商品住宅成交同比降幅超三成

自去年以來，新房整體呈現(xiàn)量減價穩(wěn)的趨勢。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年北京新建商品住宅成交8549套，再創(chuàng)歷史新低，比去年下半年共計成交的13785套下降37.98%，比去年上半年的12945套下降33.96%，降幅比例較大。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心分析認為，從今年上半年北京新建商品房住宅網(wǎng)簽量來看，是從有完整數(shù)據(jù)的2005年開始，歷史上首次出現(xiàn)半年新商品房住宅(不含共有產(chǎn)權)不足萬套的歷史最低值。即使加上共有產(chǎn)權的2103套，也僅為1.06萬套，依然是有網(wǎng)簽記錄以來的歷史最低值。

對此，思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅指出，造成今年上半年新建商品住宅成交下滑的原因在于，從2017年開始，在土地供應上出現(xiàn)了大量的限房價項目，它們因為具體銷售辦法一直未出臺及未拿到預售證等原因遲遲未入市，導致一部分客群在今年上半年選擇了觀望，購房需求被抑制。“目前北京依然執(zhí)行了較為嚴格的調(diào)控政策，特別是對簽約的管控措施，從另一層面也造成了成交下滑。”郭毅表示。

共有產(chǎn)權住房占比加大

值得注意的是，共有產(chǎn)權住房在新房供應中所占比例逐漸加大。據(jù)我愛我家集團研究院統(tǒng)計，從上半年成交榜單樓盤所在區(qū)域分布看，順義、昌平、海淀亦位居前列，其中，位于海淀的豐錦苑和延慶的天潤和麗嘉苑均包含共有產(chǎn)權住房，排名第一的順義金隅大成金成雅苑包括自住和共有產(chǎn)權項目。從戶型結構和面積段來看，上半年成交房型大多以兩室為主。

我愛我家集團研究院院長胡景暉指出，從上半年共有產(chǎn)權房的供應及成交數(shù)據(jù)來看，預計下半年依然會延續(xù)這個趨勢，加大共有產(chǎn)權房和保障性安居用房的供應，新房成交量會有量升，價格在調(diào)控大環(huán)境下或是穩(wěn)中有微升的趨勢。

限房價項目或集中入市

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷亦表示，由于去年拍地均為限價地及共有產(chǎn)權房用地，預計下半年會有更多限價房及共有產(chǎn)權房入市，也會吸引剛需等需求購買。因此，成交面積會小幅上漲，但限價房源價格較低，成交金額會較為穩(wěn)定。

易居研究院研究員詹毅凡指出，房企資金壓力加大，推盤力度可能有所提高。預計下半年北京新房成交將穩(wěn)中有升。不過，在郭毅看來，下半年新房成交量出現(xiàn)攀升，這并不意味著市場會全面回暖，“北京執(zhí)行的限購限貸政策，對購房需求的打壓依然存在，在一些限房價項目供應較集中的區(qū)域，部分項目或出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。”

二手房76640套

成交走出低谷價格開始止跌

進入2018年，伴隨剛性需求的回歸，北京二手房市場逐步走出低谷，上半年北京二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套，走出了半年不足50000套的低谷。不過，這一數(shù)據(jù)依然是2015年以來的最低點。業(yè)內(nèi)稱，下半年二手房市場繼續(xù)升溫空間不大，市場進入平穩(wěn)期。

剛需置換成購房主力

今年以來，北京二手住宅緩步回溫。據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，今年上半年北京二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套，環(huán)比2017年下半年增長57.6%，同比2017年上半年下降10.9%。在半年走勢上，走出了半年不足50000套的低谷。不過，這一數(shù)據(jù)依然是2015年以來，樓市連續(xù)4年的最低點。

在單月網(wǎng)簽量上，2-5月北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)增長，6月止?jié)q回落。6月份北京二手住宅15827套的網(wǎng)簽量，環(huán)比5月下降12.5%，同比去年6月增長77.5%。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，5月份部分區(qū)域?qū)W區(qū)政策調(diào)整，部分家庭出現(xiàn)家庭內(nèi)房源過戶的現(xiàn)象，推高5月份網(wǎng)簽量，這一影響在6月份逐漸減弱。

在房價方面，今年上半年，北京二手住宅的成交均價比2017年下半年跌2.1%，比2017年上半年，成交均價跌9%。對部分購房者而言，北京房價已跌至心理價位，不少剛需購房者選擇積極入市。

剛需購房者的入市，也體現(xiàn)在支付方式和戶型結構上。據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，今年上半年商貸占比僅為兩成；全款占比為27%。與此同時，今年上半年市管公積金占30.2%，達到了2014年以來的最高比例，也成為目前北京二手房交易的主要支付方式。而在戶型上，今年上半年北京二手住宅交易中，60-90平米仍是最熱戶型，60平米以下其次，二者共占北京二手房交易7成以上。

麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松認為，現(xiàn)在市場上的主力是置換型購房者，他們相對更清楚自己要什么，在遇到合適房源時決策速度更快。此外，當前市場環(huán)境下，買賣雙方對于房源的心理價位較接近，報價并沒有出現(xiàn)虛高，因此，成交價格更容易達成一致。

業(yè)內(nèi)預計未來升溫空間不大

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷表示，今年上半年北京二手房市場開始回暖，在3月份單月成交破萬套后，一直保持較高成交量，這是由于去年“3·17”政策后，部分購房需求被積壓導致。預計下半年二手房成交量、價均較為穩(wěn)定。

“整體來看，上半年北京二手房市場在交易上是回溫的，但這種回溫源自于從低谷向正常的回歸，市場整體仍保持著健康和理性，房價也保持穩(wěn)定，甚至還有下跌。”我愛我家市場研究院院長胡景暉指出。去年“3·17”政策以來，北京的房地產(chǎn)調(diào)控不僅沒有松懈，還時常小幅加碼，投資投機在北京房地產(chǎn)市場上基本沒有生存空間，因此，在市場回溫時，購房者大多是首次置業(yè)或改善的自住型剛性需求。

胡景暉強調(diào)道，目前北京二手房市場的交易規(guī)模已經(jīng)回到了單月1.5萬套上下的正常水平，接下來上升空間已不大，市場將逐漸趨于平穩(wěn)。而房價同樣沒有上行動力，預計下半年北京二手房市場基本會進入平穩(wěn)期。

B09-B11版采寫/新京報記者 段文平 張曉蘭