八成首付、200萬驗(yàn)資、8%中簽率……近日，南京河西板塊十盤同開引萬余購房者徹夜排隊(duì)，爭(zhēng)搶3177套限價(jià)房。這也是政策調(diào)控不斷加強(qiáng)以來，南京樓市出現(xiàn)的一波久違的熱潮。而以此為契機(jī)，南京開盤潮來襲，多新盤領(lǐng)取銷售許可證、登記搖號(hào)。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月20日-11月26日，南京新房認(rèn)購量為3446套，成交量2856套，日均認(rèn)購492套，成交408套，相較此前一周，認(rèn)購量大漲135%，成交量上漲359%。

連日來，《中國經(jīng)營報(bào)》記者先后走訪南京保利天悅、仁恒綠洲新島、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)等多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，盡管開盤條件相當(dāng)嚴(yán)格，但購房者仍趨之若鶩，一房難求。

熱鬧背后也不乏亂象出現(xiàn)，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉提醒，南京火爆排隊(duì)買房的情形，是需求被抑制后的一次釋放，是市場(chǎng)價(jià)和供應(yīng)價(jià)錯(cuò)位之后的本能反應(yīng)。在國家調(diào)控政策不斷加強(qiáng)的背景下，市場(chǎng)重回“火爆時(shí)代”僅是假象，而對(duì)于開發(fā)商而言，未來至少要有勒緊褲腰帶的心理預(yù)期。

開盤盛宴

11月份以來，南京河西房源的集中放量有效補(bǔ)充了南京樓市的新房供應(yīng)。據(jù)365新房中心的最新統(tǒng)計(jì)，11月南京全市領(lǐng)取預(yù)售證的樓盤共有40家，涉及房源1.1萬套，而在樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，全市只有23家樓盤領(lǐng)取了5700余套新房的預(yù)售證，約為11月上市量的一半。

記者在走訪中了解到，此次南京樓市開盤條件相當(dāng)嚴(yán)苛。河西10家新開樓盤全部要求首付8成，驗(yàn)資200萬元以上。

保利·天悅花園銷售方案提及，因臨近年底，公司本年度任務(wù)缺口較大，天悅花園整體貨量大，是公司完成年度任務(wù)的重要保證，顧針對(duì)本次推出的3幢房源，在最終簽署預(yù)售合同時(shí)，須首付8成。

按照本次推售的最低單套房源總價(jià)的8成額度（約人民幣400萬元），購房者需提供本人名下銀行的本票相關(guān)資料及銀行定活兩便存單相關(guān)資料。每個(gè)購房證明只限登記人本人一人或有效受委托人一人進(jìn)場(chǎng)辦理相關(guān)手續(xù)，一個(gè)購房證明只能報(bào)名一次。此外，具體簽約時(shí)間為認(rèn)購當(dāng)日起3天內(nèi)，登記人在報(bào)名登記時(shí)，需明確最終簽約購房人姓名，簽約時(shí)以登記清冊(cè)上的名字為準(zhǔn)，不接受任何形式的更名、加名、減名。

而在南京仁恒綠洲新島江楓園售樓處現(xiàn)場(chǎng)，記者在采訪中了解到，除了要求首付8成以外，一次性付款的業(yè)主須10日內(nèi)支付剩余房款。銀行按揭的業(yè)主須在60天內(nèi)將剩余房款匯入指定銀行賬戶，仁恒僅提供20%的按揭貸款擔(dān)保。

除了上述10家樓盤，近日在網(wǎng)上流傳的南京高新區(qū)樓盤招商蘭溪谷貸款銀行資料提供說明更是顯示，個(gè)人征信報(bào)告上只要顯示有過消費(fèi)貸記錄，無論是否結(jié)清都不可以貸款。

對(duì)此，招商蘭溪谷官方微信專門發(fā)布付款方式的公告，公告表示，此次開盤項(xiàng)目只接受一次性付款（客戶簽署認(rèn)購協(xié)議三日內(nèi)全款付清）和銀行按揭貸款，不接受任何形式的分期付款（含首付在內(nèi)）。不過記者注意到，上述公告并未提及消費(fèi)貸征信記錄事宜。

除了銷售方案，此次開盤審核也非常嚴(yán)格。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，僅河西南一家樓盤就有42組買房人因被查出登記后挪走資金或購房證明造假等被取消購房資格。

盡管條件如此嚴(yán)苛，仁恒綠洲新島江楓園售樓處前來問詢的不少業(yè)主仍表示：“買不到大的買小的，買不到小的就買質(zhì)量差一點(diǎn)的，只要能買到就行。”

對(duì)于此次需求集中釋放，南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)態(tài)度并不樂觀，“可能外面的人會(huì)覺得很熱鬧，但實(shí)際上，這意味著短期之內(nèi)市場(chǎng)沒有特別強(qiáng)烈的需求，對(duì)于短期之內(nèi)二手房?jī)r(jià)格也會(huì)形成一定的壓力?！?/p>

樓市怪像

2016年4月，南京市發(fā)改委發(fā)布《中共南京市委南京市人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》，這也標(biāo)志著南京“限價(jià)令”的正式出臺(tái)。自此，南京房?jī)r(jià)漲幅開始回落，樓市漸趨平穩(wěn)。

記者在采訪中了解到，由于限價(jià)的原因，此次10個(gè)樓盤所批銷許的價(jià)格依然是一年之前的價(jià)格，例如，河西南樓房均價(jià)為每平方米35000元，河西中部每平方米4.5萬元，而河西南的二手房單價(jià)目前已經(jīng)高達(dá)每平方米4.5萬元，新房和二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)倒掛。

據(jù)悉，各樓盤買到概率差異很大，被稱為最難買的樓盤的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)349套房4300多組人登記，中簽率僅8%。而華新城璟園150套房1400多組人登記，中簽率僅為9%。仁恒綠洲新島江楓園的一位業(yè)主坦言，這樣的價(jià)格，買到就是賺到。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，當(dāng)前價(jià)格比較低，所以會(huì)引起很多人去認(rèn)購。類似降價(jià)的做法也需要地方政府管控，要防范樓盤轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象的出現(xiàn)，對(duì)于退房現(xiàn)象要適當(dāng)給予限制，防范短期內(nèi)二次轉(zhuǎn)讓。

針對(duì)一二手房倒掛的情況，保利天悅一位置業(yè)顧問告訴記者，“現(xiàn)新購房在獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，3年內(nèi)不得上市交易，所以并不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)擔(dān)心的套利空間?！?/p>

此外，記者注意到，此前一些地價(jià)比較高的地塊還出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。去年1月份，南京國土局拍賣河西中部G68地塊，最終，上海建工以64.8億元的總價(jià)拿下，榮登當(dāng)時(shí)河西中部乃至南京的新“地王”，樓面價(jià)高達(dá)42561元/平方米，溢價(jià)率達(dá)139.6%。

樓市調(diào)控之下，地王項(xiàng)目預(yù)期的高房?jī)r(jià)讓開發(fā)商處于難堪境地。而如何進(jìn)行項(xiàng)目打造，確保盈利穩(wěn)定也是擺在開發(fā)商面前不容回避的問題。

違規(guī)頻仍

盡管被稱作史上最嚴(yán)開盤，樓市火爆的背后，也不乏各種亂象。

近日，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，南京萬裕龍庭水岸樓盤因業(yè)主反映土地證有瑕疵，銷售許可證僅拿到1天就被撤銷。對(duì)此，記者第一時(shí)間聯(lián)系項(xiàng)目開發(fā)商公司萬裕房地產(chǎn)（南京）開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬裕房地產(chǎn)”），截至發(fā)稿，電話始終無人接聽。

南京江寧區(qū)住房與建設(shè)局市場(chǎng)監(jiān)管科工作人員告訴記者，在提供辦證資料時(shí)，萬裕龍庭水岸土地證沒有任何抵押和查封信息的問題。但在發(fā)證第二天，江寧區(qū)住建局收到消費(fèi)者投訴，“在跟國土局核實(shí)后，我們證實(shí)萬裕龍庭水岸項(xiàng)目確實(shí)存在查封問題”。

“據(jù)我們了解，事實(shí)上這個(gè)項(xiàng)目9月15日就已經(jīng)解封了，但是萬裕房地產(chǎn)法務(wù)沒有及時(shí)到國土局辦理解封手續(xù)，導(dǎo)致國土局系統(tǒng)仍然顯示查封狀態(tài)。根據(jù)行政許可法第69條，公司以欺瞞、虛報(bào)的情況取得預(yù)售許可證的，予以撤銷行政許可證。”據(jù)上述監(jiān)管科工作人員介紹，目前，萬裕房地產(chǎn)正在跟住建局積極處理此事，“以后每家公司辦理銷售許可證都要開具不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明?！?/p>

除了銷售許可證存在問題，近期，違規(guī)“偷面積”的事情在南京樓市中也屢見不鮮。位于江寧正方新城的純新盤榮盛雋峰近日遭到市民舉報(bào)。舉報(bào)稱，該樓盤戶型的得房率都很高，其原因就是開發(fā)商通過大量設(shè)備平臺(tái)、飄窗、陽臺(tái)等部位的后期改造，以達(dá)到“偷面積”的目的。