記者近日從住房和城鄉(xiāng)建設部獲悉,住建部就《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》公開征求意見,這是我國首次專門對住房租賃和銷售進行的規(guī)范。征求意見稿主要內(nèi)容包括住房租賃、住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務、監(jiān)督管理及法律責任等。明確規(guī)定,出租人不得單方面提高租金,鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同(5月22日《法制日報》)。

關于住房租賃行為的法律規(guī)范,目前主要包括城市房屋租賃管理辦法、合同法。這些規(guī)定多是對住房租賃合同的形式、內(nèi)容作出規(guī)范,涉及監(jiān)督管理住房租賃的則不健全,由此導致住房租賃市場亂象叢生、缺乏規(guī)范。有租房經(jīng)歷的人幾乎都有一部租房血淚史。

毋庸置疑,在住房租賃雙方,承租人常常處于弱勢地位,隨時都有可能被迫搬家,出租人漲房租則是很多承租人被迫搬家的主要原因。這種現(xiàn)象在經(jīng)濟發(fā)達的大城市可以說是時時在上演。俗話說安居方能樂業(yè)。搬家和找房耗時耗力,如果時刻擔心被房東掃地出門,出租人怎么能夠安心工作、快樂生活?這種不安穩(wěn)狀態(tài)給很多來城市打拼的年輕人造成心理創(chuàng)傷,顛沛流離的生活讓他們在大城市的冷漠中煎熬。

為遏制出租人挾房要價行為,《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》規(guī)定,住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的,出租人不得單方面提高租金。這可以說是我國首次擬通過行政立法向隨意漲房租的行為說“不”,意義深遠。但筆者認為還有進一步完善的空間。

《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》之所以對住房租賃加以規(guī)范,主要就是為了讓租賃雙方建立長期穩(wěn)定、公平合理的關系,其對于挾房要價的禁止性規(guī)定,是被限制在租賃合同之內(nèi),并沒有完全跳出合同法的框架,難以有效遏制挾房要價行為,難以實現(xiàn)立法的根本目的。有些出租人為實現(xiàn)漲房租的目的,可以采取查看房屋、上門收房租等惡意騷擾的行為迫使承租人接受漲房租；還有些出租人故意將租賃合同的期限約定很短,并迫使承租人接受約定,如果承租人在合同到期之后續(xù)租,承租人就借機漲房租。遵規(guī)守法的承租人在刻意刁難的承租人面前處于絕對的劣勢,甚至毫無還手之力,目前法律法規(guī)尚未對出租人的此類行為作出規(guī)范。即便能依法舉報,承租人通常也不愿意舉報,因為舉報就意味要和出租人翻臉,可能被打擊報復不說,還要面對重新找房、再次搬家的困擾。

遏制出租人挾房要價,應跳出合同法,從行政監(jiān)管的層面規(guī)范住房租賃市場。應嚴格落實城市房屋租賃管理辦法,要求所有房屋出租人要將租賃合同進行備案,否則就認定為違法行為并進行經(jīng)濟處罰。同時,備案手續(xù)要盡可能的網(wǎng)絡化、公開化,降低備案成本并讓承租人能夠快捷查詢,還要明確“先備案再入住”的基本原則。住建部門要綜合各方面的信息判斷約定的租金是否合理,對于續(xù)租的,如果出租人漲房價,必須要有法定理由,否則視為違法。承租人可以在退房之后對出租人在約定之外多收房租的行為進行舉報,防止出租人隱瞞收取房租的真實情況。或許唯有做到以上這些,才能更好實現(xiàn)政策的預期目標。