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自如CEO:無第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)支撐房屋檢測(cè)需求
自如CEO:長(zhǎng)租公寓靠低毛利運(yùn)營(yíng)
熊林稱市場(chǎng)上沒有足夠第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)支撐自如數(shù)萬房屋檢測(cè)需求
“阿里員工去世,生前租自如甲醛房”,9月第一個(gè)周末,前述微博熱搜話題再次將自如推上了輿論的漩渦。自如CEO熊林也在自己的微博發(fā)布了聲明回應(yīng)對(duì)自如的質(zhì)疑,但公眾的質(zhì)疑并未消解。
9月3日下午,深陷“甲醛風(fēng)波”的自如CEO熊林接受新京報(bào)記者專訪時(shí)表示,最近的心態(tài)是“拒絕憤怒和委屈”。對(duì)于飽受質(zhì)疑的自如裝修甲醛問題,熊林告訴新京報(bào)記者,目前已經(jīng)采取三個(gè)措施,首先針對(duì)現(xiàn)有客戶,有所疑慮可以免費(fèi)檢測(cè),第二是下架所有首次出租的房源,檢測(cè)安全之后再上線,第三是積極動(dòng)員全國(guó)同事來和客戶做更多的交流,讓一線同事來幫助客戶協(xié)調(diào)解決問題。
除了甲醛風(fēng)波外,自如此前還陷入房租漲價(jià)風(fēng)波,針對(duì)業(yè)界質(zhì)疑的房租分期變金融工具加杠桿問題,熊林表示自如的租金貸占比不到25%,是良性的。
1 在超高周轉(zhuǎn)率下,如何保障裝修無污染?
在網(wǎng)絡(luò)爆出“阿里員工去世,生前租自如甲醛房”之后,熊林就在自己的微博開始發(fā)布相關(guān)的回應(yīng)。談及最近的狀況,熊林說,“兩個(gè)心態(tài),拒絕憤怒和委屈。”
熊林表示,最擔(dān)心客戶對(duì)自如的信任受到影響。熊林說,“因?yàn)樽匀缡切袠I(yè)標(biāo)桿,是第一,大家對(duì)你就是有更高的要求,(自如)有更大的責(zé)任。(只有)專業(yè)和誠(chéng)懇的行動(dòng),客戶才會(huì)持續(xù)信任我們”。
“出了這件事之后,會(huì)有一系列措施啟動(dòng)落地”,熊林表示,一方面從房源的基礎(chǔ)品質(zhì)來下手,自如會(huì)進(jìn)行毛坯裝修、老舊改造、精裝修改造三類。這三種房子的裝修投入不同。自如最近啟動(dòng)的“深呼吸”項(xiàng)目,最重要的基礎(chǔ)是提升房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn),采用一系列產(chǎn)品的升級(jí)和品控、抽查來保證裝修過程符合規(guī)定。
熊林介紹自如內(nèi)部有一個(gè)品控管理部,根據(jù)驗(yàn)收清單來整改。進(jìn)行出租時(shí),線上會(huì)標(biāo)注首次出租,線下管家也會(huì)在帶看時(shí)提醒優(yōu)先考慮二次租住的房間。
裝修問題一直是自如最大的問題之一,熊林回憶,在自如剛起步的時(shí)候,客戶看重安全和穩(wěn)定,自如選擇靠譜的供應(yīng)商。隨后自如認(rèn)識(shí)到要解決裝修問題,意味著更大的投入,開始對(duì)老舊房屋進(jìn)行空氣治理。
“2014年我們開始發(fā)布自如友家的時(shí)候,我們把很多家具改成了工業(yè)風(fēng)鐵制品,減少了很多板材用料,到2017年自如做‘深呼吸’項(xiàng)目,探索從源頭上解決產(chǎn)品質(zhì)量問題。”熊林解釋,第一方面就是板材質(zhì)量,達(dá)到歐洲的裝修標(biāo)準(zhǔn),第二方面是輔料的運(yùn)用,對(duì)黏合劑和涂料進(jìn)行升級(jí),在衣柜上嘗試更少的板材。自如也嘗試過裝新風(fēng)系統(tǒng),但是成本和施工難度陡增,很多業(yè)主不允許在墻上打洞。
此外,熊林表示,目前市場(chǎng)上沒有足夠的第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu),來支撐自如數(shù)萬房屋的檢測(cè)需求,這說明過去空檢的需求端和供應(yīng)端,都沒有發(fā)展充分。不僅僅是租賃端,在家裝和辦公室,幼兒園、養(yǎng)老院、商場(chǎng)等場(chǎng)所的裝修檢測(cè)都是缺失的,過去都不做檢測(cè),檢測(cè)行業(yè)就達(dá)不到發(fā)展。希望可以推動(dòng)檢測(cè)發(fā)展,并形成未來的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
2 房租分期變金融工具,加杠桿危險(xiǎn)幾何?
自如此前被質(zhì)疑,通過分期+ABS的金融工具組合,提前收取整年租金,卻按季度支付房東收益,另一邊通過租金貸收取租客利息。
有業(yè)內(nèi)人士分析,借助金融工具,長(zhǎng)租企業(yè)可以大量沉淀資金,加大資金杠桿,讓擴(kuò)張速度翻倍,而住房租賃企業(yè)分為業(yè)主端的租賃和客戶端的租賃,兩端都是金融杠桿。有的租客發(fā)現(xiàn),租房中介表面上承諾“押一付一”,其實(shí)在其中嵌套了一個(gè)第三方租房貸款。
對(duì)此,熊林回應(yīng),“租金貸本身是一種創(chuàng)新,但作為一種金融手段,一個(gè)是使用比例,杠桿幅度,第二是真實(shí)性?!彼硎?,自如在租金貸的占比保持在25%以內(nèi),其負(fù)債水平和投入水平是良性的,但很多企業(yè)用到70%以上,這就存在很多透支未來的風(fēng)險(xiǎn)。很多客戶反映被貸款,沒有讓消費(fèi)者知情,而且放大了杠桿。
對(duì)于防范長(zhǎng)租公寓的金融風(fēng)險(xiǎn),熊林分析,主要靠三個(gè)手段,降低使用比例,提升資產(chǎn)質(zhì)量,提升經(jīng)營(yíng)水平,“使用比例在一定比例之下,就沒有透支未來。經(jīng)營(yíng)做得好,就不會(huì)破產(chǎn)。收入要彌補(bǔ)負(fù)債,量入為出,不做盲目的擴(kuò)張,以穩(wěn)健的增長(zhǎng)來防范風(fēng)險(xiǎn),為客戶做規(guī)范的操作。”
在長(zhǎng)租公寓的競(jìng)爭(zhēng)中,熊林分析,并不是任何企業(yè)都能找到鑰匙,有的企業(yè)找到了資本,但是機(jī)構(gòu)化的價(jià)值是保持房租穩(wěn)定的增長(zhǎng),而不是大起大落。這個(gè)行業(yè)最大的就是租房成本,我們追求更高的性價(jià)比,讓更多的人使用我們的產(chǎn)品。這個(gè)行業(yè)進(jìn)入門檻低,實(shí)際上是規(guī)模管理難度極高的行業(yè),包括品控、安全,這是一個(gè)看起來簡(jiǎn)單,但越做越難的行業(yè)。
3 有傳聞稱“平臺(tái)利潤(rùn)堪比販毒”,實(shí)際如何?
此前有網(wǎng)絡(luò)文章稱“中介利潤(rùn)比販毒還要高”,對(duì)于這個(gè)說法,熊林說,“我也不知道販毒的利潤(rùn)有多高。但是長(zhǎng)租公寓是靠低毛利、大規(guī)模來運(yùn)營(yíng)的。”
目前自如在租房市場(chǎng)份額為8%,對(duì)于之前囤房漲價(jià)的質(zhì)疑,熊林分析,“中介囤房漲價(jià)的質(zhì)疑是站不住腳的,一算賬就禁不起推敲。如果囤8萬間房,每天100塊租金,囤一個(gè)月的成本是2.4億。沒有中介有這個(gè)資金實(shí)力來囤房漲價(jià)。”
“機(jī)構(gòu)化經(jīng)營(yíng)模式的核心是不要空置,個(gè)人持有房產(chǎn)的成本其實(shí)不高,而機(jī)構(gòu)有房子在手里的時(shí)候成本極高。大機(jī)構(gòu)的作用就是可以讓房租不會(huì)太大浮動(dòng),自如只有8%占比,客戶在租房子的時(shí)候也會(huì)四處比價(jià),所以只能跟隨市場(chǎng),不能去左右市場(chǎng)。”熊林說,這個(gè)行業(yè)有很多競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)來,會(huì)采用一些手段破壞市場(chǎng),但是不出兩個(gè)季度,高持有就會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)和巨大的成本。租房市場(chǎng)是高波動(dòng)的,在高峰的時(shí)候房租上漲,低峰就會(huì)下降。
熊林分析,租房市場(chǎng)的供給錯(cuò)配,是因?yàn)楹芏嗬习傩盏姆孔佣际亲约合M(fèi)升級(jí)之后,不住的房子拿出來出租,所以質(zhì)量比較差,我們通過統(tǒng)一的裝修和供應(yīng)鏈采購,來讓房子更好地滿足他們的需求。
熊林介紹,自如每收100元房租,其中70-75元付給房東,裝修15元,服務(wù)成本8元,還有人力成本,如果出租率做不到95%,是沒有利潤(rùn)的,“希望大家以理性專業(yè)的態(tài)度來對(duì)待這個(gè)事情,貼標(biāo)簽和標(biāo)題黨,對(duì)行業(yè)沒有太大的幫助?!?/p>
低毛利如何維持長(zhǎng)租公寓這么重的資產(chǎn)運(yùn)作呢?熊林解釋,用戶量足夠大的時(shí)候,自如會(huì)有機(jī)會(huì)做更多的增值服務(wù)。熊林稱,“目前自如在很多城市還處于投入期,我們?cè)谄焚|(zhì)和人員的投入,在未來一段時(shí)間內(nèi)達(dá)到理想的模型。這是一個(gè)低毛利、大規(guī)模的行業(yè)。前三年我以為我們會(huì)是一個(gè)小而美的企業(yè),后來我意識(shí)到自如應(yīng)該成為能滿足更多人需求的企業(yè)?!?/p>
觀點(diǎn)
規(guī)模擴(kuò)張背后,自如重運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)巨大
自如成立于2011年,剛開始依托鏈家創(chuàng)立。在“房住不炒”的政策風(fēng)向下,長(zhǎng)租公寓成各路資本追捧的標(biāo)的,開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店運(yùn)營(yíng)商等紛紛搶占市場(chǎng)蛋糕。自如CEO熊林此前表示,2017年是長(zhǎng)租公寓發(fā)展飛躍的一年,大的市場(chǎng)環(huán)境及利好政策,使得自如在2017年進(jìn)駐全球60個(gè)城市,業(yè)主突破20萬,自如客突破120萬,房屋持有量超過50萬間。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱,長(zhǎng)租公寓現(xiàn)在面臨很多市場(chǎng)挑戰(zhàn),實(shí)際上行業(yè)管理還略偏滯后。業(yè)內(nèi)人士稱,“3萬套的體系,可能會(huì)支撐企業(yè)做到5萬-10萬套規(guī)模,可能到了10萬套規(guī)模時(shí),還會(huì)遇到瓶頸?!薄皩?duì)自如而言,未來也需要警惕,并把部分業(yè)務(wù)整改作為當(dāng)前業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化流程的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。經(jīng)過這次管控,后續(xù)自如的產(chǎn)品線會(huì)更加豐富,也更經(jīng)受得起市場(chǎng)的考驗(yàn)?!眹?yán)躍進(jìn)表示。
(記者 任嬌 張曉蘭)
編輯:秦云
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