中新網(wǎng)5月14日電 中國(guó)社科院副研究員王業(yè)強(qiáng)今日表示，2017年土地購(gòu)置面積扭轉(zhuǎn)了2014年到2016年三年的負(fù)增長(zhǎng)，土地成交價(jià)款比2016年上漲了49.4%，同時(shí)2017年平均成交價(jià)格繼續(xù)大幅上漲，同比漲幅29%。這使得土地成本占房?jī)r(jià)的比重進(jìn)一步提高，2017年土地平均成交價(jià)格與商品房平均銷售價(jià)格的比值達(dá)到0.68，意味著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能出現(xiàn)成本推動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院于5月14日上午舉行2018年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)。該書執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)副研究員介紹了有關(guān)情況。

對(duì)于2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一些突出問題，王業(yè)強(qiáng)表示，有以下幾個(gè)方面：

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到強(qiáng)力的政策調(diào)控，長(zhǎng)效機(jī)制亟待建立。自從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的這樣一個(gè)基本理念之后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有100多個(gè)城市實(shí)行了限制的政策，包括限價(jià)、限購(gòu)等等五限政策，剎車式的短期調(diào)控效果雖然比較明顯，但是不能夠長(zhǎng)久為之。

同時(shí)，2017年十九大、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都提出了要加快建立主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，也說明房地產(chǎn)調(diào)控政策由短期調(diào)控政策向建立長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變這樣一個(gè)大的趨勢(shì)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制亟待建立。

(二)去庫(kù)存的效果明顯，人口流出地的房屋空置須警惕。房地產(chǎn)去庫(kù)存的效果2017年比2016年降低了1億個(gè)平方米，去庫(kù)存的效果非常明顯，但是同時(shí)可以看到2017年房地產(chǎn)分城施策的政策影響下，待售面積下降幅度是15.3%，近年來(lái)增幅較大。

但是從不同的物業(yè)類型來(lái)看，可以看到住宅的待售面積降幅較大，同比降幅達(dá)到25.1%，3月營(yíng)業(yè)用房是4.0，辦公樓的待售面積基本持平。但同時(shí)從不同城市規(guī)模來(lái)看，40個(gè)大中城市的商品房銷售面積減少了2.0，而其他的一些城市商品房待售面積增加了13.9個(gè)億。同時(shí)2017年商品房銷售面積7.7%的增加主要是由于中小城市商品住房的銷售所貢獻(xiàn)的。

對(duì)2017年60個(gè)主要城市的新流入人口進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，約占全國(guó)總?cè)丝诘?0%，一方面是大中城市銷售面積減少，其他的城市是銷售面積增加，同時(shí)中小城市人口還是向大中城市進(jìn)行流動(dòng)，所以這是一個(gè)矛盾，同時(shí)由于拆遷所帶來(lái)的補(bǔ)償性住房需求的集中釋放，不同于人口流入所帶來(lái)的住房需求的增加，部分中小城市新建住房的空置情況值得警惕。

(三)土地價(jià)格的持續(xù)大幅上漲，成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)增加。可以看到2017年土地購(gòu)置面積扭轉(zhuǎn)了2014年到2016年三年的負(fù)增長(zhǎng)，土地成交價(jià)款也比2016年上漲了49.4%，同時(shí)2017年平均成交價(jià)格繼續(xù)大幅上漲，保持著自2013年以來(lái)第五年兩位數(shù)的增長(zhǎng)，同比漲幅29%。

商品房銷售價(jià)格漲幅的大幅回落，但是土地成交價(jià)格漲幅不斷地?cái)U(kuò)大，也使土地成本占房?jī)r(jià)的比重進(jìn)一步提高。2017年土地平均成交價(jià)格與商品房平均銷售價(jià)格的比值達(dá)到0.68，意味著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能出現(xiàn)成本推動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲。

(四)個(gè)人按揭貸款的負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致開發(fā)商融資成本上漲的壓力增大。在資金來(lái)源來(lái)看，可以看到國(guó)內(nèi)貸款和利用外資的增幅較大，自籌資金小幅增加，但是定金和定金預(yù)售款以及個(gè)人按揭貸款的增速是下降的。個(gè)人按揭貸款的增速?gòu)?016年的46.5%大幅下降到2017年-2.0%。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，融資成本的上漲加上土地成本的上升，有可能使未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)成本推動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲。

(五)房屋租售價(jià)格失衡，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展方向需明確。統(tǒng)計(jì)了國(guó)際上的租金收入比的合理標(biāo)準(zhǔn)是不超過30%，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房屋租售比合理區(qū)間應(yīng)該是在1：200到1：300之間。2017年住房租賃價(jià)格漲幅是2.9%，明顯低于住房銷售價(jià)格的漲幅。房?jī)r(jià)的比重相對(duì)較低，大幅增加租賃市場(chǎng)供給，有可能進(jìn)一步導(dǎo)致租售價(jià)格進(jìn)一步失衡。