情況1

首次置業(yè)買(mǎi)房“以租養(yǎng)貸” 更劃算

小李今年26歲，在廣州已工作2年多。今年年初，在父母的勸說(shuō)下，他入手了番禺祈福新村一套88平方米的兩房單位，首付和稅費(fèi)加起來(lái)一共支付了30萬(wàn)元，月供4000元左右。不過(guò)，小李并沒(méi)有搬到自己的房子住，而是住在海珠區(qū)赤崗一帶，月收入5500元中有1000元用于租房。他認(rèn)為，自己一個(gè)人在廣州打拼，沒(méi)必要在居住上花太多的錢(qián)，而且祈福比較遠(yuǎn)，上班不方便，“以租養(yǎng)貸”更符合自己目前的經(jīng)濟(jì)狀況：“如果我自己住，簡(jiǎn)單裝修和家私的添置成本算下來(lái)也要幾萬(wàn)元，我現(xiàn)在沒(méi)有那么多積蓄，如果出租的話(huà)就可以省下這筆錢(qián)了。”

據(jù)了解，目前祈福新村舊區(qū)2房單位租金在1600~2000元/月之間，如果按照每月1600元計(jì)算，小李僅需每月支付房貸2400元。他一年的房貸支出約4.8萬(wàn)元，租金收入約2萬(wàn)元/年，扣除租金后每年僅需2.8萬(wàn)元供樓款，壓力會(huì)大大減輕。

建議：關(guān)注二線(xiàn)熱門(mén)板塊。房天下廣州理財(cái)分析師陳徑芝表示，對(duì)于剛需買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，首次置業(yè)后以租養(yǎng)貸是一種不錯(cuò)的選擇，尤其是房子總價(jià)在100萬(wàn)~200萬(wàn)元的情況，月供多在4000~7500元/月之間，而根據(jù)地段的不同，租金也多在1500~4000元/月之間。按照100萬(wàn)元商貸30年、月供3715元/月計(jì)算，租金每月1500元/月，以租養(yǎng)貸的比例為40%，而同等情況下，投資收益較高的理財(cái)產(chǎn)品如銀行的理財(cái)產(chǎn)品，最高收益多在7.15%以下，30萬(wàn)元年收益為2.1萬(wàn)元，但以租養(yǎng)貸年租金最低收益約為1.8萬(wàn)元/年，尚且不計(jì)算房產(chǎn)增值部分，因此對(duì)于首次置業(yè)者的業(yè)主而言，以租養(yǎng)貸是更符合自身需求的投資方式。

業(yè)內(nèi)人士建議，打算以租養(yǎng)貸的年輕買(mǎi)家可以重點(diǎn)關(guān)注“二線(xiàn)熱門(mén)板塊”如天河區(qū)東圃、番禺區(qū)市橋、海珠區(qū)南洲及機(jī)場(chǎng)路板塊的二手房源。這些地段二手房?jī)r(jià)格相較于周邊板塊更低，但交通便利、配套完善、租客云集，更適合首次置業(yè)的買(mǎi)家以租養(yǎng)貸。

情況2

改善型買(mǎi)家“以租養(yǎng)貸” 年收益虧損

有的改善型買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)第二套物業(yè)后，會(huì)用閑置的第一套物業(yè)的租金來(lái)養(yǎng)第二套物業(yè)，張女士也打算這么做。今年年初，張女士入手了海珠羅馬家園一期的一套三房單位，成交價(jià)格為475萬(wàn)元，因?yàn)榫W(wǎng)簽在限購(gòu)前，而首套已經(jīng)結(jié)清貸款，當(dāng)時(shí)以首付三成、商貸七成辦理了按揭手續(xù)，首付142萬(wàn)元，月供21760元/月左右。目前張女士夫妻二人月收入約為5萬(wàn)，并無(wú)太多月供壓力。購(gòu)買(mǎi)二套的因原是張女士計(jì)劃生二胎，而其住的麗江花園一套小三居無(wú)法滿(mǎn)足未來(lái)二孩出生的需求。

建議：選擇中心區(qū)域物業(yè)。據(jù)了解，目前麗江花園三房單位的月租金約為2800~3200元，對(duì)于李女士而言，這個(gè)租金收入只是“杯水車(chē)薪”，而按照目前市場(chǎng)價(jià)格，其小三房的出售價(jià)格在185萬(wàn)元以上，若出售該套物業(yè)轉(zhuǎn)而投資理財(cái)產(chǎn)品，按年收益5%計(jì)算，一年收益約為9.25萬(wàn)元，相比3.36萬(wàn)元的年租金高出275%。

房天下廣州二手房高級(jí)分析師李超建議，改善型買(mǎi)家可以在月供壓力較小的情況下，選擇出售首套物業(yè)投入理財(cái)產(chǎn)品，年收益率較高，尤其是限購(gòu)后，全市二手房市場(chǎng)整體趨平穩(wěn)，投資理財(cái)是增值資產(chǎn)的較好選擇。他還建議，如果剛需買(mǎi)家計(jì)劃以租養(yǎng)貸，一定要在地段上做出合適規(guī)劃，選擇中心區(qū)交通便利的區(qū)域，因其配套和基礎(chǔ)建設(shè)更加完善、需求大、空置率也會(huì)更低。(林琳)