“我的一個當事人，買房子時付了首付，可按揭辦不下來。最后，經(jīng)過調(diào)解，賠了房產(chǎn)公司57萬元才把房子退了。工薪階層，損失這么多錢，我們都替他可惜。”昨天，浙江和義觀達律師事務(wù)所的張峰律師和記者說起近期辦理的一個案子，唏噓不已。

周先生到底遭遇了什么？按揭貸款辦不了，都是買家的責任？市民買房要注意哪些事？記者請律師做了總結(jié)。

買了房，按揭貸款辦不下來

周先生一直想買套理想的房子。

幾年前，周先生終于看中了寧波的一套商品房，總價254萬元。

周先生是工薪階層，積蓄也不多，和大多數(shù)購房者一樣，打算向銀行申請按揭貸款。

但是，周先生平時的收入流水不夠穩(wěn)定，月收入也不高。

看房的過程中，他也和銷售人員提過自己的顧慮，按揭貸款會不會辦不下來。如果辦不下來，他沒能力買房。

工作人員口頭表示，可以幫助周先生想辦法辦出貸款。

當然，這只是口頭承諾，并沒有留下書面的字據(jù)。

和房產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同后，周先生支付了77萬元首付款，準備向銀行申請按揭。

可是，周先生卻被告知自己并不符合按揭貸款辦理條件，不能辦理按揭貸款。

銀行給出的理由是，周先生月收入不高，而且月收入流水不夠穩(wěn)定。

對于銀行拒絕辦理按揭貸款，周先生告訴律師，自己沒有疑義，也能接受。

記者了解到，銀行在審批按揭貸款時，借款人的收入多少、是否穩(wěn)定是重要考量因素。

昨天，工商銀行工作人員告訴記者，申請一手個人住房貸款的基本條件中就有這樣的規(guī)定：具有穩(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力，借款人該筆貸款的月支出與收入比控制在50%(含)以下，或月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%(含)以下。

怎么辦？

以周先生本身的經(jīng)濟能力，實在沒有辦法支付剩余的177萬元購房款。

房產(chǎn)商起訴支付剩余房款和75萬元違約金

余款遲遲沒有支付，就逾期了。

周先生想到最理想的情況是，把房子退了，不買了。

房產(chǎn)公司卻不同意，認為是周先生違約。

周先生和房產(chǎn)公司溝通了數(shù)年，希望能退房，始終沒有結(jié)果。

最后，房產(chǎn)公司決定正式起訴周先生，要求他支付剩余的177萬元購房款，并支付高達75萬元的違約金。

最終，經(jīng)過與房產(chǎn)公司的多次調(diào)解，周先生向房產(chǎn)公司賠償57萬元違約金得以退房，首付的77萬元也得以拿回來了。對這個處理結(jié)果，周先生雖然有些遺憾無奈，可也只能接受了。

這15種情形，可以退房

簽訂購房合同后，又因為種種原因不想買，或者買不了的案例，生活中也有不少。以目前的法律規(guī)定來說，購房者要退房，條件比較嚴格。

張峰律師和同事們特地梳理了近些年辦理過的購房者要求退房的案例，歸納了15種可以退房的情況。

1. 出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人；

2. 一房兩賣；

3. 商品房預(yù)售許可證存在欺詐；

4. 出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實；

5. 出賣人故意隱瞞所售房屋已出售事實；

6. 出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實；

7. 房屋存在質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用；

8. 遲延交付房屋超過約定期限；

9. 遲延辦理房產(chǎn)證超過法定期限(90天)；

10. 非購房者的原因而導致按揭貸款合同不能訂立；

11. 所售房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；

12. 房屋的產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3%；

13. 規(guī)劃、設(shè)計變更(房產(chǎn)商未在變更之日起的約定期限內(nèi)通知購房者的，有權(quán)退房)；

14. 套型與設(shè)計圖紙不一致或相關(guān)尺寸超過約定的誤差范圍；

15. 因不可抗力致使不能實現(xiàn)購房合同的。

張峰律師補充說：“很多人可能會疑惑，周先生也是因為銀行按揭辦不下來，才導致不能買房，為什么不能退呢？在這個案例中，無法辦理按揭的原因是周先生自己的收入流水不夠穩(wěn)定。盡管在購房前，房產(chǎn)公司可能表示可以幫周先生辦出按揭，但是這樣的口頭承諾，僅僅為房產(chǎn)公司為了促進銷售而打的擦邊球，并不能改變是周先生自身的原因?qū)е碌臒o法辦理按揭的事實。”

記者了解到，按揭貸款辦不下來，能不能退房，可以分為三種情況。

第一種情況，如果因為房產(chǎn)商的原因?qū)е掳唇肄k不下來，比如，開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，導致銀行不批貸款的情況，購房者可要求開發(fā)商退還首付及定金，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)損失。

第二種情況，如果是因為購房者自身原因?qū)е碌模彿空咭袚`約責任。

第三種情況，由于購房政策或者銀行的規(guī)定發(fā)生變化導致不能貸款，如限購政策等，購房者應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商退房。協(xié)商不成合同上又沒有約定的，購房者可以起訴并舉證自己沒有過錯，確實無力購房，要求開發(fā)商返還首付或定金。

如擔心辦不了按揭，最好有補充協(xié)議約定

業(yè)內(nèi)人士提醒，在實際的商品房購買過程當中，如果選擇按揭付款方式，購房者務(wù)必對自己的購買能力做一個正確的評估。尤其不要輕易相信其他人的明示、暗示、口頭許諾等。

如果對自己能否成功辦理按揭貸款有疑慮的話，可以在簽訂合同的過程中，對此有所約定，規(guī)避風險。最好能在補充協(xié)議里面明確約定。比如，約定如果不能按揭貸款，可以選擇開發(fā)商全額退款解除合同，或者通過分期付款的方式來支付尾款。如果開發(fā)商不同意這種情況下，購房者就要充分考慮自己能否承擔風險。東南商報記者王穎 通訊員吳專生