房奴時代”：一線城市房租真的很高嗎？

在城市化、尤其是大城市化才走過半程之當下，我們無論是討論房價、還是房租，都不宜動不動用道德綁架現(xiàn)實的市場演變。

純粹的道德訴求，容易讓人對現(xiàn)實經(jīng)濟產(chǎn)生誤判。

近期，易居研究院發(fā)布《50城房租收入比研究》報告，報告顯示，北上深一線城市的房租收入比嚴重高企，分別高達58%、54%和48%，亦即是說，在北上深工作的人群，房租要占其人均可支配收入的一半左右。 

在房價瘋漲勢頭稍稍停息的當下，這份報告被輿論形容為“房奴報告”，引得無數(shù)北漂、滬漂、深漂大發(fā)感慨，“房子不僅買不起，也快租不起了”。

其實，如果理性分析的話，那么，我們就會認識到，當下我國一線城市的房租，不是高了，而是低了，未來房租漲幅大于房價漲幅將成為大概率事件。

為什么這樣判斷？

首先，從房屋租售比的角度看，北京、上海和深圳均在1:500以下，我們用更為形象的年房租/房價進行核算，北上深目前僅有1.5%左右，亦即是說，一套1000萬元的房屋，一年租金普遍僅有15萬元左右。如此之低的房租回報率，在全世界范圍內(nèi)，都是相當?shù)偷模瑹o論是歐美等發(fā)達國家、還是東南亞等發(fā)展中國家，其房租回報率普遍在4%-8%。

在我國一線城市超低房租回報率之下，未來只有兩種演化可能，一是房價大跌，二是房租補漲，我更看好后一種可能性，尤其是在部分城市已經(jīng)試點“租售同權(quán)”的背景下。

其次，易居研究院發(fā)布的《50城房租收入比研究》，其“收入”參數(shù)選用的人均個人可支配收入，而不是個人收入。人均收入包括單位補交的養(yǎng)老、醫(yī)療、住房公積金、年金等，但人均可支配收入僅是“最終消費支出和儲蓄的總和”，要遠遠低于人均收入。此外，人均可支配收入是所有人(包括老人和小孩)的平均值，而眾多北漂、滬漂和深漂，其個體的可支配收入要遠遠大于統(tǒng)計口徑的平均值，故而，其真正的房租壓力，其實也沒有我們想象般那樣嚴重。

再次，橫向?qū)Ρ葋砜矗缂~約、倫敦這樣的發(fā)達國家大城市，其房租收入比也普遍在50%左右，紐約的房租收入比更是接近60%。再如越南胡志明市、柬埔寨金邊市等東南亞國家的核心城市，其平均值的房租收入比則更是高得嚇人，胡志明市和金邊市的房價普遍在2000美元/平米左右，一套50平米的小公寓租金普遍在800美元/月左右，而當?shù)氐娜司杖雲(yún)s遠遠低于我國一線城市。

用“個人租房租金支出/個人可支配收入”來形容“房奴時代”的年輕人慘烈，是不客觀的，也是經(jīng)不起推敲的。一線城市的“土著”老人，收入是很低的，但他們自己有房，并不需要租房，北漂、滬漂、深漂的年輕人，其可支配收入，事實上要遠遠高于一線城市的整體平均值，至于剛剛參加工作的年輕人，也完全可以在地理位置稍偏的地方群租，來降低自己的房租壓力。

在城市化、尤其是大城市化才走過半程之當下，我們無論是討論房價、還是房租，都不宜動不動用道德綁架現(xiàn)實的市場演變，而是要有經(jīng)濟學的邏輯，尊重市場演變的客觀規(guī)律。

□楊國英(中國金融智庫研究員)