租購(gòu)并舉，短板在租。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)以個(gè)人出租為主，缺少規(guī)模化、市場(chǎng)化的機(jī)構(gòu)租賃者。美國(guó)的住房租賃企業(yè)占據(jù)市場(chǎng)份額的比例高達(dá)30%，而我國(guó)的這一比例尚不足3%。

大約五年前，一些互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者與地產(chǎn)中介開(kāi)始將目光投向了長(zhǎng)租公寓。隨后，部分地產(chǎn)商也涉足這一領(lǐng)域。今年以來(lái)，房地產(chǎn)傳統(tǒng)市場(chǎng)在調(diào)控之下企穩(wěn)，租賃市場(chǎng)鼓勵(lì)政策密集出臺(tái)，讓一些業(yè)界人士感嘆，終于等到了長(zhǎng)租公寓的春天！

市場(chǎng)風(fēng)向、政策信號(hào)到底是如何轉(zhuǎn)變的？“放了長(zhǎng)線(xiàn)”的長(zhǎng)租公寓真能“釣到大魚(yú)”嗎？租賃市場(chǎng)發(fā)展還將面臨哪些挑戰(zhàn)？讓我們一道為“春天”把把脈。

入場(chǎng)者不斷增加

我國(guó)排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有1/3以上涉足長(zhǎng)租公寓

“以前我們就是三塊業(yè)務(wù)：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)，去年開(kāi)始試水長(zhǎng)租公寓，今年長(zhǎng)租公寓正式成為我們的主營(yíng)業(yè)務(wù)。”龍湖集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，截至10月底，龍湖已在14座城市布局了冠寓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)年內(nèi)開(kāi)業(yè)房間數(shù)達(dá)1.5萬(wàn)間以上。萬(wàn)科、佳兆業(yè)、中駿置業(yè)……據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有1/3以上涉足長(zhǎng)租公寓。每家企業(yè)似乎都雄心勃勃，規(guī)模至少“5萬(wàn)間起”。曾經(jīng)習(xí)慣賺快錢(qián)的房地產(chǎn)商為何進(jìn)軍新市場(chǎng)、做起長(zhǎng)線(xiàn)生意？外部環(huán)境的轉(zhuǎn)變是主要?jiǎng)右颉?/p>

一來(lái)，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)迎來(lái)了“天花板”。同樣一塊地，用于建房銷(xiāo)售，周期短、融資易、回款快；用于自持出租，回款周期長(zhǎng)、占?jí)捍罅抠Y金。“在市場(chǎng)高增長(zhǎng)的‘黃金時(shí)代’，住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售更有利可圖，房地產(chǎn)商更傾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’。但現(xiàn)在新房市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)遇到了‘天花板’，只要有微利、能持續(xù)，就是細(xì)水長(zhǎng)流的好生意，租賃業(yè)務(wù)即屬此類(lèi)。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)。

二來(lái)，土地使用有了“硬杠杠”。為轉(zhuǎn)變“輕租重售”局面，不少城市在土地拍賣(mài)時(shí)開(kāi)始加入全部或部分“自持”的條款，要求自持地塊所建住房或“多租少售”或“只租不售”。

三來(lái)，住房制度將告別“獨(dú)木橋”。在租購(gòu)并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)的導(dǎo)向之下，圍繞長(zhǎng)租公寓的政策紅利還將持續(xù)釋放。

從內(nèi)部看，開(kāi)發(fā)商做長(zhǎng)租公寓也有其理性考量。“冠寓是應(yīng)時(shí)而生的產(chǎn)品，我們并非房子賣(mài)不動(dòng)了才做租賃。”龍湖集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)商做長(zhǎng)租公寓可謂輕車(chē)熟路，“無(wú)論是獲取項(xiàng)目、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資建設(shè)，還是裝修改造、營(yíng)銷(xiāo)推廣，對(duì)龍湖來(lái)說(shuō)都不陌生，我們力爭(zhēng)到2020年租金收入超過(guò)20億元。”也有開(kāi)發(fā)商期待著租賃與銷(xiāo)售形成互補(bǔ)，比如可將公寓租戶(hù)導(dǎo)入購(gòu)房。

傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商之外，市場(chǎng)上還存在大量專(zhuān)門(mén)從事租賃的新興企業(yè)，比如獨(dú)立創(chuàng)業(yè)的魔方、YOU+等，又如由鏈家推出的自如。和其他企業(yè)主打集中式公寓不同，自如主打分散式房源。他們通過(guò)APP業(yè)主委托及鏈家渠道開(kāi)發(fā)房源，與房東簽訂長(zhǎng)期合同后，視房屋狀況的不同進(jìn)行統(tǒng)一改造，然后通過(guò)租房平臺(tái)對(duì)外散租。此外，國(guó)有企業(yè)也有望逐漸成為長(zhǎng)租公寓的新生力量乃至主力軍。