政府多部門(mén)聯(lián)合發(fā)力：從“找不到副市長(zhǎng)就買(mǎi)不到房”，到樓市總體漸趨平穩(wěn)

回頭看2016年合肥樓市瘋狂上漲，漲幅達(dá)到驚人的“全球第一”，顧客連夜排隊(duì)買(mǎi)房，“日光盤(pán)”“夜光盤(pán)”層出不窮，這種火熱的勢(shì)頭催生了種種樓市亂象：比如開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)惜售”，車位強(qiáng)行捆綁銷售和家裝搭售，“號(hào)頭費(fèi)”從數(shù)萬(wàn)漲到數(shù)十萬(wàn)，每逢土拍必出地王等。

合肥一位政府部門(mén)官員對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者講述了這樣一個(gè)細(xì)節(jié)，去年該市房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂時(shí)，住建部召集合肥主管領(lǐng)導(dǎo)去北京商討調(diào)控政策，一位住建部官員當(dāng)場(chǎng)求證：“在合肥買(mǎi)房要找副市長(zhǎng)以上的領(lǐng)導(dǎo)，找不到副市長(zhǎng)就買(mǎi)不到房，是不是真的？”這種說(shuō)法自然有夸大的成分，但也不是空穴來(lái)風(fēng)，去年合肥樓市確實(shí)到了瘋狂的程度。

針對(duì)此種亂象，合肥當(dāng)?shù)卣块T(mén)頻頻出招，連續(xù)出臺(tái)三輪調(diào)控政策，多管齊下精準(zhǔn)施策，高燒的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)很快大幅降溫，走向平穩(wěn)。

去年10月2日晚，合肥市政府連夜發(fā)布限購(gòu)政策，出臺(tái)以“限購(gòu)”為核心的10條新政。內(nèi)容包括：對(duì)非合肥市區(qū)戶籍家庭，無(wú)論購(gòu)買(mǎi)新建商品房還是二手房，均限購(gòu)；大幅增加土地供應(yīng)，提高土地競(jìng)買(mǎi)條件；嚴(yán)格商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案管理，同類房屋6個(gè)月內(nèi)不得上調(diào)備案價(jià)格，再次申報(bào)備案價(jià)格超過(guò)6個(gè)月的上調(diào)幅度不得超過(guò)1%；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)合監(jiān)管，嚴(yán)肅查處“捂盤(pán)惜售”“價(jià)外加價(jià)”等違法違規(guī)行為。

合肥市房管局一位官員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，合肥調(diào)控政策在全國(guó)都算得上是比較嚴(yán)厲的，社保未滿一年，絕不能在合肥買(mǎi)房，即使補(bǔ)繳了社保也不可以。人事、公安、房管等7個(gè)部門(mén)共同監(jiān)管，哪個(gè)部門(mén)也不敢亂開(kāi)方便之門(mén)。同時(shí)，嚴(yán)格管理市場(chǎng)秩序，捂盤(pán)惜售要嚴(yán)厲查處。“有些開(kāi)發(fā)商備案后一次只拿出三五十套銷售，造成房源緊張狀況，這是絕對(duì)不行的，備案后所有房源必須一次性全部拿出銷售，不賣的話，就要嚴(yán)厲約談并查處。房管局的執(zhí)法大隊(duì)一直在巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，絕不姑息。”

為避免樓市暴漲和限購(gòu)對(duì)合肥引進(jìn)的人才產(chǎn)生誤傷，他們還出臺(tái)了《合肥市人才公寓建設(shè)使用管理辦法(試行)》，為符合條件的各類人才提供住房保障。

合肥市國(guó)土局也“動(dòng)真碰硬出實(shí)招”：在土地出讓方面，實(shí)行“限制地價(jià)+現(xiàn)場(chǎng)并聯(lián)拍賣+搖號(hào)”的方式，即競(jìng)買(mǎi)人在舉牌應(yīng)價(jià)階段結(jié)束后參與書(shū)面一次性報(bào)價(jià)，所報(bào)總價(jià)不得高于或等于地塊所在區(qū)域歷史最高成交價(jià)，超出為無(wú)效報(bào)價(jià)。如果現(xiàn)場(chǎng)最高有效報(bào)價(jià)者有相同的，則進(jìn)入“搖號(hào)”階段。

去年11月30日，合肥迎來(lái)首場(chǎng)“限價(jià)”土拍，約90家房企激戰(zhàn)8宗地塊，最終兩宗土地觸及最高價(jià)格，最后搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者。自此以后合肥再無(wú)地王。合肥國(guó)土局還要求，當(dāng)日競(jìng)拍的6宗限價(jià)地塊后期需保證房源售價(jià)不能高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目最高備案價(jià)格。

合肥物價(jià)局在各方密切關(guān)注的房?jī)r(jià)監(jiān)管過(guò)程中，于去年4月、6月和10月，聯(lián)合房管、工商、國(guó)土等部門(mén)報(bào)請(qǐng)市政府3次下發(fā)保持合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)，督促開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格落實(shí)新建商品房明碼標(biāo)價(jià)公示制度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，集中查處和糾正18家房企價(jià)格違規(guī)行為。進(jìn)入2017年，合肥物價(jià)局進(jìn)一步強(qiáng)化執(zhí)行商品房銷售的“一價(jià)清”和“明碼標(biāo)價(jià)”備案管理制度，防止樓市出現(xiàn)大起大落。

政府調(diào)控手段越來(lái)越精準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商更感焦灼

在合肥采訪的幾天里，記者印象最深的是，濱湖這個(gè)遠(yuǎn)離合肥主城區(qū)的城郊地帶，儼然成了一個(gè)鬧哄哄的大工地：一座座塔吊直刺云天，道路上工程渣土車飛馳而過(guò)。

與熱火朝天的工地和不斷堆高的城市天際線形成對(duì)比的是，濱湖的新房和二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)嚴(yán)重分化現(xiàn)象：新房?jī)r(jià)格貌似“堅(jiān)挺”，實(shí)則有價(jià)無(wú)市；二手房量?jī)r(jià)齊跌，與去年限購(gòu)前相比，價(jià)格不斷下跌，跌幅最大的甚至達(dá)到“腰斬”程度；成交量下跌更是驚人，跌幅甚至超過(guò)“腰斬”。

合肥當(dāng)?shù)刂髁鞣康禺a(chǎn)網(wǎng)站萬(wàn)家房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，濱湖二手房?jī)r(jià)格今年上半年呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢(shì)。去年上半年濱湖二手房共銷售10305套，而今年同期銷量?jī)H為812套，銷量下滑幅度之大令人驚訝。整個(gè)合肥市區(qū)，今年上半年住宅類商品房共計(jì)銷售10707套，而去年同期的銷售量卻高達(dá)48256套，這充分說(shuō)明今年上半年整個(gè)合肥市區(qū)住宅商品房銷售慘淡的情況。

合肥當(dāng)?shù)孛襟w對(duì)此分析稱，濱湖樓市之所以出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象，有兩個(gè)原因：一是由于政策限購(gòu)及備案價(jià)的限制，濱湖部分項(xiàng)目捂盤(pán)惜售，2017年上半年濱湖加推房源不多，所以銷量較去年同期下跌嚴(yán)重；二是去年濱湖是投資客蜂擁而至的區(qū)域，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，如今政府調(diào)控之下房?jī)r(jià)下行，投資客急于脫手，不惜降價(jià)出手，造成濱湖二手房?jī)r(jià)格下跌明顯。

進(jìn)入2017年后，樓市調(diào)控政策越來(lái)越密集，手段越來(lái)越嚴(yán)厲，沒(méi)有任何放松的跡象，調(diào)控開(kāi)啟“五限”時(shí)代，即限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商。相比往年調(diào)控，本次調(diào)控周期最明顯的是增加“限售+限商”，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為是致命打擊，特別是一二線熱點(diǎn)城市還陸續(xù)出臺(tái)了“租售同權(quán)”“只租不售”等樓市新政，調(diào)控手段越來(lái)越精準(zhǔn)和深入。

正如一位知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商老總在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)所說(shuō)，現(xiàn)在政府部門(mén)的調(diào)控政策精準(zhǔn)有力，就像一道道緊箍咒扣在開(kāi)發(fā)商頭上，資金鏈脆弱的中小型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司早就撐不下去了，僥幸存活下來(lái)的部分開(kāi)發(fā)商就像熱鍋上的螞蟻一樣，急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。

記者也感覺(jué)到了當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的焦灼：采訪時(shí)曾在濱湖幾個(gè)樓盤(pán)登記了手機(jī)號(hào)碼，此后半個(gè)多月的時(shí)間里，每天都能接到七八輪電話售房的“轟炸”。記者還發(fā)現(xiàn)，由于合肥當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控政策的影響或者工期緣故，致電記者的大部分開(kāi)發(fā)商一直沒(méi)拿到銷售許可證，他們只能登記客戶購(gòu)買(mǎi)意向，然后焦灼地等待著許可證的下發(fā)和開(kāi)盤(pán)日期的到來(lái)。

合肥一位地產(chǎn)公司老總對(duì)記者說(shuō)，在合肥當(dāng)?shù)兀乳_(kāi)發(fā)商更焦灼的還有一個(gè)群體，那就是依附于當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商生存的報(bào)刊、微信公號(hào)、地產(chǎn)頻道等房地產(chǎn)媒體群，甚至還有個(gè)別所謂的房地產(chǎn)專家，他們與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商是“一損俱損一榮俱榮”的關(guān)系，樓市下跌、銷量下滑，開(kāi)發(fā)商日子不好過(guò)，這些依附者的日子同樣艱難。因此，依然為開(kāi)發(fā)商鼓與呼也是維護(hù)他們自己的核心利益。