作者:中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院 鄒琳華

十九大報告提出要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”,住房租賃市場的大發(fā)展箭在弦上。而住房租賃市場的大力發(fā)展,又需要以租購房同權(quán)、立法保護租房家庭的合法權(quán)益,租賃住房資產(chǎn)證券化及相應(yīng)的租房稅收優(yōu)惠等為制度基礎(chǔ)。租購房同權(quán),既是中國住房制度改革的重大突破之一,更是社會文明發(fā)展的一個重要標志。

盡管租購房同權(quán)既是社會歷史發(fā)展的必然趨勢,也是筆者的一貫主張,但也有不少人提出一個比較尖銳的問題,租購房同權(quán)會推高租金嗎?從土地經(jīng)濟學(xué)理論看,這個問題可能有兩個相反的標準答案。

根據(jù)標準的馬克思級差地租理論,房屋租金來源于房屋之間區(qū)位的差距。市中心的住房顯然能比市郊的同等住房要求更多的租金,毗鄰地鐵站、學(xué)校等的住房也往往租金不菲。租購房同權(quán)是否會形成新的級差地租呢?以前子女不能入學(xué)的出租房,租購?fù)瑱?quán)后都同等地擁有了子女入學(xué)的權(quán)利?？梢哉f出租房享受的公共服務(wù)權(quán)利都發(fā)生了由無到有的變化。由于多數(shù)房屋并無名校學(xué)區(qū),這些房屋間的公共服務(wù)權(quán)利差總體為零,沒有因此形成新的“級差”,自然租金也不會因此而上漲。至于名校學(xué)區(qū),入學(xué)條件苛刻復(fù)雜,僅憑租房能入學(xué)的可能性也微乎其微。根據(jù)這一推斷標準答案是,租購房同權(quán)總體看不會推高租金。

上述推斷看似完美,但是遺漏了一個重要問題。存在這么一個龐大的城市“租房”群體,在住房政策制訂者的眼里他們可能既沒有買房,也沒有租房,他們完全“隱身”。但他們也沒有真的流落街頭,他們又實實在在地生活在這個城市。他們“租住”在城中村、小產(chǎn)權(quán)房、地下室、簡易房等各種非正式出租房之中。他們不能提供正規(guī)的租房發(fā)票、租房完稅證明。他們寄居于此并不是為了逃避相關(guān)監(jiān)管,而僅僅是因為家庭收入低而需要花錢的地方又多。他們并不是為了低效率過剩產(chǎn)業(yè)而存在,他們也是整個城市正常運轉(zhuǎn)所必不可少的一部分。把這一群體考慮進來,又回到上述標準級差地租理論,又很容易推斷出租購房同權(quán)會顯著推高租金。

現(xiàn)在存在兩種租賃房:

一種是正式租房,能提供租房發(fā)票、完稅證明,或能在住房租賃監(jiān)管平臺合法登記備案,在未來可以享受同等公共服務(wù)權(quán)利。如根據(jù)北京市八部門2017年9月28日發(fā)布的“關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知”,租房家庭子女接受義務(wù)教育需要連續(xù)單獨承租并實際居住一定年限,且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案。其他各城市的政策也大同小異,一般只有租住在商品住房或政府租賃房內(nèi)才可以享受這些公共服務(wù)權(quán)利。

另一種是非正式租賃住房,他們不能提供正規(guī)的租房發(fā)票、租房完稅證明,沒法在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案,不享受基本公共服務(wù)。顯然,租購房同權(quán)之前,這兩種“租賃房”實際享受的公共服務(wù)權(quán)利大體等同,差別主要在于舒適度。租購房同權(quán)之后,“租住”這兩種“租賃房”的差別就不光在于舒適度,甚至還包括家庭的人倫(留守兒童危機)、子女的未來。有了這種“出租房”之間新的巨大差別,根據(jù)馬克思級差地租理論,租購房同權(quán)之后正式出租房必然會要求支付更高的租金。為了下一代,這些原居住于非正式出租房中的家庭都將有更大的動力競租正式出租房,以便為子女搏一個更好的未來,供求規(guī)律將發(fā)生作用。

總之,租購房同權(quán)如果不考慮非正式出租房,正式出租房的房租可能會因此上漲,租賃新政的推行或?qū)⒁虼嗽黾有碌淖枇?。反?如果租住在非正式出租房中的家庭也能享受子女入學(xué)等公共權(quán)利,則租購房同權(quán)并不會產(chǎn)生新的群體差別。根據(jù)馬克思級差地租理論,租金也不會因此而推高。

非正式出租房無權(quán)享受公共服務(wù),結(jié)果無非是他們的下一代不能就近入學(xué)。而讓全體國民的下一代都能同權(quán)享受公共服務(wù),對國家、民族的未來有百利而并無一害。將租購?fù)瑱?quán)進一步升級為公共服務(wù)國民待遇,既有利于租賃新政的推行,又勢必造福更多的大眾。