還記得一個(gè)多月前，錢江晚報(bào)曾經(jīng)報(bào)道過《不限購的法院拍賣房，最近有點(diǎn)“瘋狂”》嗎?3月中上旬那會(huì)兒，淘寶司法拍賣平臺(tái)上，法拍房屢屢爆出高價(jià)，不少房源最后成交價(jià)都遠(yuǎn)高于市場上二手房的價(jià)格。

在采訪中，有關(guān)專家預(yù)測(cè)將于3月20日開拍的一套起拍價(jià)為51萬元的德勝新村45.4㎡的老房子，“最后成交價(jià)很可能超過100萬元?！?/p>

果然，這套德勝新村的老房子正式開拍后，經(jīng)過193輪激烈角逐，最后以讓人163.5萬元成交，溢價(jià)率達(dá)到了驚人的220.59%，3.6萬元/㎡的單價(jià)比市場價(jià)高出1萬元/㎡。

不過最新消息是，這套房子的競拍者悔拍了，而悔拍的還不止這一套。樓市的持續(xù)調(diào)控之下，那種缺乏理性的狂熱開始明顯“退燒”。

只怪當(dāng)時(shí)太沖動(dòng)

最近已有3套法拍房悔拍

很多一直關(guān)注司法拍賣房的朋友，發(fā)現(xiàn)最近淘寶司法拍賣平臺(tái)上新掛出來的幾套房源看上去有點(diǎn)“眼熟”，定睛一看，咦，那套德勝新村的房子，還有那套億城嘉園的房子，不都是3月份剛剛高價(jià)拍賣出去的房源嗎?怎么又重新拿出來競拍了?

“這兩套房子，都是原先的競買人悔拍了?！弊鳛槟壳昂贾葑钪饕木W(wǎng)絡(luò)司法拍賣輔助機(jī)構(gòu)，杭州來拍網(wǎng)絡(luò)科技有限公司管理著杭州80%以上的司法拍賣房，該公司法院服務(wù)部主管王路說，前段時(shí)間因?yàn)樾星榛鸨ㄅ姆科毡殪瞿嫣斓膬r(jià)格，但是不少競買人拍到房子后，很快又后悔了，“最近我們這邊已經(jīng)有3套房源悔拍，除了德勝新村和億城嘉園，還有一套大世界五金城的商業(yè)性質(zhì)房源。這么密集的悔拍，以前還從沒碰到過?！?/p>

比如德勝新村這套房源，一拍的成交價(jià)格，折合單價(jià)已經(jīng)高達(dá)3.6萬元/㎡。而根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前德勝新村二手房的實(shí)際成交價(jià)格基本穩(wěn)定在2.3~2.6萬元/㎡。

其中，最新成交的一套德勝新村二手房房源，為4月29日成交，55.67㎡，成交價(jià)140萬元，折合單價(jià)約2.5萬元/㎡;即使成交價(jià)最高的一套二手房源(今年2月23日成交的，82.62㎡，260萬元)，折合單價(jià)也不過約3.1萬元/㎡。

據(jù)悉，德勝新村這套法拍房一拍時(shí)的競買者是一位外地客戶。負(fù)責(zé)跟這位競買人對(duì)接拍前咨詢和過戶、貸款等相關(guān)事宜的業(yè)務(wù)員小鄧告訴記者，這位外地客戶一直想在杭州買一套房子做投資，因?yàn)橄拶?，競拍前這位客戶對(duì)這套房源可謂志在必得。

由于起拍價(jià)低，這套房子受關(guān)注程度極高，共有44人報(bào)名競拍，將近5萬人次圍觀，競拍價(jià)格扶搖直上。

“其實(shí)這位客戶原先的心理預(yù)期價(jià)格是130萬元左右，但是別的買家不斷出價(jià)，特別是在最后5分鐘此起彼伏的叫價(jià)氛圍中，很容易受刺激而變得非理性出價(jià)。這位顧客一直跟價(jià)跟得很緊，最后當(dāng)163.5萬元定錘時(shí)，他已經(jīng)頭腦發(fā)熱了。

小鄧說，因?yàn)樽詈蟮某山粌r(jià)超過客戶原先的心理價(jià)格30多萬，客戶后來越想越覺得這價(jià)格偏高了，自己買虧了，再加上家里人意見也不統(tǒng)一，后續(xù)市場走勢(shì)又不確定，因此悔拍了。

調(diào)控漸入深水區(qū)

有網(wǎng)友支持杭州法拍房限購

王路說，從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，去年以前，法拍房一拍流拍的現(xiàn)象比較多，悔拍的情況很少見，即使偶爾有一兩例悔拍的，也多是因?yàn)橘I受人在拍到房子后，發(fā)現(xiàn)房源需要二次過戶(即原房東并未拿到該房源的產(chǎn)權(quán)證，買受人競拍后需要兩次過戶才能取得產(chǎn)權(quán)：先替原房主辦理一次不動(dòng)產(chǎn)登記證，再辦理一次原房主過戶給買受人的手續(xù))。

二次過戶往往需要繳納物業(yè)維修基金、兩次契稅、增值稅等，費(fèi)用可能達(dá)到房價(jià)的10%以上，因此有些買受人會(huì)覺得這筆費(fèi)用太高而悔拍。

“但最近密集出現(xiàn)的悔拍，普遍是因?yàn)橘I受人覺得成交價(jià)格偏高了，不劃算。”王路舉例說，像3月29日拍出的億城嘉園那套房子，150.3㎡，成交價(jià)322萬元，折合單價(jià)2.14萬元/㎡，僅僅略高于市場上二手房價(jià)格，對(duì)于很多愿意買個(gè)“購房資格”的人來說，這價(jià)格其實(shí)不算離譜。

但是該房源買受人認(rèn)為現(xiàn)在調(diào)控新政出來后，接下來房價(jià)有可能會(huì)下跌，再加上限貸后首付提高，貸款辦理不順，因此決定放棄。

至于大世界五金城這套房源，36.5㎡，成交價(jià)25.2萬元。當(dāng)時(shí)該房源在司法拍賣平臺(tái)上線的時(shí)候，法拍房行情火熱，這位買受人事先都沒來現(xiàn)場看過就交了保證金報(bào)名參加競拍。拍賣結(jié)束后來收房，覺得房子跟自己想象中的相差太遠(yuǎn)，不滿意，價(jià)格拍高了。

事實(shí)上，隨著最近一個(gè)月來調(diào)控漸入深水區(qū)，法拍房的熱度比起3月份時(shí)已經(jīng)有所降低，錢報(bào)記者注意到，4月份以來，很多地段不錯(cuò)的房源，報(bào)名競拍的人也只在個(gè)位數(shù)，跟3月份時(shí)動(dòng)輒幾十人的盛況已經(jīng)無法相提并論。

王路說，很多競買人的心態(tài)也發(fā)生了變化：一是對(duì)后市的房價(jià)走勢(shì)開始看空;二是4月27日北京首次將法拍房納入限購范圍，對(duì)想通過法拍房來鉆限購“漏洞”的投資客起到了“敲山震虎”的作用。

杭州后續(xù)會(huì)跟進(jìn)北京出類似政策嗎?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，浙江在司法拍賣透明化這方面一直走在全國前列，司法拍賣房作為其中的招牌，應(yīng)該不會(huì)輕易限購法拍房，目前來說也沒有聽到類似的風(fēng)聲。

而網(wǎng)友們多支持跟進(jìn)：同樣的房子，憑什么法拍房就自帶房票?這個(gè)漏洞應(yīng)該補(bǔ)，否則鉆空子的會(huì)越來越多。還有網(wǎng)友深謀遠(yuǎn)慮地想到，如果杭州不盡快對(duì)法拍房查缺補(bǔ)漏，土地新政后要求自持的地塊，開發(fā)商在滿2年后可能會(huì)走法拍途徑，如法炮制。

悔拍代價(jià)大

30萬元保證金打水漂

雖說競拍一時(shí)爽，但悔拍代價(jià)大。司法拍賣不同于商業(yè)拍賣，悔拍需要承擔(dān)責(zé)任。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》，從2017年1月1日開始施行新的拍賣規(guī)定，其中對(duì)于悔拍的處理，明確拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還;悔拍后重新拍賣的，原買受人將列入黑名單不得再參加競買。

去年以前，對(duì)于悔拍，買受人之前交納的保證金，在依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費(fèi)用、彌補(bǔ)重新拍賣價(jià)款低于原價(jià)款的差價(jià)、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)后，如果有結(jié)余的，結(jié)余部分會(huì)退還給買受人 。而新規(guī)實(shí)施后，即使有結(jié)余，這部分也會(huì)沒收，不予退還給買受人了。

像大世界五金城這套房源，因?yàn)楸ＷC金只需2萬元，因此悔拍的成本可能還不算高。但是德勝新村那套房源的保證金是10萬元，而億城嘉園那套房源的保證金更是高達(dá)30萬元，這樣的悔拍成本不可謂不高。如果不是因?yàn)橘I受人資金籌集有困難，大多數(shù)情況下悔拍時(shí)很不劃算的。

此外，根據(jù)最高法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，如果保證金低于重新拍賣價(jià)款與原價(jià)款差價(jià)的，還應(yīng)予以補(bǔ)足。這意味著悔拍的買受人除了損失一筆不菲的保證金外，還可能額外再支出一筆費(fèi)用。