2017年一季度，各地政府以“因城施策”為導(dǎo)向，積極深化房地產(chǎn)調(diào)控政策。在此背景下，住宅、土地市場成交量均呈現(xiàn)回落態(tài)勢。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，由于調(diào)控政策不斷升級，未來房地產(chǎn)市場有望穩(wěn)步回歸理性，而一二線熱點城市成交量將繼續(xù)走低。

住宅市場 成交量出現(xiàn)回落

4日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，一二線熱點城市調(diào)控政策升級，住宅市場成交量持續(xù)回落。據(jù)統(tǒng)計，今年一季度50個代表城市商品住宅市場月均成交量在2650萬平方米，同比下降約15%。

從不同級別城市來看，一線城市受調(diào)控影響較大，成交量同比降幅在各線城市中最為突出。據(jù)統(tǒng)計，一線城市一季度住宅成交面積同比下降約四成，除廣州外，其余城市同比均下降。二線城市成交量也顯著下降，但旅游型城市成交增長明顯，城市分化加劇。核心城市輻射圈的三線城市成交量受調(diào)控政策影響普遍回落，其余三線城市成交量表現(xiàn)穩(wěn)定增長。

從價格走勢來看，一季度住宅成交價格累計漲幅持續(xù)收窄。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，進入2017年，百城價格環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄，一季度漲幅較2016年四季度收窄1.28個百分點。

在成交量整體走低的同時，一季度各級城市住宅價格漲幅分化。今年以來，熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，新房市場價格漲幅趨緩。其中一線城市受調(diào)控影響漲幅收窄最為顯著，一季度累計上漲0.80%，較去年四季度收窄1.30個百分點；二線代表城市累計上漲2.19%，較去年四季度收窄0.70個百分點。一季度三線代表城市累計上漲2.57%，在各線城市中漲幅最為突出。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，整體來看，受去年同期高基數(shù)及政策調(diào)控影響，一季度新房成交量同比小幅下調(diào)，價格累計漲幅持續(xù)收窄。其中，一二線熱點城市新房價格漲幅明顯收窄，成交量同比降幅顯著，但二手房市場價格漲幅明顯高于新房。同時，因去庫存政策效應(yīng)及核心城市外溢影響，部分三四線城市量價保持了穩(wěn)步增長。在調(diào)控持續(xù)收緊下，預(yù)計未來一二線城市成交仍難見起色，價格整體將趨向平穩(wěn)。

土地市場 溢價率持續(xù)走低

一季度土地市場同樣量價齊跌，溢價率持續(xù)走低。克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從全國土地市場來看，一季度經(jīng)營性土地成交建筑面積下降至9135萬平方米，同、環(huán)比明顯回落，跌幅分別為12%和30%。

克而瑞方面分析認(rèn)為，一方面，受春節(jié)假期因素影響，土地市場迎來一年一度的成交淡季；另一方面，年初各線城市尚在制訂2017年供地計劃，新晉出讓地塊以上年度結(jié)轉(zhuǎn)土地居多，成交規(guī)模高位回落。

具體來看，各線城市均有不同程度的縮減，受供地計劃影響，一線城市環(huán)比跌幅居前。溢價率連續(xù)兩個季度回落，北上深中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地集體“斷供”，一線城市溢價率創(chuàng)近年來單季度新低。與此同時，核心城市周邊的三、四線城市土拍高溫持續(xù)，佛山、惠州、漳州等多市頻出高溢價地塊，溢價率都在100%以上。

整體來看，一季度土地平均溢價率32.5%，環(huán)比減少8個百分點。克而瑞地產(chǎn)研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一方面，土地限價城市進一步擴容，顯著抑制溢價率上行空間。另一方面，熱點城市土地出讓底價均有所上調(diào)，極端情況下，起拍樓板價超出區(qū)域最高單價，溢價空間有限。

從土地成交價格來看，各線城市漲跌不一。一季度，土地成交樓板價4569元/平方米，環(huán)比下跌10%，同比仍上漲43%。自2016年四季度以來，土地限價城市開始明顯增多，土地價格隨之步入下行通道。

從不同類型城市來看，其中一線城市土地價格小幅回升，同、環(huán)比漲幅都在10%以內(nèi)；二三四線城市土地價格環(huán)比略有回落，但受去年同期較低基數(shù)影響，同比仍呈現(xiàn)正增長。

“2017年房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，但縱觀各線城市2017年供地計劃，熱點一、二線城市增加土地供應(yīng)難言樂觀。以北京為例，住宅用地計劃供應(yīng)量同比下降49%”。上述克而瑞地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出。

該人士認(rèn)為，在供應(yīng)規(guī)模連年萎縮的情況下，上半年土地成交規(guī)模仍將維持在較低水平。與此同時，由于熱點城市限購、限貸持續(xù)加碼，同時加強土地競買資金監(jiān)管，溢價率仍將保持低位。

未來走勢 市場有望回歸理性

3月份以來，陸續(xù)30多個城市密集出臺了樓市調(diào)控政策，以穩(wěn)定市場預(yù)期。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，本輪調(diào)控表現(xiàn)出極強的區(qū)域聯(lián)動性，更加重視利用金融方式深化城市協(xié)同，促進市場參與各方回歸理性。

從這一輪的調(diào)控政策來看，中心城市和周邊城市政策同步調(diào)控，片區(qū)聯(lián)動施策下限購限貸逐步形成相互作用，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進市場參與各方回歸理性。除限購限貸外，“認(rèn)房又認(rèn)貸”將成為各城市調(diào)控普遍標(biāo)準(zhǔn)，例如北京對商住的嚴(yán)控等。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，樓市調(diào)控政策的持續(xù)收緊，對緩解市場恐慌情緒、穩(wěn)定市場預(yù)期起到了立竿見影的作用。“一方面，政策的收緊讓購房人更加理性，恐慌、搶購的心態(tài)不再；另一方面，限購和二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)收緊，使得部分購房家庭取消或延緩了購房計劃，購房人群普遍陷入觀望，需求明顯萎縮。賣房業(yè)主惜售、跳價的現(xiàn)象不再”。

胡景暉預(yù)計，受樓市調(diào)控持續(xù)從緊的影響，北京等熱點城市二手房市場成交量還將繼續(xù)回落。隨著成交量的回落，房價也將企穩(wěn)，前期價格漲幅過大、總價過高的房源掛牌價和成交價都將出現(xiàn)回落。

中指院方面分析認(rèn)為，未來在政策干預(yù)和市場力量的共同作用下，一線城市有望整體降溫，二線熱點城市在調(diào)控進一步升級后，部分非理性需求將加速離場，三四線城市則將在去庫存和控風(fēng)險的博弈中繼續(xù)分化。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，當(dāng)全國核心一二線城市“全城限購限貸”后，樓市需求勢必會外溢到其他城市，比如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市，區(qū)域中心城市周邊的二三線城市，中西部地區(qū)庫存去化周期小于15個月的三四線城市等。

“從調(diào)控政策走向來看，因城施策仍然是趨勢。毫無疑問，已經(jīng)調(diào)控的核心一二線城市不會存在松動的機會”。張宏偉說，“今年樓市政策及市場亮點有可能在三四線城市，如何讓三四線城市成為全國樓市平穩(wěn)發(fā)展的平衡器成為今年的重點工作”。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在調(diào)控政策積極深化的背景下，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步回歸理性已經(jīng)是大概率事件。從不同城市看，一二線熱點城市短期市場需求不足，且政策力度較大，成交繼續(xù)面臨下行壓力；而多數(shù)三四線城市在去庫存政策支持下有望延續(xù)平穩(wěn)增長態(tài)勢。

而具備產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市成交量價將保持平穩(wěn)態(tài)勢。對于庫存較高的三四線城市，應(yīng)始終堅持去庫存政策，需求將平穩(wěn)釋放。