作者:吳黎華

部分熱點城市房屋租金的快速上漲,引發(fā)社會廣泛關(guān)注。應(yīng)當看到,出現(xiàn)這一情況,與資本快速涌入租賃市場推波助瀾有關(guān),但部分城市供給總量不足、結(jié)構(gòu)性失衡也是不容忽視的事實。當前應(yīng)當著眼于擴大市場有效供給,建立房屋租賃市場長效機制,實現(xiàn)“租有所居”。

近一段時間以來,包括北京等部分熱點城市出現(xiàn)了房屋租金價格快速上漲的局面。據(jù)(鏈家)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù),2018年7月,北京每平方米月租金為91.5元,環(huán)比上漲2.2%。我愛我家集團研究院數(shù)據(jù)顯示,7月北京住房租賃月租金均價為4902元/套,環(huán)比6月上漲2.9%。中房協(xié)實時數(shù)據(jù)則顯示,北京近一月實時每平方米月租金為93.79元,環(huán)比上漲1.58%,同比上漲19.78%?？偟膩砜?部分熱點城市的房屋租金漲幅,已經(jīng)遠遠超過了人均可支配收入水平的增長水平。

租金快速上漲的背后,則是大量的資本開始涌入租賃市場。據(jù)報道,今年1月,自如完成了40億元的融資。同樣在今年,蛋殼公寓累計完成超過1億美元的融資。伴隨著大量資本涌入,一些大型住房租賃企業(yè)加速擴張,甚至出現(xiàn)了為爭奪房源高價收房、哄抬租金的情況。

應(yīng)該意識到,房屋租賃市場的價格預期引導非常重要,從經(jīng)驗來看,部分房屋租金價格的快速上漲,很可能提高整個市場對于租金回報的預期,從而引發(fā)更大范圍內(nèi)價格的整體上漲。

究其根本,部分城市有效供給不足,導致租金價格上漲。有研究機構(gòu)認為,北京、上海、深圳等城市房價絕對水平高、流動人口占比高、人口總量大,房屋存量本身存在剛性缺口,導致供給能力相對有限。此外,租賃市場不規(guī)范等因素,也減少了有效供給。

毋庸置疑,住房租賃市場具有很強的民生屬性,其租金水平如果快速上漲,價格傳導可能最終轉(zhuǎn)嫁到處于相對弱勢的租客身上。就目前而言,上述熱點城市租金價格漲幅超過了這些地區(qū)人均可支配收入的漲幅,超出了通脹及工資水平的上漲幅度,大幅提高了部分社會群體的生活成本。從經(jīng)濟發(fā)展的角度來看,這些成本最終也將轉(zhuǎn)嫁到實體經(jīng)濟中,提升部分行業(yè)尤其是服務(wù)業(yè)的經(jīng)營成本。

十九大報告指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。2016年6月國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中則指出,實行購租并舉,培育和發(fā)展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內(nèi)容,是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。要以建立購租并舉的住房制度為主要方向,健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系,支持住房租賃消費,促進住房租賃市場健康發(fā)展。

筆者認為,一方面,要盡快建立起房屋租賃市場的長效機制。政府應(yīng)盡快制定管理規(guī)則和標準,加快探索建立包括企業(yè)內(nèi)控、行業(yè)自律、社會監(jiān)督、政府監(jiān)管在內(nèi)的租賃市場管控體系,促進市場可持續(xù)發(fā)展。在支持專業(yè)化、機構(gòu)化租賃企業(yè)發(fā)展的同時,加快推進住房租賃立法。金融監(jiān)管等部門也應(yīng)當加強對資本進入長租公寓領(lǐng)域的監(jiān)管。應(yīng)當認識到,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,本質(zhì)上是要削弱住宅的金融資產(chǎn)屬性,使其回歸用來居住的消費屬性,尤其要警惕“炒房租”等一系列行為。

另一方面,政府要著眼于擴大市場的有效供給。目前在集體建設(shè)用地、企業(yè)閑置用地上,仍然存在較大的供給空間。政府應(yīng)當考慮整合分散的使用權(quán),通過統(tǒng)一的規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)、運營與管理,使其成為規(guī)范的租賃供應(yīng),進而平抑市場的價格波動。(吳黎華)