)主質(zhì)疑應(yīng)對程序又該是怎樣的？沒有固定程序可執(zhí)行。此外，業(yè)主自管的收費(fèi)和盈余性質(zhì)也值得探討。作為有盈利需求的物業(yè)管理公司，追求利益降低成本無可厚非，如果是業(yè)主自管模式，是否還有盈利的必要呢？物業(yè)管理費(fèi)用于支付成本支出，如果小區(qū)通過利用全體業(yè)主的資源獲得盈利，賬面盈余越來越多，資金如何使用如何管理，都沒有指引。

華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧表示，他們也接觸到不少小區(qū)要狀告業(yè)委會的例子，如有小區(qū)業(yè)委會做賬是用鉛筆的，在支出中有不少吃喝交際花費(fèi)，引起業(yè)主們的不滿。但目前對業(yè)主而言，碰到這樣的情況只有兩種途徑來解決，一是提起罷免業(yè)委會，二是走法律途徑，提起訴訟要求法院審核賬目，對于小業(yè)主而言，面對的是相對強(qiáng)勢且有組織的業(yè)委會或物管公司，業(yè)主在取證上也有難度，整體來說是對業(yè)主相當(dāng)不利的局面。

周活寧表示，在長期的自管實(shí)踐中，他覺得最先應(yīng)該解決的是讓全體業(yè)主參與小區(qū)管理的問題，實(shí)際上是小區(qū)自治的問題。其次才是管理方式的問題，是選物管公司還是自管等。業(yè)委會在城市小區(qū)之中還不普遍或者普及，已有的業(yè)委會在內(nèi)部建設(shè)、對內(nèi)處理業(yè)主關(guān)系對外處理物業(yè)關(guān)系等方面還需要較長時期的培育和進(jìn)步的過程。有些業(yè)委會制度不完善、操作不規(guī)范，與業(yè)主和物業(yè)公司都可能存在一定的矛盾。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，應(yīng)該看到這是發(fā)展中的問題，需要各方加以引導(dǎo)培育。主管部門甚至可以出臺一個小區(qū)業(yè)委會的指引，甚至是標(biāo)準(zhǔn)化范式，引導(dǎo)業(yè)委會成立、管理和提升。

記者觀察：業(yè)主自管水平也需要升級

小區(qū)管理問題一直是個大難題。而對于單個業(yè)主而言，個人利益顯然更重要。比如，就小區(qū)的物管費(fèi)問題，有業(yè)主愿意付出更多成本享受更好的服務(wù)，有業(yè)主則更在乎物管費(fèi)漲不漲。而就停車問題，對于沒有車位的業(yè)主而言，把車停到停車場才是最實(shí)際的，而對于有固定車位的業(yè)主而言，通道通暢沒有安全隱患更重要，這些都是業(yè)主的需求，如何處理其中的關(guān)系考驗(yàn)的是管理的水平。物管公司有資質(zhì)評級，每一級的服務(wù)水平有具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而業(yè)主自管，沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)水平也與業(yè)委會的管理水平相關(guān)，這種不確定性常常容易產(chǎn)生矛盾。

對于業(yè)委會而言，提升自管水平顯然非常有必要，而對于業(yè)主應(yīng)更有主人翁意識，更多地關(guān)注小區(qū)事務(wù)，業(yè)主們熱情參與和監(jiān)督對小區(qū)更加重要，而不是等到各種矛盾問題突出才出來維權(quán)。