房企加快海外發(fā)債輸血步伐

境內融資難度加大，為減緩后期資金壓力，房企海外融資步伐在繼續(xù)加快。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，2018年截至目前，已有7家房企發(fā)布海外融資計劃，累積額度超過30億美元。

具體來看，24日，世茂房地產(chǎn)發(fā)行5億美元2025年到期的5.20%優(yōu)先票據(jù)。同日，旭輝控股3億美元2023年到期的優(yōu)先票據(jù)上市交易。1月10日,碧桂園宣布發(fā)行2.5億美元2023年到期的4.750%優(yōu)先票據(jù)及于6億美元2025年到期的5.125%優(yōu)先票據(jù)。1月9日，時代地產(chǎn)宣布將發(fā)行本金總額5億美元的票據(jù)，年息6.25%。據(jù)悉，票據(jù)發(fā)行所得凈額將約為4.92億美元，時代地產(chǎn)擬將用作其若干現(xiàn)有債務再融資及一般營運資金用途。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在樓市調控的大趨勢下，房企資金鏈壓力再度增加，不同于兩年前的大量贖回境外融資，2017年開始海外融資也越來越被關注。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，房企境外融資合計388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。“除額度上漲外，房企融資成本相比2016年平均4%已明顯上行。”張大偉說，目前很多融資的年化收益率已經(jīng)在5.5%以上。

泰禾集團1月10日宣布發(fā)行去年獲準在境外發(fā)行的10億規(guī)模美元債,首期發(fā)行4.25億美元。其中3年期的年息為7.875%,5年期的年息為8.125%,每半年支付一次。并且泰禾集團將提供無條件及不可撤銷的跨境擔保。富力集團1月5日公告指出,公司與高盛訂立認購協(xié)議,額外發(fā)行2023年到期的5年期1億美元優(yōu)先票據(jù),票息為5.875%。

房企或迎還債高峰提前“蓄水”

有關人士表示，一方面，除了涉房貸款、發(fā)債被限，2018年房地產(chǎn)調控將繼續(xù)維持收緊模式，房企銷售回款或受影響。同時，2018年房企或迎還債高峰，為避免“錢緊”帶來風險，2018年初，房企便明顯開啟蓄水模式，提前進行資金布局。

中國指數(shù)研究院報告顯示，截至21日，金茂、萬科等超過18家上市房企發(fā)布相關融資計劃。其中，多家房企直接或配售股權進行融資。1月2日，紅星美凱龍公告稱將按10.23元每股發(fā)行3.15億股A股，募集資金32.22億元。同日，越秀地產(chǎn)表示，預計配售越秀房地產(chǎn)投資信托基金的基金單位，總額預計3.09億元。萬科也宣布同意提請股東大會授權公司在不超過350億元范圍內發(fā)行直接債務融資工具。金茂將按每股3.7港元配售股份，配售9億股融資額約33.06億港元。

債券方面，蘇州高新公告獲得上交所同意，發(fā)行總額不超過15億元公司債券以及6億元綠色公司債券。陽光城發(fā)行定向債務融資工具，注冊金額為30億元。金隅發(fā)行資產(chǎn)支持專項計劃，總產(chǎn)品規(guī)模合計不超過30億元。碧桂園將以每股17.13港元價格配售4.6億股，同時發(fā)行總額達156億港元的可轉換債券。首開擬進行非公開發(fā)行公司債60億元。富力宣布發(fā)行80億元超短期融資券。

對此，張大偉認為，房企提前備足資金以迎集中還債期。數(shù)據(jù)顯示，2017年房企已到期的總債務規(guī)模僅500億元。而在2018年,若按100%回售比例測算,房企將有4000億元以上的公司債到期。

中誠信國際企業(yè)融資部二部總經(jīng)理王雅方指出,房企資金風險目前在2017年財報中難以反映。一方面,房企財務結算較為特殊,收入確認存在滯后性。另一方面，房企的所有者權益里可能存在一定規(guī)模的明股實債,真實的債務負擔或比財報反映得更嚴峻。“近兩年,房企的合作項目逐步增多,通常聯(lián)營項目都不并表,因此房企的財務報表里看不到真實的債務負擔。”

“同時，市場監(jiān)管的不確定性也再度增加了風險。”張大偉說，近日碧桂園便宣布，因市場波動原因，取消發(fā)行2018年第一期18億元中期票據(jù)。張大偉表示，發(fā)債、銀行貸款、信托受限；調控持續(xù)，銷售預期也將轉向。同時海外融資也面臨難度或再度加大的可能性，因此房企未來資金鏈情況仍然前途未卜。