長(zhǎng)租公寓與“二房東”有四點(diǎn)不同

長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，也帶來了關(guān)于長(zhǎng)租公寓與“二房東”是否類似的討論，尤其是自如和相寓兩大品牌，旗下都有不少是從房東手上收來，簽約3年以上的房源。這些房源經(jīng)過中介的裝修后被以更高的價(jià)格出租，賺取差價(jià)。

對(duì)此楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，一個(gè)事物的出現(xiàn)有其必然性，通常是社會(huì)發(fā)展運(yùn)行的產(chǎn)物。雖然在包租模式下長(zhǎng)租公寓與二房東都是以賺取租金價(jià)差為盈利模式，但是兩者出現(xiàn)的時(shí)代背景完全不同，二房東出現(xiàn)于上個(gè)世紀(jì)末，主要解決了1998年“房改”后廣東沿海務(wù)工人員的“沒房住”問題；長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)于2010年以后，主要解決的是隨著90后的崛起及人們消費(fèi)升級(jí)需求下的“居住差”問題。目前租賃市場(chǎng)的痛點(diǎn)是一線城市房源供給不足、房源品質(zhì)差、虛假房源多、租期維修責(zé)任不明確等。

長(zhǎng)租公寓企業(yè)有別于二房東的優(yōu)點(diǎn)在于以下幾個(gè)方面：首先，能夠有效盤活房屋存量，增加市場(chǎng)房源供給。目前北京的市中心有很多位置還不錯(cuò)但是樓齡較大的空置房源，這類房屋可住性和可居性都較差，長(zhǎng)租公寓企業(yè)拿房后可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的裝修和美化，提升房屋居住品質(zhì)，盤活該類房源。此外，對(duì)于集中式公寓，市區(qū)內(nèi)廢棄的宿舍和廠房都是他們物業(yè)獲取的目標(biāo)，通過對(duì)該類房屋的改造能夠有效增加市場(chǎng)房源供應(yīng)，緩解市場(chǎng)房源供給不足。

其次，通過對(duì)房屋的裝修美化提升房源居住品質(zhì)，且有公司信用背書，房屋的裝修質(zhì)量顯著高于二房東。第三，長(zhǎng)租公寓企業(yè)的房源真實(shí)，價(jià)格透明，不會(huì)出現(xiàn)類似于二房東通過低價(jià)虛假房源吸引客戶的行為。最后，二房東對(duì)于租期內(nèi)的維修責(zé)任通常響應(yīng)不及時(shí)，甚至沒有租期服務(wù)，而公寓企業(yè)與客戶之間在租期的維修和租期服務(wù)上有明確的責(zé)任劃分和保證。

租金雖然貴 但開發(fā)商卻不賺錢

此外，繁榮背后，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展模式，也隱藏著諸多隱憂。

最大難題是“不賺錢”。事實(shí)上，長(zhǎng)租公寓的價(jià)格并不便宜。以萬科泊寓-勁松店為例，提供的2種戶型公寓，20平方米左右的一居室月租金最高4000元，30平方米左右的一室一廳LOFT月租金最高6000元。而即將面世的龍湖冠寓，據(jù)悉小戶型的單間公寓價(jià)格也達(dá)到了近6000元。

但即便如此，由于房?jī)r(jià)的因素，僅僅依靠每個(gè)月的租金收入，長(zhǎng)租公寓的盈利往往無法支撐其擴(kuò)張的速度。一位長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者，雖然公司有資本的投入，但收購(gòu)房源改建成長(zhǎng)租公寓需要大量的資金，這也導(dǎo)致很多靠互聯(lián)網(wǎng)思維、民營(yíng)資本支持的集中式長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張緩慢。即便是實(shí)力更加雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，其下屬的長(zhǎng)租公寓也僅僅處于試驗(yàn)階段，并未大規(guī)模擴(kuò)張。

尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)后，競(jìng)爭(zhēng)變得更加慘烈，獲取物業(yè)再出租的成本越來越高。

在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，相比較而言，分散式長(zhǎng)租公寓就更加靈活。這些租賃物業(yè)都是從房東手里租來的，通過裝修和運(yùn)營(yíng)來賺錢，雖然也會(huì)在前期投入不菲，但相對(duì)重資產(chǎn)的自持租賃，成本還是比較低。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)上看，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)份額目前不足2%，主要集中于一線和重點(diǎn)二線城市，一線城市的長(zhǎng)租公寓滲透率超過5%。以北京為例，普租市場(chǎng)的租客主要集中于25歲—40歲之間，占比超過70%，其中25—30歲之間的人群占比為36.1%，31-40歲之間的人群占比為34.5%。長(zhǎng)租公寓的租客群體與普租市場(chǎng)基本吻合。結(jié)合居住狀態(tài)來看，20歲以下的租賃人群中合租的比例占比66%，20-30歲之間合租的比例占比64%，31—40歲租賃人群則以整租為主，占比超過76%。這說明其實(shí)租賃是有生命周期的，人的生命周期自然形成租賃的消費(fèi)升級(jí)。隨著畢業(yè)、工作、戀愛、結(jié)婚、生子不同人生階段，人們對(duì)房屋面積、租賃品質(zhì)的需求是不斷變化的。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，由于眾多資本的進(jìn)入，未來3至5年長(zhǎng)租公寓很可能迎來一輪洗牌，能夠繼續(xù)存在的長(zhǎng)租公寓必定會(huì)有其獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。他認(rèn)為，租賃市場(chǎng)目前是一個(gè)巨大的藍(lán)海市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)將會(huì)圍繞著租賃住宅的管理和運(yùn)營(yíng)形成一個(gè)完整的生態(tài)圈，這個(gè)生態(tài)圈里將會(huì)形成多元競(jìng)爭(zhēng)的格局。首先，參與方多元化。過去該行業(yè)主要以中介為主導(dǎo)，未來一定會(huì)形成開發(fā)商、國(guó)企、政府、PE/VC、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)者齊聚的百花齊放、百家爭(zhēng)鳴的生態(tài)圈；此外，資本形態(tài)多元化。政府資本、產(chǎn)業(yè)資本、金融資本都可以參與其中。

雖然現(xiàn)階段有長(zhǎng)租公寓品牌為了競(jìng)爭(zhēng)，打出了應(yīng)屆生入駐返現(xiàn)1000元或零中介費(fèi)的口號(hào)，類似于打車軟件和共享單車那樣靠補(bǔ)貼燒錢的模式，但卻是很難在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)奏效也很難持續(xù)的，相反，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)效率的提升帶來的集約化和規(guī)模化才是在競(jìng)爭(zhēng)中取勝的關(guān)鍵。