要建立起中國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，就要建立起住房租售并舉的市場體制。要發(fā)展中國租售并舉的房地產(chǎn)市場，就應(yīng)考慮一系列的前提條件，如果這些前提條件不成立，那么要發(fā)展有效的中國住房租賃市場是不可能的。筆者去年就撰文指出，要發(fā)展中國住房租賃市場的第一個前提條件就是落實“房住不炒”的市場定位，去除住房市場的投機(jī)炒作功能，去除住房市場賺錢效應(yīng)，讓住房價格完全回歸理性。如果這個前提條件不確立，有效健康的中國住房租賃市場就發(fā)展不起來。

因為，只要政府不用經(jīng)濟(jì)杠桿嚴(yán)格限制住房的投資功能，那么居民在是租房還是購房上永遠(yuǎn)是不確定的。特別是房價高得離譜的一線、二線城市，居民更是會寧可進(jìn)入住房購買市場而不進(jìn)入住房租賃市場，而進(jìn)入住房租賃市場的只是那些中低收入居民。在這種情況下，不僅會導(dǎo)致可租賃的住房越來越少，也會導(dǎo)致要進(jìn)入住房租賃市場的中低收者越來越多。因此，這些城市的租賃住房供求矛盾就會更加突出。如果這些城市的住房租賃制度安排嚴(yán)重不足，政府不能夠增加更多的可面對中低收入者的租賃住房供應(yīng)，這自然會給贏利性的住房租賃企業(yè)獲得暴利創(chuàng)造最好的機(jī)會。

要發(fā)展中國的住房租賃市場，首先要解決的是滿足中低收居民的住房供應(yīng)由誰來提供的問題，以及這些租賃性住房如何來分配？等等。其次，作為贏利性企業(yè)建造的租賃性住房，或私人提供的租賃性住房，租金水平如何？如何來定價？住房租賃市場的利潤水平多少？等等，以及通過什么的法律制度來保護(hù)住房租賃者的權(quán)益，如果這些中低收入的住房租賃者的利益受到損害時，如何來賠償？再次就是發(fā)展住房租賃市場，政府的住房租賃補(bǔ)助政策如何來確立？采取何種方式來實施？對于這些問題，在德國及新加坡都有一套完整的租賃住房市場發(fā)展的法律法規(guī)與政策，所以，他們的住房租賃市場能夠建立起來。即使是美國這種以住房持有為主導(dǎo)的國家，發(fā)展住房租賃市場也一套完整的計劃與制度安排。

例如在美國，主要有三種住房租金補(bǔ)助計劃。如政府的公租住房、以項目為基礎(chǔ)的租金補(bǔ)助計劃（Project-based rental assistance,PBRA）以及發(fā)放住房租金券（Housing Choice Voucher Program）。當(dāng)前美國的公租住房可以為210萬個低收入居民提供基本的居住條件（占人口的比重為千分之七）。這些政府提供給低收入居民的公租房，需要繳交其收入的30%或至少50美元作為住房每月租金。美國居民要獲得這種政府的公租住房，其申請家庭必須是“低收入家庭”，即收入不超過當(dāng)?shù)鼐用袷杖胫形粩?shù)（Area Median Income）的80%。而每年成功申請的家庭中，有40%是“極低收入”家庭，即收入低于美國家庭的貧困線，或其收入不超過當(dāng)?shù)鼐用袷杖胫形粩?shù)30%。所以，對美國全國來說，申請政府公租住房的居民占全國人口的比重非常低，否則政府根本就沒有財政能力建造更多的住房給這些居民租用。

至于PBRA，則是以項目為本，由美國住房及城市發(fā)展部與私人開發(fā)商簽訂20年期的租賃合約，私人發(fā)展商再將項目中的全部或部分單位出租給合資格家庭。這些私人發(fā)展商大部分是為了贏利的企業(yè)，也有不少非牟利團(tuán)體。租金同樣根據(jù)租戶的收入決定，他們需要繳交收入30%或至少25美元作為月租。美國國會每年會撥出資金，用以補(bǔ)貼余下所需要的租金，以及填補(bǔ)其他實際營運(yùn)開支。每個PBRA發(fā)展計劃的總單位數(shù)目，必須有40%供“極低收入”家庭入入住，其他住房則大部分只是限不及當(dāng)?shù)鼐用袷杖胫形粩?shù)一半的家庭入住。可以說，正是這兩項計劃真正保障了城市較低及極低收入家庭的基本居住條件，保證他們有支付能力租到一定空間的住房。

美國的住房租賃券是另外一種政府的住房租賃補(bǔ)助方式。合規(guī)則的低收入家庭，政府發(fā)放住房租賃券讓他們可自由在市場租賃住房。目前已有超過500萬人、220萬個低收入家庭參與這個計劃。為了確保最有需要的人能得到資助，政府規(guī)定75%新申請家庭必須為“極低收入”，余下的申請名額則留下給“低收入家庭”。

申請到了住房租賃券的居民家庭可以在60天內(nèi)尋找住房，住房機(jī)構(gòu)都會先核實單位的質(zhì)量及租金是否合理。同樣地，這些家庭必須先繳交收入的30%或至少50美元作為月租，余下的租金由住房租賃券“包底”至一個由住房機(jī)構(gòu)設(shè)置的上限。有研究表明，這種制度實行多年，已經(jīng)取得很大成績。這種制度安排不僅有利于居民自由選擇住房租賃市場，有利于住房租賃市場的發(fā)展，也有利于家庭居住及孩子成長環(huán)境的改善，同時也節(jié)省了政府財政支出。

但美國的住房租賃補(bǔ)助計劃是建立在幾個前提條件下，一是對住房投機(jī)炒作有嚴(yán)格的限制，美國的住房市場不是以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場，而是一個以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，所以不僅住房的價格水平是建立在居民可支付能力基礎(chǔ)上，而且住房租金價格也是與居民有支付能力的基礎(chǔ)，即不能夠超過居民收入支付能力的30%。二是發(fā)展住房租賃市場，特別是通過租賃來保證低收入家庭的租賃市場，是建立在政府巨大財政投入和財政補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，主要是保證低收入家庭的基本居住條件。三是美國政府發(fā)展住房租賃市場，盡管政府財政補(bǔ)貼及投入不少，但其更多的是采取市場化的方式來動作，而不是政府過度參與和干預(yù)。四是在市場化的動作條件及政府制度安排下，在住房租賃市場要獲得暴利幾乎沒有可能。所以，在這樣的前提條件下，美國的住房租賃市場才得健康持續(xù)的發(fā)展。

（作者系青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）