而現(xiàn)實生活中，更多的糾紛是：房屋出租后，房客是否能擅自轉租？遭遇群租，可以提前終止租賃嗎？把房子拿出去群租的老江湖甚至叫囂，你去告好了，哪怕你告贏，法院判我恢復房屋原狀，我偏不，它哪怕強制執(zhí)行也執(zhí)行不了。

在法律上，真拿這些人沒辦法嗎？專業(yè)法律人士說，其實不是這樣。

裝修好的酒店式公寓。本報記者　方力 攝

租下一層商住樓改成49間酒店式公寓，法院為何不支持房東

租下一整層樓，年租金80萬元一簽十年，他花了200萬元裝修，把樓隔成49間房對外出租。沒想到，簽約的第二年，開發(fā)商卻把這層樓賣了。這下矛盾爆發(fā)，租客告了新房東，新房東又告了租客。

杭州一起房屋租賃合同糾紛，經歷了起訴到反起訴，開庭三次。現(xiàn)在一審判決終于下來：租客贏了，新房東的訴請被駁回。

租客是一個39歲的河南男子。他向開發(fā)商浙江某建筑公司，租下位于之江路一公寓樓的整一層1936平方米，總共14個辦公用房，裝修成了酒店式公寓。合同寫好租10年，每年租金80多萬元，結果交了一年房租，開發(fā)商就找各種理由不收房租了。他要求繼續(xù)交房租，所以告到法院要求支持。

開發(fā)商說，這些房子第二年出售給了4位業(yè)主，要交房租也是交給他們。

后來4個業(yè)主反過來告租客，理由是租客擅自改變房屋結構，14個房間被分割成49個小房間對外非法群租，要求法院判令解除之前的租賃合同，男子騰空房屋，將房子恢復原狀。

“我光裝修這些房子花了200萬。”調解失敗。圍繞房子變成這樣是否屬于非法群租，租賃合同還要不要繼續(xù)，三方展開激烈庭辯。

這個案子的爭議焦點在于，租客男子是否存在擅自轉租或其他法定或約定的解除情形。法院經審理認為，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，法院應予支持。一審判決，房屋租賃合同有效，租客男子繼續(xù)向新產權人繳納租金。

這個酒店式公寓到底是什么樣？昨天中午，錢報記者實地尋訪。之江路某商品房公寓的裙樓內：粉色墻面白色木門，層高有些低矮，小房間分布得很緊湊。緊鄰電梯口的房間開著。走入一個待租的空房間，套內三四十平方米，廚衛(wèi)一體，配有簡單的床、寫字桌、衣柜，月租金2000元左右。

出租的房子被變成群租房，律師教你法律對策

現(xiàn)實生活中，更多的是遭遇二房東擅自群租。浙江豐國律師事務所主任陳松濤說，對這些非法或者不合理的行為，其實法律統(tǒng)統(tǒng)有對策。來看一個案例——

老黃夫婦接到物業(yè)公司來電，你們的房子怎么回事，鄰居都來反映，被群租弄得煩死了。

老黃夫婦在杭州綠洲花園有一套140平方米三室兩廳兩衛(wèi)的房子。3年前，老黃夫婦將房子出租，沒想到承租方是個二房東，他將兩廳分別隔成兩個房間，房子變身五房分別租給5個年輕人。

老黃夫婦出租的價格是每月5000元，二房東這么一隔，每間2000元，整套的月租金扶搖直上以萬元計。

得知房子被群租后，老黃夫婦去交涉。二房東說，我們的租賃合同里又沒有規(guī)定不能轉租。你現(xiàn)在要提前終止合同，算你違約哦。現(xiàn)在你對我的改造不滿意，哪怕去告，哪怕你告贏，法院判我恢復原狀，我偏不，法院也拿我沒辦法。

老黃夫婦自覺吃了個啞巴虧。

●租賃合同沒約定“不得轉租”，也不能轉租

律師支招：二房東顯然是個老江湖，但其實在法律上都是站不住腳的。合同法在涉及到租賃合同這一類型時，原本就有明確規(guī)定，承租人未經出租人同意不得轉租，合同另有約定的除外。

“也就是說，我們在租賃合同中不需要再做特別規(guī)定‘不得轉租’，不得轉租是租賃合同中‘天生’就規(guī)定的，除非出租人和承租人約定可以轉租。”陳松濤說，在現(xiàn)實中，常見的倒是一些二房東在租房時主動要求在租賃合同中添上一句“允許轉租”，因為依照合同法，擅自轉租，房東是可以解除租賃合同的。

●對于這些改變房屋結構怎么辦

律師支招：不管是不是群租，針對承租方擅自改變房屋結構這種情況，可以分兩種情況來分析。一種是“大動”，已改變房屋基本構造，影響到房屋結構安全，物業(yè)公司或者城建監(jiān)察大隊都會來要求整改。

針對一些不合理的使用，就好比群租，這類違反常理的，“超過合理使用范圍，也是一種違約行為”，可以要求停止。

●二房東最猖狂的是“偏不”恢復原狀

律師支招：一般我會建議我的當事人，自己請裝修公司恢復原狀，然后裝修費用開發(fā)票，作為“損失”，起訴到法院。只要重新裝修是在合理范圍內且法院經過評估也認為是符合市場行情的，法院判二房東賠償這個裝修費，要比判他“恢復原狀”更容易執(zhí)行。當然，裝修之前可以請公證員用拍照等手段來做證據(jù)保全。

如果打官司要求二房東恢復原狀，在官司審理期間，都要保持房屋原狀，而不能繼續(xù)出租。陳松濤建議的這個方法就好在房東可以自行決定進度，重新裝修完畢繼續(xù)出租，這邊官司慢慢打。

群租房、單身公寓、酒店式公寓

看看杭州警方怎么管

錢報記者從杭州警方了解到，“群租”不是嚴格的表述。據(jù)《杭州市居住房屋出租安全管理若干規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，出租居室達10間及以上的，或出租床位達10個及以上的，視為供社會公眾活動的場所。

這類房東，應建立管理制度，落實安全管理職責，建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)，并將相關登記信息報所在地公安機關備案。單位承租居住房屋作為集體宿舍供本單位職工居住的，單位要履行安全管理責任。

違反此規(guī)定，由公安機關責令限期改正。逾期不改正的，處以200元以上2000元以下罰款。

所有的房東，應為每一承租客配備口罩、報警哨、手電筒、滅火器等設備。而此類集中出租的房子，還要求安裝視頻監(jiān)控、智能門禁裝置；每個居室以及公共區(qū)域要安裝火災探測報警器或者智能火災預警裝置。

在《規(guī)定》中，對于使用面積和租住人數(shù)限制，還有一些硬杠杠——

應以臥室或起居室(廳)為最小出租單位，以設計圖為準，不得是分隔搭建后形成的房間；

餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過廳、過道、貯藏室、地下室、半地下室等其他非居住空間的，不得出租供人員居住；

每個居室人均使用面積不得少于4平方米，每個居室居住的人數(shù)不得超過2人(有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外)。

舉個例子：一套三室一廳的房子，最多就3個房間加一個客廳是可以出租的，且這套房子里面最多可以住8個人。擅自改造分隔出租、或者超過8個租客的，都將受到處罰。

對于單身公寓、酒店式公寓等又如何管理呢？下城公安分局基層基礎管理大隊大隊長陳群偉介紹，目前朝暉的一家單身公寓作為試點，本月底將按照“旅館式管理”運作：入住單身公寓、酒店式公寓的客戶，同入住酒店一樣，需要統(tǒng)一登記身份信息，并及時將信息上報給公安機關。（本報首席記者 肖菁 本報記者 方力 華煒）