住宅70年自動(dòng)續(xù)期：給全社會(huì)吃下“定心丸”

新京報(bào)漫畫/趙斌

斐然成章

民法典物權(quán)編草案自動(dòng)續(xù)期的制度設(shè)計(jì)，切中肯綮，直接確權(quán)，是對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的重要保障。

恰如學(xué)界此前期待的那樣，民法典物權(quán)編草案對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題，作出了自動(dòng)續(xù)期的原則性規(guī)定。草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

這樣的制度安排，早有端倪。2017年3月15日，李克強(qiáng)總理在接受十二屆全國人大五次會(huì)議中外記者采訪時(shí)，就對(duì)記者提出的“房屋70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦”問題給予答復(fù)，他表示：“房子70年產(chǎn)權(quán)可續(xù)期，無需申請(qǐng)，無前置條件！”這樣的表述，差不多可以認(rèn)為是對(duì)2016年11月《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》的明確呼應(yīng)。《意見》提出，要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

住宅，是人民群眾的安身立命之本。不少人奮斗幾十年，耗費(fèi)終生積蓄，就是夢(mèng)想擁有一套屬于自己的房子。更直白一點(diǎn)說，當(dāng)下中國許多家庭的實(shí)際財(cái)富，主要體現(xiàn)在所擁有的房屋價(jià)值上。因此，住宅建設(shè)用地的使用權(quán)問題，自然直接關(guān)系到民眾的基本財(cái)產(chǎn)權(quán)，可以說是保障公民財(cái)產(chǎn)權(quán)無法回避的一個(gè)基礎(chǔ)性命題。

但就目前的立法來說，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的永久性與住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓期限的有限性之間存在不可避免的沖突。一方面，住宅的所有權(quán)人，不享有土地所有權(quán)，只享有住宅建設(shè)用地使用權(quán)；另一方面，住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓期限是有期限的，最長的僅有70年。兩者之間，注定了是一組需要調(diào)和的矛盾，即在住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿之后，房屋所有權(quán)能否繼續(xù)存在？這個(gè)問題解決不好，會(huì)直接消解公眾的財(cái)產(chǎn)安全感。

2007年版《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。不過，由于爭(zhēng)議較大，對(duì)于什么叫自動(dòng)續(xù)期、續(xù)期多長時(shí)間、是否收取以及如何收取相關(guān)費(fèi)用，并未給出具體規(guī)定。很快，現(xiàn)實(shí)問題紛至沓來，特別是2016年初溫州“20年住宅用地期限到期”事件，更加凸顯了解決這一問題的緊迫性。

2016年年底，國土資源部對(duì)此給出了“兩不一正常”的過渡性方案，就是“不需要提出續(xù)期申請(qǐng)”“不收取費(fèi)用”“正常辦理交易和登記手續(xù)”。過渡性方案牽扯面小，只涉及改革初期先行先試造成的少量住房。住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的最終方案，仍有待于立法解決。然而，“兩不一正常”方案卻同樣釋放出明確的信號(hào)——就是對(duì)《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》的明確呼應(yīng)，強(qiáng)調(diào)了黨和政府對(duì)各類財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。

順延這樣的邏輯，民法典物權(quán)編草案對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的原則性規(guī)定，回歸了常識(shí)，也回歸到財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的要義上。權(quán)利只有在得到保障時(shí)，才是真正的權(quán)利。住宅的所有權(quán)人享有的是住宅建設(shè)用地使用權(quán)，那么，立法就應(yīng)當(dāng)能夠保障他對(duì)行使房屋所有權(quán)的需要，這也是符合物權(quán)人行使物權(quán)的要求的。

有恒產(chǎn)者有恒心。顯然，民法典物權(quán)編草案自動(dòng)續(xù)期的制度設(shè)計(jì)，切中肯綮，直接確權(quán)，是對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的重要保障，回應(yīng)了公眾對(duì)住宅土地所有權(quán)的普遍關(guān)切，給全社會(huì)吃了一顆“定心丸”。

□蔡斐(西南政法大學(xué)副教授)