近日，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策再次升級，熱點城市個人住房抵押貸款利率頻現(xiàn)上浮，監(jiān)管當局嚴禁“消費貸”資金進入樓市，住房投機炒作面臨“釜底抽薪”，樓市“金九銀十”恐難如期而至。

今年以來，我國商業(yè)銀行“消費貸”增長偏快，民間中介“首付貸”時隱時現(xiàn)，樓市對“金九銀十”仍存較大預期，種種表象既反映出樓市投機炒作慣性的頑固，也表明穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的任務仍然任重道遠。

我國住房投機炒作屢抑而不絕，根本上還是因為在政策調(diào)控的夾縫中，投機客仍能找到一定操作空間，投機成本較低，轉(zhuǎn)手獲利較易。因此，以限售政策為主的新一輪調(diào)控政策，從某種程度上說，是對過去限購、限貸政策打了一次重要補丁，政策指向清晰透明，就是要抑制住房市場投機炒作。限售政策意味著投機客必須在較長時間內(nèi)持有住宅而不能變現(xiàn)，基本喪失了交易便利性，而合理住宅需求多為首次置業(yè)，限售政策影響極小。

房貸利率上浮有其合理性。今年以來，隨著金融去杠桿進程的有序推進，銀行間市場利率中樞明顯抬升，房貸利率參考銀行間市場利率定價，是市場發(fā)展的結(jié)果。但房貸利率上浮對住宅購置成本影響較大，意味著以金融杠桿撬動住宅的交易，必須要承擔額外的財務成本，這實際上切中了熱點城市投機住宅交易的要害。限售政策的出臺，商業(yè)銀行上調(diào)房貸利率，向房地產(chǎn)市場傳遞出抑制住宅投機炒作的堅定決心，勢必對房地產(chǎn)市場預期產(chǎn)生深遠影響。

住宅限購、限售、限貸政策，是對短期住宅市場供求關(guān)系過度錯位和非理性運行的臨時性行政調(diào)節(jié)。行政干預措施不可避免存在局限性，但可能也是當前應對部分城市住宅市場非理性炒作，快速為樓市降溫的最現(xiàn)實選擇。一旦住宅市場陷入非理性的自我復制怪圈，市場投機炒作力量將以幾何級數(shù)增長，房價泡沫的形成和急速膨脹，將成為影響宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的系統(tǒng)性隱患，且可能隨時被引爆。當前部分城市的商業(yè)銀行自發(fā)上調(diào)房貸利率，利率定價中樞的上升，適用于所有利用金融杠桿購置住宅的借款人，這在抑制住宅投機炒作的同時，不可避免會增加小部分剛需的財務負擔。而利率定價中樞上升對房價上漲的抑制作用，將是一個累進過程，初期反應并不明顯，中后期累積效應加速顯現(xiàn)。各國房地產(chǎn)市場波動實踐也充分表明，在住宅市場充分競爭的框架下，能夠影響房價的最終決定因素將是利率水平的持續(xù)上調(diào)。

房地產(chǎn)政策調(diào)控，是一個以時間換空間的過程。對絕大多數(shù)剛需而言，在一個沒有投機炒作力量興風作浪的住宅市場中，才有可能實現(xiàn)置業(yè)夢想。因而在政策上，短期內(nèi)應利用限購、限售、限貸政策對住宅投機炒作力量進行“圍剿”，同時盡可能兼顧剛性和首次置業(yè)需求，把政策負面作用降低到最小;中期內(nèi)對住宅市場供求關(guān)系進行前瞻性調(diào)整，有效發(fā)揮利率政策對住宅投機炒作力量的抑制作用，引導房地產(chǎn)市場理性運行;長期應加快房地產(chǎn)稅立法，通過稅收杠桿有力調(diào)節(jié)住宅供求關(guān)系，建成促進房地產(chǎn)市場健康運行的長效機制。