5月11日上午8點(diǎn)至9點(diǎn)，西安市住房保障和房屋管理局市場(chǎng)處副科長(zhǎng)陳嫄、西安市房屋維修資金管理中心資金歸集科科長(zhǎng)李欣，做客FM91.6陜西交通廣播《一馬當(dāng)先早高峰》節(jié)目直播間，與916知名房產(chǎn)節(jié)目主持人郭華、早高峰主持人曉妮一起和廣大聽眾互動(dòng)，權(quán)威解讀樓市新政、樓市新動(dòng)向。

（編者注：同一天，西安房管局官方微信號(hào)發(fā)布文章重申，40年產(chǎn)權(quán)的公寓房也同樣在限購范圍內(nèi)。）

主持人：今年春節(jié)過后，房子成為市民熱議的話題，很多市民反映“一房難求”，為什么會(huì)形成這種局面？

陳嫄：一季度，城六區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)原計(jì)劃上市商品住房287.5萬平方米，2.5萬套；實(shí)際上市205萬平方米，1.9萬套，上市面積同比下降13.47%。有82萬平方米，6千余套住房未按期上市，高新、曲江、浐灞等產(chǎn)業(yè)集中度高、配套成熟、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的熱點(diǎn)區(qū)域，高品質(zhì)項(xiàng)目住房供需矛盾較為突出。

通過對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行情況的分析和企業(yè)的走訪，我們認(rèn)為，形成西安市短期內(nèi)部分區(qū)域住房供需不平衡的主要原因：一是許多項(xiàng)目整個(gè)冬季無法施工，工程進(jìn)度無法達(dá)到預(yù)售條件，加之庫存持續(xù)下降，短期內(nèi)住房供應(yīng)斷檔。

二是住房消費(fèi)理念普遍提升，大品牌、大開發(fā)商的高品質(zhì)項(xiàng)目受到市民的追捧，選擇知名房企、高品質(zhì)項(xiàng)目的人群大幅提升，熱點(diǎn)區(qū)域、品牌房企開發(fā)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供不應(yīng)求。

三是部分開發(fā)企業(yè)采取了“饑餓營(yíng)銷”等手法，制造緊張氣氛。各駐市商業(yè)銀行因資金額度趨緊，也提高了首付款比例和貸款利率，諸多因素促使西安市的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，造成了恐慌性購房。

四是一年多來，西安市“三大革命”“鐵腕治霾”“招商引資”“城市增綠”等一系列改革舉措取得了顯著成效，與周邊城市相比，西安市的城市吸引力提升明顯，社會(huì)各方紛紛看好西安的發(fā)展預(yù)期，人口吸附能力增強(qiáng)，住房需求旺盛。

主持人：在供應(yīng)較為緊張的情況下，一些開發(fā)企業(yè)也借機(jī)采取內(nèi)部預(yù)留房源或采取一次性付款、高首付優(yōu)先選房的銷售方式，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)秩序，引起了購房人的恐慌。針對(duì)這些現(xiàn)象，房管部門采取了什么措施？

陳嫄：針對(duì)市場(chǎng)中出現(xiàn)的狀況，為穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，保障購房人知情權(quán)、選擇權(quán)，營(yíng)造公開、公平、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境， 3月30日，我局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售管理的通知》，從預(yù)售許可申報(bào)、銷售信息公示、銷售方式等方面提出了一些要求。

主持人：這個(gè)文件主要有哪些要求？

陳嫄：一是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，須將符合預(yù)售條件的樓幢一次性申報(bào)，嚴(yán)禁以分批、拆零等方式拖延預(yù)售申報(bào)時(shí)間或采取分幢、分層、分批的方式進(jìn)行銷售。

二是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織銷售活動(dòng)時(shí)，要在銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示項(xiàng)目規(guī)劃情況、后期擬上市住房套數(shù)、面積、戶型、計(jì)劃上市時(shí)間及項(xiàng)目不利因素等信息。

三是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要正確宣傳西安市住房交易政策，不得散布、傳播謠言或以房源緊俏、內(nèi)部預(yù)留、后期漲價(jià)等方式營(yíng)造緊張氣氛，誘使購房人搶購。

四是，取得《商品房預(yù)售許可證》后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)告知意向購房人具體銷售時(shí)間、地點(diǎn)。

五是，意向購房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開銷售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

六是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照物價(jià)部門價(jià)格公示結(jié)果，對(duì)每套房屋明碼標(biāo)價(jià)，不得高于公示價(jià)格銷售房屋，不得捆綁搭售或迫使購房人接受有償服務(wù)。

主持人：對(duì)“嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件”的要求，廣大購房人是非常歡迎的，那采取了哪些措施來落實(shí)這項(xiàng)要求？

陳嫄：文件下發(fā)后的第二天，也就是3月31日上午，我們組織人員對(duì)碧桂園鳳凰城、金泰新理城、鴻錦城·羅曼尼、華洲城·云頂?shù)仍谑垌?xiàng)目進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)檢查，嚴(yán)禁其設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

同時(shí)，當(dāng)天下午，我局約談了碧桂園、華潤(rùn)、金泰、華洲置業(yè)等42家近期開盤及市場(chǎng)占比較大的開發(fā)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人，強(qiáng)調(diào)規(guī)范開展銷售活動(dòng)的要求，嚴(yán)禁設(shè)置全款買房?jī)?yōu)先等限制性購房條件。各企業(yè)均承諾不內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

主持人：如果有企業(yè)違反了上面的一些工作要求，房管部門有沒有什么懲戒措施？

陳嫄：這個(gè)是有的。為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，引導(dǎo)和規(guī)范商品房銷售行為，去年開始，我們創(chuàng)新了管理手段，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)行為實(shí)行記分管理制度。

我們首先將各法律、法規(guī)或規(guī)范性文件中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該遵守的規(guī)定進(jìn)行了全面梳理，對(duì)企業(yè)未按規(guī)定從事的有些違規(guī)行為，我們按照情節(jié)嚴(yán)重程度，制定了違法行為量化打分標(biāo)準(zhǔn)。

在日常工作中，我們通過接受群眾投訴、巡查檢查等方式，對(duì)企業(yè)的各類違法行為進(jìn)行量化打分，并將記分結(jié)果運(yùn)用于行政管理過程中，加大對(duì)違規(guī)主體的打擊力度。

對(duì)違反前面提及的要求的企業(yè)，我局將按照記分管理制度的要求，對(duì)違規(guī)企業(yè)一次性記10分、限制網(wǎng)簽銷售、暫停受理新申請(qǐng)預(yù)售許可，通報(bào)有關(guān)部門實(shí)施聯(lián)合懲戒。

主持人：有沒有企業(yè)因違反上面提到的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售管理的通知》要求，而受到處理的？

陳嫄：近期我們公布了一批違規(guī)企業(yè)記分情況。對(duì)城市錦上、華安·紫竹苑、大華翰林華府等未按規(guī)定開展銷售活動(dòng)的企業(yè)，按照我局記分管理制度要求進(jìn)行了記分，并采取了限制網(wǎng)簽、暫停辦理新申請(qǐng)預(yù)售許可等方式對(duì)違規(guī)企業(yè)進(jìn)行了懲戒。

其中，對(duì)未按要求采取公證搖號(hào)方式公開銷售的“城市錦上”項(xiàng)目建設(shè)單位，我局已責(zé)令該公司按規(guī)定選擇公證機(jī)構(gòu)，在公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督下，采取公證搖號(hào)方式，重新組織銷售活動(dòng)。

主持人：買了房子以后，房子后期的養(yǎng)護(hù)也是廣大市民朋友關(guān)心的問題。3月30日新版《西安市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》頒布實(shí)施，新的辦法有哪些亮點(diǎn)？

李欣：1、明確了售房單位交存的維修資金歸屬。《辦法》規(guī)定“從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有”。保障了維修資金所有權(quán)人的合法權(quán)益。

2、 房屋滅失可由征收單位代辦維修資金退還手續(xù)。《辦法》明確了房屋滅失的，公有住房售房單位、房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)持單位介紹信或者本人身份證明，以及房屋滅失證明、維修資金交存憑證到專戶銀行提取維修資金分戶賬中的余額，辦理分戶賬注銷手續(xù)。因征收造成房屋滅失的，征收實(shí)施單位可以根據(jù)被征收人的委托統(tǒng)一辦理分戶賬注銷手續(xù)

3、 明確了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)維修資金隨房過戶。《辦法》明確了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋分戶賬中的維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。未交存維修資金的，由買賣雙方進(jìn)行協(xié)商后交存維修資金，業(yè)主不再需要辦理二手房維修資金的過戶手續(xù)。

4、 維修資金使用實(shí)行屬地管理。為方便申請(qǐng)使用維修資金，《辦法》明確了維修資金使用由過去的市物業(yè)行政主管部門統(tǒng)一管理調(diào)整為由各區(qū)物業(yè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)管理。

5、 明確車庫、地下室維修資金的專項(xiàng)用途。《辦法》規(guī)定，住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)配建的車庫、地下室的業(yè)主交存的該部分維修資金，專項(xiàng)用于車庫、地下室共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造。

6、 發(fā)生六種緊急情況，可應(yīng)急使用維修資金。物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生外墻瓷磚脫落、電梯故障等6種緊急情況時(shí)，為保障業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全，經(jīng)區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門、西咸新區(qū)或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)確認(rèn)后，可應(yīng)急使用維修資金，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主維修資金中直接列支。同時(shí)，嚴(yán)禁物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)擅自擴(kuò)大維修和更新、改造范圍。

7、 新增一次性表決方式，方便維修資金高效使用。對(duì)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益，單項(xiàng)維修和更新、改造項(xiàng)目費(fèi)用在五萬元以下的維修和更新、改造項(xiàng)目，可以采取一次性表決的方式，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用維修資金。

8、 提供虛假資料騙取維修資金以及代收、挪用維修資金的，其違規(guī)信息將被依法納入公共信用信息系統(tǒng)。