目前“特色小鎮(zhèn)”建設(shè)中存在的法律問題

特色小鎮(zhèn)涵蓋的項目范圍廣，涉及的土地性質(zhì)也很復(fù)雜，既有國有土地，也有集體土地。涉及國有建設(shè)用地的，多以劃撥方式為主，但是國有建設(shè)用地土地儲備有限，很難一次性到位。如何在特色小鎮(zhèn)范圍內(nèi)進(jìn)行滾動開發(fā)，需要社會投資人和政府方進(jìn)行合理安排。涉及集體土地的，要以推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和置換，提高土地利用率為前提。盡管當(dāng)前國家層面已經(jīng)有了原則性規(guī)定，但是具體操作過程中仍需要地方結(jié)合實際情況進(jìn)行探索。此外，如果征用集體用地，還將涉及拆遷補償和人口安置問題。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他工程建設(shè)過程中會出現(xiàn)很多復(fù)雜法律問題，比如：項目的招標(biāo)投標(biāo)模式的選擇、總承包或建設(shè)工程施工合同的簽訂、期中施工建設(shè)的變更、索賠、工程款結(jié)算、質(zhì)保、最終結(jié)清、糾紛解決等，這些都需要專業(yè)的法律服務(wù)。

特色小鎮(zhèn)需要專業(yè)的運營團(tuán)隊，運營過程也會出現(xiàn)很多法律問題，這需要專業(yè)法律團(tuán)隊提供相關(guān)服務(wù)。

“特色小鎮(zhèn)”建設(shè)中所需的法律服務(wù)

特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中，也會在實踐中摸索出解決問題的新辦法，要將實踐中行之有效的經(jīng)驗和做法反映給相關(guān)部門，促進(jìn)政策完善。要積極參與政策制定和法律法規(guī)制定工作，將工作成果抽象成法律法規(guī)政策，更好地服務(wù)于“特色小鎮(zhèn)”項目。

特色小鎮(zhèn)用地問題，需要提供法律服務(wù)的人員，深刻理會黨和國家的土地政策，在現(xiàn)行的法律法規(guī)框架下，創(chuàng)造性地解決用地問題。

對特色小鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地，實行“一證制登記”制，即特色小鎮(zhèn)內(nèi)的土地?zé)o論是國有用地還是集體用地，無論是工業(yè)用地還是建設(shè)用地，都登記在一證里，但對不同性質(zhì)的用地可在登記中明示。

特色小鎮(zhèn)中的集體建設(shè)用地，以土地入股、集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃等方式有序地進(jìn)行農(nóng)家樂、牧家樂、家庭旅館、農(nóng)莊旅游等旅游開發(fā)項目試點，但必須明確性質(zhì)和簽訂好不違反法律強制性規(guī)定的協(xié)議。

建立綜合法律服務(wù)體系，為“特色小鎮(zhèn)”建設(shè)助力

“特色小鎮(zhèn)”的設(shè)立、建設(shè)、運營涉及的法律問題跨越多個領(lǐng)域，這就需要精通各相關(guān)領(lǐng)域的律師共同參與，提供專業(yè)法律服務(wù)。提供的法律服務(wù)包括：環(huán)境保護(hù)法律服務(wù)、文物保護(hù)法律服務(wù)、建設(shè)工程法律服務(wù)、固定資產(chǎn)投資法律服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)法律服務(wù)等，若是農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、醫(yī)藥小鎮(zhèn)等還需要相關(guān)的專業(yè)法律知識。請各部門法專業(yè)的律師參與服務(wù)，而且團(tuán)隊必須固定。

“特色小鎮(zhèn)”建設(shè)運營中出現(xiàn)的糾紛具有綜合性，傳統(tǒng)的訴訟、仲裁解決機制在解決此類糾紛中不具優(yōu)勢。建議各方可設(shè)立專門的調(diào)解委員會或中心，對建設(shè)運營中出現(xiàn)的糾紛，有專門的調(diào)解委員會或中心予以調(diào)解解決；爭議巨大、無法達(dá)成一致意見的，再進(jìn)入訴訟或仲裁程序。類似于國際工程施工合同條件中的爭議解決前置程序，即不經(jīng)特定組織的調(diào)解不得直接訴訟。

在特色小鎮(zhèn)開發(fā)中，社會資本等需要對于特色小鎮(zhèn)的投資風(fēng)險做整體的法律風(fēng)險評估，對可行性法律風(fēng)險進(jìn)行管控；中介機構(gòu)對于出具相關(guān)結(jié)論性意見需要承擔(dān)法律責(zé)任，釋明其法律風(fēng)險。

政府對招商引資的企業(yè)和模式，需要律師參與，評估法律風(fēng)險，指明可能出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險并規(guī)范。以防招商引資不合法導(dǎo)致合同無效，造成國家財產(chǎn)損失，或者相關(guān)責(zé)任人員受到法律制裁、行政處罰或紀(jì)律處分。

（作者系北京市民建會員）