“第一輪淘汰剛剛開始，其實真正的競爭也才剛開始。”位于成都的分散式公寓品牌幸福居創(chuàng)始人王虎告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，在2017年下半年與當(dāng)?shù)亓硪患议L租公寓Funx合并運營后，面對自如、蛋殼和魔方等行業(yè)巨頭對西南地區(qū)市場的大舉“進攻”，如今他總算可以稍微松一口氣。目前幸福居和Funx兩個品牌旗下管理的房間數(shù)量已經(jīng)超過5000間，不過王虎知道，在政策紅利的推動下，各巨頭紛紛擴大營業(yè)規(guī)模，長租公寓的激烈競爭才剛剛拉開帷幕。

2017年7月，九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》前，“機構(gòu)化租賃”的市場供應(yīng)量嚴(yán)重不足就已是經(jīng)常被討論的話題。2016年12月，鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》稱，租賃機構(gòu)在整個租賃市場的租金規(guī)模占比只有7%。

據(jù)不完全統(tǒng)計，當(dāng)前我國機構(gòu)化租房占整體租賃市場比例僅為個位數(shù)的這塊蛋糕中，已經(jīng)擠入了超過1000家品牌公寓的運營商。貝殼研究院(原鏈家研究院)2018年7月發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》稱，租賃業(yè)務(wù)的機構(gòu)化率目前已進一步提升，一線城市新開公寓門店增長率超35%。此外，規(guī)模較大、運營范圍向全國擴張的巨頭格局已初現(xiàn)端倪：對包含超過1000家分散式長租公寓運營商的統(tǒng)計結(jié)果顯示，估值位列第一的自如估值為200億元，超過第二名一倍多。貝殼研究院預(yù)測，未來一段時間各種利好資源將不斷向頭部企業(yè)匯聚。

在各路優(yōu)勢資源向頭部企業(yè)匯聚之時，有分析認(rèn)為，長租公寓可能會面臨不小的倒閉、兼并與收購壓力。作為側(cè)面的證明，長租公寓的“陣亡名單”中已經(jīng)有Go窩公寓、Color公寓、好熙家公寓等諸多名字。“在對新房的競爭中，如果我們只能以2000元的價格拿房，而巨頭們卻可以承擔(dān)2500元甚至更高的拿房成本，就到了我們該退出的時刻了。”王虎對中小租賃企業(yè)未來的預(yù)測并不是非常樂觀。

行業(yè)巨頭不看好兼并、收購

與市場分析相反，作為行業(yè)巨頭之一的自如并不認(rèn)為收購與兼并的道路能走得通。自如CEO熊林近日對《中國經(jīng)濟周刊》記者明確說道：“大家在長租公寓行業(yè)中對兼并收購有一個誤區(qū)，其實收購兼并的模式在這個行業(yè)很難走通。最核心的問題是，各家長租公寓產(chǎn)品的品相、質(zhì)量差距非常大。一些公寓如果在當(dāng)下規(guī)模不夠大、運營不夠好，在到達(dá)臨界點時已經(jīng)虧損得很嚴(yán)重了，此時離與業(yè)主租約到期的時間也不遠(yuǎn)了。在這種情況下，并購來的資產(chǎn)還剩多大價值？是否會貶值，甚至成為負(fù)擔(dān)？”

一位長租公寓企業(yè)高管接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時分析，自如雖然也有“自如寓”這種集中式公寓，但大量房源還是在各小區(qū)中的分散式公寓。相較于集中式公寓，分散式公寓的管理半徑更長、成本較高，收購者的興趣不大。

王虎則認(rèn)為，已經(jīng)形成很強運營體系的巨頭如果去并購一家?guī)浊чg的分散式公寓，需要一套一套地實地測量，并對每間房屋進行改造，與其這樣還不如按照自有的標(biāo)準(zhǔn)去擴張，這樣更劃算。在王虎看來，自如的標(biāo)準(zhǔn)化和一致化在業(yè)內(nèi)是較為知名的，“目前巨頭都在搶食政策帶來的紅利，在大眾化和標(biāo)準(zhǔn)化的房屋上下功夫，無論是Funx這種小眾產(chǎn)品還是幸福居，在他們眼里的價值其實并不大。”

然而，業(yè)內(nèi)還是不乏整合與并購的案例。除了2017下半年Funx與幸福居的合并外，魔方公寓也入股收購了扎根于深圳的V客青年公寓。魔方生活服務(wù)集團副總裁金喆向《中國經(jīng)濟周刊》記者證實，魔方入股后成為V客青年公寓的大股東，V客也進入了魔方產(chǎn)品體系之中，成為以初入社會的青年為主要受眾的產(chǎn)品。“青年公寓這個品類有它獨特的價值，它充實了魔方的產(chǎn)品線，進入魔方公寓的體系后‘過得很好’。”

金喆所說的產(chǎn)品條線的互補，或許是行業(yè)整合中的關(guān)鍵參照標(biāo)準(zhǔn)。如今，我國大眾型的租賃產(chǎn)品中已基本形成了4條不同受眾的產(chǎn)品線：針對高端商務(wù)人士與精英階層的精品公寓、主要受眾為白領(lǐng)的白領(lǐng)公寓、為初入社會的青年人打造的青年公寓、為產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工打造的集體宿舍(又稱藍(lán)領(lǐng)公寓)。“當(dāng)某個企業(yè)在發(fā)展過程中需要整體補入某個之前自己不擅長或沒有布局的品類時，兼并就自然而然地發(fā)生了。”王虎說。

利潤被壓縮，部分“二房東”改走“大房東”路線

“長租公寓項目找到我們的有很多，出于謹(jǐn)慎和對未來的不確定，我們一個都沒投。”星瀚資本創(chuàng)始合伙人楊歌說，他對長租公寓“不看好”的原因在于30多年來房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀格局一直都是“所有權(quán)”(大房東)在欺壓“運營權(quán)”(二房東)，“這種不合理的結(jié)構(gòu)導(dǎo)致所有權(quán)這一層的利潤很大，有得‘炒’，而運營權(quán)這一層的利潤十分薄，沒有太多人重視這塊業(yè)務(wù)，更‘懶’得按照運營商的需求開發(fā)合適的物業(yè)租給他們。”

在楊歌看來，運營權(quán)目前有長租公寓、聯(lián)合辦公以及書店等幾個分支，但大多數(shù)運營商過得都不太好，“還是因為利潤太薄，大部分利潤被‘所有權(quán)’拿走了。”

在“所有權(quán)”與“運營權(quán)”的關(guān)系中，由于我國租賃市場不是非常發(fā)達(dá)，對規(guī)范“所有權(quán)”與“運營權(quán)”之間的邊界、約束各自行為的法律法規(guī)不夠完善，大房東往往是強勢一方。一位不愿具名的公寓運營商告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，大房東在與運營者關(guān)系上的強勢是多方面的，比如違約成本不高、隨意修改合同以及不遵守規(guī)則地斷水?dāng)嚯姷取?/p>

思源地產(chǎn)副總經(jīng)理、首席分析師郭毅對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析說，由于“二房東”模式?jīng)]有所有權(quán)，一旦市場發(fā)生不可預(yù)期的變化，比如地價房價快速上揚，成本將很難控制。此外，如果“二房東”運營得好，“大房東”看了“眼紅”，也可能以提高租金的方式擠壓運營商的利潤空間。

值得注意的是，一些“二房東”在對他們不利的市場格局中，隨著自身運營權(quán)業(yè)務(wù)的規(guī)模擴大，也開始了對地產(chǎn)的布局，并變身為“大房東”。以連鎖快餐品牌麥當(dāng)勞為例，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤甚至已經(jīng)超過了主營業(yè)務(wù)。麥當(dāng)勞2016年的財報顯示，其地產(chǎn)出租一項的利潤就已經(jīng)達(dá)到全財年利潤的50%。

為了成為“大房東”，自持物業(yè)成為可行性較高的路徑之一。但“二房東”要想自持物業(yè)并不容易。

2017年初，魔方與中航信托成立藍(lán)山資產(chǎn)，聚焦于北上廣深等一線城市存量資產(chǎn)的收購、開發(fā)和管理，由“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)向“重資產(chǎn)”模式。“我們的兄弟公司一旦物色到好物業(yè)，會交給我們來運營和管理，但魔方公寓的核心能力并不在這里，和大型開發(fā)商搶地塊，實在不是我們可以做得到的。”金喆說。

自如同樣沒有當(dāng)“大房東”的打算。“我們的核心能力還是在運營，持有物業(yè)對我們來說成本太高了，也不利于完成當(dāng)前迅速擴大規(guī)模的任務(wù)。”一位不愿具名的自如內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。

幸福居創(chuàng)始人王虎則對中小規(guī)模企業(yè)到期離場已做好心理準(zhǔn)備。“我們借貸資金的年利率超過30%，而巨頭企業(yè)的年利率只有百分之十幾，他們對外發(fā)債的利率更是只有個位數(shù)。”他說，巨頭們更低的資金成本確保了他們可以將收回成本的時間推遲到3年甚至四五年后，而幸福居這樣規(guī)模的企業(yè)必須在3年甚至兩年內(nèi)收回成本，才能保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這對中小規(guī)模企業(yè)來說是很大的問題。“由于我們在成都布局得早，早期房源我們付出的成本很低，可一旦這些房源租期結(jié)束，自如在大部分房源中都能以高于我們500元甚至1000元的價格拿房，會對我們形成巨大的優(yōu)勢，那時候我們就該離場了。”而對于自持物業(yè)，王虎的回答很干脆不可能。“我們與合伙人也考慮過這個問題，但對于我們這樣只有幾千間規(guī)模的運營商來說，要想自持很難。”

“小而美”企業(yè)在夾縫中求存活

互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)習(xí)慣性的“只有第一名才能活下來”的口號是否也會出現(xiàn)在長租公寓中？

曾有人指出，互聯(lián)網(wǎng)幾乎為零的邊際成本可使其線上業(yè)務(wù)迅速擴張，只有規(guī)模最大者才能最終取勝。但需要線下廣泛布局的業(yè)務(wù)則不然，因為其需要十分本地化的專業(yè)服務(wù)，可以各自“占山為王”，不利于一家獨大的格局形成。在共享單車行業(yè)中，有人依照這個理論認(rèn)為線下端的“去中心化”會抵消線上端“中心化”的趨勢，然而，通過激烈競爭，最終只有ofo和摩拜單車兩者大規(guī)模地生存下來，而網(wǎng)絡(luò)節(jié)點數(shù)不夠多(即運營規(guī)模不夠大)的企業(yè)，即便產(chǎn)品質(zhì)量更好，也未能存活。

其實，多數(shù)公寓運營商無論從宣傳還是實操角度，都在凸顯自身的“互聯(lián)網(wǎng)基因”，以流量經(jīng)營的模式試圖將一個穩(wěn)定的人群保留在其服務(wù)的場景中，使其在體系內(nèi)發(fā)生重復(fù)消費，并試圖開發(fā)其在社交、搬家、維修等其他方面的新需求，以拓展增值服務(wù)。比如，一些租賃巨頭的房客既能在線下看房，也能在線上全面了解房源，之后通過電子密碼門禁，就可以直接拎包入住，不用再經(jīng)過傳統(tǒng)的中介服務(wù)人員。而在接收房源一端，電子化量房、以智能的方式推算出房屋市場價，已是常見的信息化手段。

長租公寓是否會追隨這一“剩者為王”的原則，“小而美”能否留下？自如CEO熊林認(rèn)為，長租公寓在單體城市運營規(guī)模不小于20萬間，整體規(guī)模不小于百萬間，才算是過了“規(guī)模關(guān)”，在這一過程中，前期的IT系統(tǒng)投入顯得十分重要，是支撐規(guī)模迅速擴大的基礎(chǔ)，對小規(guī)模企業(yè)而言壓力很大。

王虎則希望幸福居和Funx繼續(xù)以“小而美”的方式頑強生存下去。“我看到一些只有2萬+或者3萬+規(guī)模的本地企業(yè)目前活得都還不錯，也都實現(xiàn)了盈利。Funx專注于同性戀群體，這個小眾市場暫時還沒被巨頭看上眼，在巨頭都在大規(guī)模進行標(biāo)準(zhǔn)化和大眾化房屋的布局之時，我們有很長一段時間可以利用。”他說，根據(jù)他的觀察，目前所謂白領(lǐng)公寓、青年公寓和精英公寓3個條線，更多的是為了給投資方“講故事”，其實同質(zhì)化情況非常嚴(yán)重，“未來我們的生存之本就是‘有特色’，趁著巨頭還無暇顧及小眾市場時占得一些先機。”

《中國經(jīng)濟周刊》 記者 銀昕｜北京報道

(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第31期)