業(yè)內(nèi)聲音

趙秀池：

共有產(chǎn)權住房有利于職住平衡

緩解交通擁堵

首都經(jīng)貿(mào)大學教授、北京市房地產(chǎn)法學會副會長趙秀池表示，盡管目前高房價下租房居住更劃算，但由于受傳統(tǒng)觀念和一些客觀因素影響，人們還是習慣買房居住。但是，由于目前北京房價較高，使很多人沒有購房能力，望房興嘆。通過提供共有產(chǎn)權住房，明確了政府和個人持有的產(chǎn)權份額，降低了購房人的房價，有助于百姓住房夢的實現(xiàn)。

“北京市共有產(chǎn)權住房政策的推出有利于職住平衡，解決北京交通擁堵的大城市病。”趙秀池說，北京的交通擁堵問題一方面是城市人口過多，另一方面也是受職住分離影響。提供共有產(chǎn)權住房的供應，以區(qū)為單位優(yōu)先當?shù)貞艏⒕偷鼐蜆I(yè)的人員購買，實現(xiàn)了就近居住，有利于職住均衡的實現(xiàn)，進而有利于北京交通擁堵問題的解決。

馬光遠：

“共有產(chǎn)權房”的關鍵是定價問題

經(jīng)濟學家馬光遠認為，北京市這次推出的“共有產(chǎn)權房”，是對過去“自住房”的升級優(yōu)化版。

尤其是“共有產(chǎn)權房”的商品屬性增多，將使得房屋的產(chǎn)權和政府的出資更加透明。所以，問題的關鍵仍然是“共有產(chǎn)權房”的定價問題。既然北京的“共有產(chǎn)權房”取代了以前的“自住房”，而自住房和周邊的商品房比較，政府定價低于周邊商品房30%。那共有產(chǎn)權房會低于周邊售價30%嗎？

按照目前的意見稿，“共有產(chǎn)權房”的定價規(guī)則是其銷售均價，低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設成本和適當利潤為基礎，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。

還是以“自住房”的定價為例，以前自住房的售價低于周邊同地段普通商品房售價的30%，但以前買的“自住房”是完全產(chǎn)權的，在轉換為“共有產(chǎn)權房”之后，售價也可能低于同地段售價的30%，但得到的是一個只有70%產(chǎn)權的房子。

因此馬光遠認為，共有產(chǎn)權房最后的定價和政府出資的比重將更多影響這類房屋是否能夠真正保障更多的剛需購房群體。

楊紅旭：

北京共有產(chǎn)權房準入門檻比上海的要低

早在北京推出共有產(chǎn)權房概念以前，上海就開始嘗試共有產(chǎn)權房了。易居研究院副院長楊紅旭表示，上海在2010年就開始實行共有產(chǎn)權房了。北京的共有產(chǎn)權房意見稿與上海的運行模式相比，最大的不同點來自于準入門檻：上海實行雙困線限制：居住困難，人均住宅面積15平方米以下；收入困難，人均月可支配收入6000元以下、人均財產(chǎn)18萬元以下。而北京只要求無房，暫時沒有對收入及財產(chǎn)做出更多的要求。很明顯，如果最終按照意見稿的方式推出，北京的共有產(chǎn)權房覆蓋范圍將遠大于上海的共有產(chǎn)權房。

楊紅旭同時認為，上海的共有產(chǎn)權房，是由經(jīng)濟適用房演變過來的；而北京的共有產(chǎn)權房，是由自住型商品房演變過來的。上海的政策門檻高，所以一般不需要排隊、輪候、搖號。而北京的共有產(chǎn)權房由于意見稿中規(guī)定的政策門檻低，很可能未來會有大堆的人排長隊，通過搖號方式中簽，因此，他認為，應該對申請人有更加細致的界定，保證困難家庭優(yōu)先享有政策紅利。

他山之石

新加坡組屋：

“內(nèi)循環(huán)”制保證了組屋價格的長期穩(wěn)定

對于北京新推出的共有產(chǎn)權房概念，其實新加坡早在十幾年前就推出了類似的保障低收入群體居住需求的房屋——組屋。

在新加坡，由于組屋的存在，商品房與保障房成為了完全不同的兩個市場。相比于價格隨市場波動的商品房，實際只提供給占居民總數(shù)15%（實際少于15%）的高收入者，對占居民總數(shù)80%以上的中低收入者則供應政府組屋，對占居民總數(shù)5%的最低收入者供應廉租屋。

政府組屋以中低收入者買得起為前提，并考慮土地緊缺這一重要條件，因而開始一段時間，主要建設42至70平方米的小套型住宅。后來隨著經(jīng)濟發(fā)展和居民收入提高，才逐步加大套型，并堅決不建設過大套型的組屋。近20年建設的主要是50至125平方米套型的組屋。

開始建設政府組屋時，需要政府的資金支持。后來在居民收入提高后，組屋開始出售，除了稅費和低息貸款支持外，可以做到政府的建房資金投入能夠全部收回來。

新加坡還著重推行了政府組屋“內(nèi)循環(huán)”制：規(guī)定每戶居民只能擁有一套政府組屋；如果有的居民因收入提高，要購買更大套型的政府組屋甚至購買商品房，則由政府回購其現(xiàn)住的政府組屋，這一組屋將再售給其他需要這一檔次政府組屋的居民。可喜的是，這樣的內(nèi)循環(huán)規(guī)定也在共有產(chǎn)權房的征求意見稿中看到了類似要求：“在共有產(chǎn)權住房購買5年后，購房人可按市場價格轉讓所購房屋產(chǎn)權份額。在同等價格條件下，代持機構可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權住房使用；代持機構放棄優(yōu)先購買權的，購房人轉讓對象應為其他符合共有產(chǎn)權住房購買條件的家庭。”

新加坡實施組屋的結果是，穩(wěn)定了當?shù)胤績r，因為嚴格控制在15%以內(nèi)的商品房比重，無論房價怎么漲，也不足以動搖占據(jù)85%比重的組屋價格。并且內(nèi)循環(huán)的方式也保證了組屋價格的長期穩(wěn)定。