租賃市場(chǎng)“安全閥”該如何設(shè)？

“控租金”成樓市調(diào)控新風(fēng)向，業(yè)界認(rèn)為，調(diào)控重點(diǎn)是保證中低收入人群的剛性租賃需求

從2017年開(kāi)始，租賃市場(chǎng)無(wú)疑站在了風(fēng)口之上。在政策的引導(dǎo)和市場(chǎng)刺激之下，大量企業(yè)涌入租賃市場(chǎng)。不過(guò)伴隨著行業(yè)熱度的上升，有關(guān)“租金上漲”、“天價(jià)租金”項(xiàng)目這樣的案例也開(kāi)始關(guān)注。近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知)中，也重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，并且明確提出要穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金……

風(fēng)口上的租金調(diào)控

租賃市場(chǎng)未來(lái)十年究竟會(huì)如何發(fā)展？根據(jù)上海易居研究院發(fā)布的研究報(bào)告《未來(lái)10年全國(guó)城鎮(zhèn)租賃市場(chǎng)規(guī)模測(cè)算》顯示，到2027年全國(guó)城鎮(zhèn)約有2.1億人是通過(guò)租房來(lái)解決居住問(wèn)題的。而全國(guó)城鎮(zhèn)租賃房源總面積將達(dá)到66.2億平方米，相比2017年增長(zhǎng)60%。

可以說(shuō)，在如此廣闊的市場(chǎng)前景之下，行業(yè)熱度也會(huì)被推升，因此租金調(diào)控已經(jīng)成為租賃風(fēng)口上的一道命題。在各種租賃業(yè)務(wù)次第展開(kāi)的背景下，怎樣做才能最大限度的保證租賃市場(chǎng)能夠健康有序的發(fā)展其實(shí)是政府、企業(yè)和市場(chǎng)所需要不斷探索的。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，租賃市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)透明的細(xì)分市場(chǎng)，價(jià)格的變化也相對(duì)理性。因此，直接用行政手段干預(yù)租金價(jià)格并無(wú)太大必要。

思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅分析認(rèn)為，從全國(guó)范圍來(lái)看如今的租賃市場(chǎng)還達(dá)不到需要像控制房?jī)r(jià)上漲一樣“控租金”的程度。

按照貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京近3月租金環(huán)比漲幅呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)，但與2017年末2018年初漲幅相比收窄明顯。5月租賃房源每平米月租金為86.9元。按照易居研究院根據(jù)其監(jiān)測(cè)的50城租金數(shù)據(jù)推算，目前全國(guó)大中城市每平方米房源的租金為50元/月。推算中小城市每平方米房源的租金為30元/月。

“如今市場(chǎng)的供應(yīng)體系也是相對(duì)合理的，同時(shí)各個(gè)不同類(lèi)型的產(chǎn)品租金也是面向市場(chǎng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程。租金過(guò)高必然導(dǎo)致出租率的下降，市場(chǎng)的手能夠做出有效的調(diào)節(jié)。”郭毅表示。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦指出，目前租金房?jī)r(jià)爆發(fā)性增長(zhǎng)的現(xiàn)象還是少，市場(chǎng)監(jiān)管更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)是租金的透明性，即不應(yīng)該有亂收費(fèi)的現(xiàn)象。而后續(xù)管控租金，主要是對(duì)新房租賃產(chǎn)品的租金，即開(kāi)發(fā)商持有和經(jīng)營(yíng)的房源租金進(jìn)行政策指導(dǎo)。

多元供給平抑租金

隨著供給量的上升，對(duì)于租金的平抑可以靠著更加市場(chǎng)化的方式來(lái)解決。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，目前看來(lái)，政府在租賃市場(chǎng)上使用行政手段的可能性還不是很大。主要依靠增加租賃住房的供應(yīng)渠道，開(kāi)放一些社會(huì)化、市場(chǎng)化的房源供給等手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。比如，目前部分城市規(guī)定了類(lèi)似城中村部分房源可以作為租賃房源，這有助于盤(pán)活此類(lèi)有歷史遺留問(wèn)題的房源資產(chǎn)，對(duì)于加快城中村改造等都有積極的作用。

而從住建部最近發(fā)布的文件來(lái)看，以加大供應(yīng)的手段來(lái)平抑市場(chǎng)價(jià)格依然是目前租金調(diào)控的主題思路。郭毅指出，《通知》第二條大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上，這一點(diǎn)就比較明確地體現(xiàn)了未來(lái)的租金調(diào)控思路。

與此同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士提出，應(yīng)該建立更加靈活的政策來(lái)增加企業(yè)的積極性和市場(chǎng)活性。一些一線(xiàn)城市，比如北京的租賃供給體系比較豐富，“已經(jīng)形成了一個(gè)多元化的供給梯隊(duì)。”郭毅表示，“地方政府的公租房、廉租房保障了城市低收入群體的居住需求；而市場(chǎng)化的普通民宅則供應(yīng)給中端租賃需求；還有一些類(lèi)似CBD金融區(qū)提供的酒店式公寓，用于滿(mǎn)足高端商務(wù)人群的居住需求。”

“控租金”是為保障剛需

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，租金調(diào)控最重要的一點(diǎn)是為剛性居住需求提供一定的保障，是此次強(qiáng)調(diào)“控租金”的主要目的。

“從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，這些思路在深圳這樣的城市已經(jīng)開(kāi)始落地執(zhí)行。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，現(xiàn)階段執(zhí)行的租金調(diào)控強(qiáng)調(diào)：第一、在政府把控下新推出的租金應(yīng)該是低于周邊同類(lèi)項(xiàng)目，以吸引更多人去租房。第二、對(duì)租金本身的上漲幅度有所控制，尤其是防范其受市場(chǎng)波動(dòng)的影響，進(jìn)而出現(xiàn)了租金過(guò)快上漲。

“定向針對(duì)租賃人群配建廉租房、保障基本租住需求同樣是‘控租金’需要做的。”麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松告訴記者。目前，在深圳的住房新政中可以看到了這一嘗試。

6月5日，深圳市住建局發(fā)布住房新政，對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)端進(jìn)行調(diào)節(jié)，其中商品住房的供應(yīng)占比40%左右；可租可售的安居型商品房占比20%，租金為周邊同類(lèi)型小區(qū)的50%；人才房占比20%，租金為周邊小區(qū)的60%；最后還有20%的公共租賃住房，租金為周邊同類(lèi)型小區(qū)的30%。這一供給體系的建立，可以說(shuō)在保障剛性居住需求方面做出了有益的嘗試。

聲 音

如今多個(gè)城市仍面臨大量中低租金需求短期內(nèi)難以解決、品牌公寓租賃市場(chǎng)回報(bào)率偏低等問(wèn)題。

——58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波

高租金長(zhǎng)租公寓可以通過(guò)落實(shí)租金補(bǔ)貼等手段對(duì)沖租金反哺市場(chǎng)。也可以通過(guò)金融創(chuàng)新等進(jìn)行資金回籠。

——上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

租賃運(yùn)營(yíng)本身是一項(xiàng)占用資金量大但回報(bào)慢的產(chǎn)業(yè)，建議在增加租賃用地供應(yīng)時(shí)針對(duì)租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的費(fèi)用減免和房租補(bǔ)貼。

——麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松

租賃市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)依然是保護(hù)中低收入人群的剛性租賃需求。而中高端租賃產(chǎn)品有其自身的特點(diǎn)和調(diào)控方式，不需要過(guò)多的干預(yù)。

——思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅

■ 行業(yè)難點(diǎn)

高房?jī)r(jià)下低回報(bào)率

目前租金調(diào)控比較困難的一點(diǎn)在于一、二線(xiàn)城市租金回報(bào)率較低。一位行業(yè)分析師指出：“目前，我國(guó)租金較高的城市仍然以一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市為主。這些城市的租金回報(bào)率相對(duì)于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)是很低的。

易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：自2016年起，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市的租金收益率從2%緩步下降至1.5%。而按照市場(chǎng)的邏輯，在高房?jī)r(jià)的背景下，租金會(huì)持續(xù)上漲，因此要控租金，首先得把房?jī)r(jià)壓制回幾年前的水平，租金的回報(bào)率才能得以提高。

“如果想要通過(guò)調(diào)整供需關(guān)系，大幅增加租賃用房供應(yīng)量壓制租金上漲，又容易造成住宅用地釋放相應(yīng)減少，從而變相推高房?jī)r(jià)。因此最終解決問(wèn)題還得看地方政府下多大的決心來(lái)供應(yīng)租賃住房用地，這會(huì)在一定程度上降低房企拿地積極性，從而影響到地方財(cái)政收入。”上述分析師向記者表示。

除此之外，在通過(guò)金融方式進(jìn)行資產(chǎn)證劵化運(yùn)作尚在探索嘗試階段，企業(yè)運(yùn)營(yíng)也將面臨質(zhì)押巨大的資金成本問(wèn)題。盡管不少企業(yè)都表示自己在以“做公益”的態(tài)度來(lái)做租賃類(lèi)項(xiàng)目，旨在嘗試新的市場(chǎng)，但是如果成本與收益達(dá)不到平衡，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)房租的補(bǔ)貼？這都是租金調(diào)控中不得不面對(duì)的問(wèn)題。

本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 陳禹銘