“3·17”限購(gòu)一年 北京樓市回歸理性

距離北京史上最嚴(yán)一輪調(diào)控政策開端的“3·17”調(diào)控近一年。一年來，北京調(diào)控政策多達(dá)數(shù)十條，從需求端到供給側(cè)、從短期調(diào)控到長(zhǎng)效機(jī)制……這一年，新房、二手房、土地市場(chǎng)到底發(fā)生了哪些前所未有的變化？

新房 銷量減半 價(jià)格停漲

北京樓市調(diào)控一年以來，在政策因素、供應(yīng)量以及購(gòu)房者信心共同作用下，新房市場(chǎng)熱度明顯降溫，成交量創(chuàng)下歷史新低。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“3·17政策”出臺(tái)后至今(截至3月12日)北京新建商品房住宅成交23388套，成交量同比下調(diào)48.7%，刷新了歷史最低紀(jì)錄。其中，別墅類物業(yè)成交4137套，跌幅達(dá)52.7%。

不過，跌幅最大的是商辦類物業(yè)。調(diào)控政策出臺(tái)后至今，商辦類項(xiàng)目實(shí)際簽約為5895套，而且基本集中在“3·17新政”和“3·26”政策之間。在商辦調(diào)控政策出臺(tái)后，市場(chǎng)簽約只有3000套左右，調(diào)控一年，商辦類物業(yè)成交量同比跌幅達(dá)91%。

據(jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至2月，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共成交面積42.95萬平方米，同比下降46.8%。

交易量創(chuàng)新低的同時(shí)，2017年北京新房的供應(yīng)量、存量也創(chuàng)下歷史新低。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共新增供應(yīng)26593套，環(huán)比2016年下降32%，是2014年以后連續(xù)第三年下滑。

易居研究院研究員賴勤分析稱，調(diào)控政策及時(shí)有效遏制了房?jī)r(jià)快速上漲的局面，北京新房市場(chǎng)逐漸降溫，回歸理性。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，3·17政策代表了房地產(chǎn)調(diào)控新時(shí)期的開始，即調(diào)控過程中，不斷拾遺補(bǔ)缺，從而對(duì)市場(chǎng)形成精準(zhǔn)打壓，讓樓市回歸理性。

“在調(diào)控政策下，北京新房市場(chǎng)出現(xiàn)銷量腰斬、價(jià)格停漲的局面。”郭毅表示，調(diào)控政策也讓購(gòu)房者的心態(tài)有所變化，房地產(chǎn)的居住屬性成為購(gòu)房首要目標(biāo)，這導(dǎo)致置業(yè)需求由此前改善、投資轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰宰橹鳌?/p>

二手房 量?jī)r(jià)齊跌 去杠桿效果顯著

北京二手住宅在2016年量?jī)r(jià)雙雙創(chuàng)下歷史新高后，迎來2017年史上最嚴(yán)厲且最嚴(yán)密的樓市調(diào)控，以“3·17新政”落地為始，一系列嚴(yán)格且嚴(yán)密的調(diào)控政策，取得了立竿見影的效果，二手房市場(chǎng)大幅降溫。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，“3·17政策”出臺(tái)后至今(截至3月12日)，北京二手房住宅網(wǎng)簽119288套，同比降51.2%。從月度數(shù)據(jù)來看，2017年3月住宅網(wǎng)簽達(dá)到頂峰，為25952套，2018年1月和2月則下降過半，分別為10527套和7361套。

值得注意的是，換房需求是北京二手房市場(chǎng)的主力。“認(rèn)房又認(rèn)貸”的調(diào)控政策，增加了改善型購(gòu)房者的換房難度，使“連環(huán)鏈條斷開”，帶來成交量的大幅下滑。不過，鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，今年3月以來成交量有所回升。

調(diào)控之后，成交價(jià)也出現(xiàn)連續(xù)9個(gè)月的下跌，累計(jì)跌幅15%左右。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，今年3月北京二手房均價(jià)為58527元/平方米，與2016年12月的水平接近。分城區(qū)來看，通州、西城的跌幅顯著，這兩大片區(qū)在2016年均價(jià)漲幅較快，調(diào)控使前期上漲過快的片區(qū)面臨相對(duì)更大幅度的回調(diào)。

此外，本輪調(diào)控的重點(diǎn)之一是通過提高首付比例等控制杠桿和風(fēng)險(xiǎn)。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控后北京鏈家客戶的杠桿使用范圍(貸款成交占比)下滑了5%左右，杠桿使用力度(貸款成數(shù))減少了10%左右。

麥田房產(chǎn)首席分析師張葉松認(rèn)為，“3·17政策”出臺(tái)后，北京二手房市場(chǎng)呈明顯的量?jī)r(jià)齊降現(xiàn)象，預(yù)計(jì)未來價(jià)格仍可能會(huì)處于下滑趨勢(shì)，不過降幅會(huì)比之前有所收窄。

土地 供應(yīng)增 溢價(jià)率降

北京“3·17新政”實(shí)施將滿一年，土地市場(chǎng)低溢價(jià)、流拍成為“常態(tài)”。

“3·17新政”這一年來，北京土地市場(chǎng)一個(gè)最大的變化就是供應(yīng)、成交創(chuàng)新高。據(jù)北京市規(guī)劃國(guó)土委公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年全市商品住宅用地供應(yīng)量達(dá)到721公頃，供應(yīng)計(jì)劃完成率111%。而在2018年1、2月份，北京土地市場(chǎng)共有27宗土地供應(yīng)，同比也大幅增長(zhǎng)。

住宅用地供應(yīng)加碼，直接的結(jié)果是北京土地成交額高位上漲。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年全年北京共成交104宗土地，總成交額達(dá)到2796億元，住宅用地全年共成交71宗，成交額達(dá)到2398億元，雙雙創(chuàng)歷史新高。

與供應(yīng)大熱、成交大漲形成鮮明對(duì)比的是，開發(fā)商在拿地?zé)崆樯厦黠@下降。2017年北京住宅用地平均溢價(jià)率為26%，11月份更是跌至8%。2018年1、2月份，北京住宅用地平均溢價(jià)率低至14.5%。

更重要的是，流拍在2018年更加頻繁，繼去年11、12月份各有一宗住宅用地流拍后，今年1、2月份，北京住宅用地流拍數(shù)量達(dá)到4宗，創(chuàng)歷史新高，其中包括豐臺(tái)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊等。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，在房地產(chǎn)調(diào)控下，土地屬性復(fù)雜，且地價(jià)房?jī)r(jià)全面限價(jià)，同時(shí)房地產(chǎn)融資渠道收緊，這使得房企拿地、特別是拿大地塊的難度越來越大，大地塊都有流標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，2018年土地市場(chǎng)按照目前的節(jié)奏流拍和流標(biāo)的地塊將會(huì)更多。

本版采寫/新京報(bào)記者 張曉蘭 段文平