單價5萬-8萬項目成主導

從成交特征來看，在7月成交的新房項目中，單價5萬-8萬元/平方米的中高端項目占比高達43%，成為絕對主導。

與這樣的成交特征相同，雖然8月預計入市的8個項目均未公布開盤價格，但是從市場行情預估來看，其中招商·都會中心、亦莊金茂逸墅等6個項目售價或?qū)⑽挥?萬-8萬元/平方米區(qū)間段。

郭毅表示，去年7月還是單價3萬元/平方米以下的住宅產(chǎn)品成交占主導，而隨著地王的“好鄰居”效應的不斷發(fā)酵，使得大量同區(qū)域項目價格均出現(xiàn)攀升，再加上今年預售價格“8萬”紅線的壓制，一升一壓兩相作用之下，5萬-8萬元/平方米也成為商品住宅市場的主力。而這一價格區(qū)間也正是當下購買意愿最為強烈、購買能力最為堅挺的改善型需求范圍。

上周末開盤的昌平回龍觀霍營項目首開國風美唐就新推出了210套房源，主打改善購房需求，分別為1號樓和7號樓，戶型為85平方米兩居及96-127平方米三居。據(jù)銷售人員介紹，1號樓建面均價約6.3萬元/平方米，7號樓建面均價約5.9萬元/平方米。據(jù)悉，開盤當天，新推房源就大部分售罄，銷售金額突破10億元。

不難看出，8萬元以下取證入市的項目，在價格區(qū)間上也獲得了購房人的認可，即便是淡市下，也能取得不錯的銷售業(yè)績。

另外，在2017年已成交的17宗可售純商住宅用地當中，7宗地塊限售均價在5萬-8萬元/平方米之間；而在掛牌期的13宗純商住宅用地當中，限售價（含最高價）位于5萬-8萬元/平方米區(qū)間的多達8宗。由此也可以判定，未來較長一段時期內(nèi)，5萬-8萬元/平方米的中高端項目將成為商品住宅市場的供需主力。

胡景暉也表示，北京新房市場規(guī)模本就隨著房地產(chǎn)市場進入存量房時代而不斷萎縮，政策則進一步加劇了交易量的萎縮。不過，目前北京已經(jīng)加大了宅地供應力度，上半年自住房用地更是批量釋放，所以，雖然近期北京新房的供應成交還將繼續(xù)維持低量，但未來的供應和成交將會迎來高峰。

自住房的入市更會為市場帶來結(jié)構(gòu)性的重大影響，不僅能優(yōu)化供應結(jié)構(gòu)，滿足大量剛需的置業(yè)需求，還能結(jié)構(gòu)性平抑整個新房市場的價格。

可售新盤不足

租房將承接一部分需求

一方面，可售新房的房源數(shù)量急劇減少，但另一方面，越來越多的住房需求開始向租賃市場引導。首先就是開發(fā)商的主動轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整?！八麄冊镜膹婍検悄玫亍⒍椖?、做產(chǎn)品，再售出。現(xiàn)在隨著整個外部環(huán)境轉(zhuǎn)型，加之政府調(diào)控，從開發(fā)商角度來看，其實是面臨挑戰(zhàn)的?！?58集團高級副總裁葉兵表示。過去58同城是幫助開發(fā)商賣房子的房產(chǎn)服務平臺，但由于現(xiàn)在全國有很多存量地產(chǎn)，其中不乏大量自持物業(yè)，如何盤活這類物業(yè)，讓這些自持物業(yè)由售轉(zhuǎn)租，就能幫助開發(fā)商有效度過轉(zhuǎn)型。

廣州不久前發(fā)布的“租賃新政”，提出租購同權(quán)，三類符合條件的承租人子女可享受就近入學等公共服務權(quán)益，也預示著租賃在未來房地產(chǎn)體系中的重要地位。葉兵透露，58集團房產(chǎn)業(yè)務中租房業(yè)務增長較為明顯，目前58同城、安居客、趕集網(wǎng)上每天有超過3000萬人次來這里找房，50%的來訪為租房業(yè)務的貢獻。正是基于用戶流量的優(yōu)勢，58集團正在嘗試和全國各大開發(fā)商合作，提供租客、運營和系統(tǒng)的全面解決方案，共同探索“租售并舉”住房體系下的新模式。

對于廣州出臺的“租賃新政”，中原地產(chǎn)分析師也認為，廣州“租賃16條”從加大租房供應和保障租戶權(quán)益兩方面著手，公積金租房提取額度增加、出租住房稅收有優(yōu)惠、租金不能隨便上漲……可以說，政府從微觀層面提前考慮到租戶的利益。并且新提出的“租售同權(quán)”等新的方式也是在商品房供應有限的背景下，引導更多需求進入租賃領域。

除此之外，“租賃16條”另一個重要的意義在于將拯救商住公寓市場，讓更多商服類物業(yè)變身出租物業(yè)，解決更多百姓居住問題。不過，業(yè)內(nèi)人士也認為，隨著租賃市場的興起，顯示出一線城市在土地不足、住宅不足、公共資源不足和房價較高的大背景，租賃市場大增對于購房需求本身不可能形成擠壓態(tài)勢，但可以有分流效應，一定程度上能有效抑制房價過快增長。