北京、上海、成都等地全面叫停“商改住”項(xiàng)目——

堵死限購(gòu)漏洞 穩(wěn)定樓市預(yù)期

商住房本身是房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)宜產(chǎn)品，有的是違規(guī)改建，有的在消防等方面存在隱患，此次調(diào)控是對(duì)市場(chǎng)的一次全面規(guī)范。

此次調(diào)控的意義在于堵住限購(gòu)漏洞，使炒房資金不能轉(zhuǎn)戰(zhàn)商住房，切實(shí)實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。

近來(lái)，各地商住房調(diào)控持續(xù)加碼。有報(bào)道稱，目前北京各銀行商住房全部暫停抵押；廣州多家銀行也不能做商住房抵押貸款。有關(guān)專家分析認(rèn)為，銀行暫停抵押是對(duì)商住房調(diào)控的一個(gè)補(bǔ)充性政策，暫停也充分說(shuō)明了政策收緊的導(dǎo)向。“因?yàn)椴幌拶?gòu)，又可以居住，商住公寓從過(guò)去人見(jiàn)人愛(ài)的香餑餑，在新的限購(gòu)政策出臺(tái)以后又變成了人人喊打的過(guò)街老鼠。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這一輪商住房調(diào)控政策最嚴(yán)厲的莫過(guò)于北京。

3月26日，北京市多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，明令禁止將商業(yè)辦公類項(xiàng)目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛荆?月18日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格商業(yè)辦公類項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)行政審批的通知》，明確了嚴(yán)格商業(yè)辦公類項(xiàng)目監(jiān)管的實(shí)施“細(xì)則”；4月19日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的通知》下發(fā)，相應(yīng)的監(jiān)管實(shí)施細(xì)則落地；4月23日出臺(tái)的監(jiān)管實(shí)施“細(xì)則”，則對(duì)商辦項(xiàng)目有了更明確的管理辦法。

不到一個(gè)月的時(shí)間，北京樓市作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，商住房市場(chǎng)調(diào)控接連加碼，在全國(guó)范圍內(nèi)引起了極大反響。“此次北京調(diào)控商住房，從限購(gòu)、限貸、限制房屋用途等方面，都作出了明確規(guī)定。商住房本身是房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)宜產(chǎn)品，有的是違規(guī)改建，有的在消防等方面存在隱患，此次調(diào)控是對(duì)市場(chǎng)的一次全面規(guī)范。”方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏磊說(shuō)。

不僅北京如此，上海、成都、廣州等地都進(jìn)一步出臺(tái)商住房調(diào)控政策，明確要求嚴(yán)禁把辦公用地更改為居住用途，并對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的開發(fā)、銷售等方面作出了嚴(yán)格的限定。4月21日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理的若干規(guī)定》，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地出讓的管理。該規(guī)定要求，出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公，商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。

同日，成都市相關(guān)部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理的通知》，嚴(yán)禁新建商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（含商兼住、住兼商項(xiàng)目中的商業(yè)、辦公部分）改變?yōu)榫幼∮猛荆虡I(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目（不含酒店）宜采用公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得設(shè)置外挑陽(yáng)臺(tái)，不得采用住宅套型式布局與功能設(shè)計(jì)；不得接入天然氣；水電氣使用均按照商用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；不得以任何方式違規(guī)宣傳房屋可以用于居住。

“此次調(diào)控的意義在于堵住限購(gòu)漏洞，使炒房資金不能轉(zhuǎn)戰(zhàn)商住房，切實(shí)實(shí)現(xiàn)‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’。”夏磊表示，商住房的土地性質(zhì)，是辦公、商業(yè)用地，并無(wú)居住用途。近年來(lái)因商業(yè)地產(chǎn)銷售形勢(shì)不好，住宅持續(xù)熱銷，一些開發(fā)商在商辦用地上以酒店式公寓、辦公式公寓的名義建造商住房，直接違反了規(guī)劃用途。

通過(guò)此番調(diào)控，商住房未來(lái)的持有價(jià)值能否保值，是目前大眾關(guān)心的問(wèn)題之一。對(duì)此張大偉表示，在一二線城市因?yàn)橄拶?gòu)或者住宅高價(jià)，才有商住房的市場(chǎng)空間。三四線城市住宅存在庫(kù)存積壓，商住房市場(chǎng)空間不大。未來(lái)一二線城市商住房的政策壓力將越來(lái)越大，特別是一線城市，除了核心區(qū)，其余區(qū)域的商住房持有價(jià)值都不會(huì)太高。

“按照政策規(guī)定，未來(lái)商住房雖然可以出售給個(gè)人，但必須符合在京無(wú)房，且有相應(yīng)的社保和納稅等資格。加之商業(yè)銀行暫停抵押貸款，使得商住房的吸引力遠(yuǎn)小于普通住房。”夏磊說(shuō)。

此外，對(duì)于商住房調(diào)控會(huì)否影響商品房?jī)r(jià)格，夏磊表示，商住房熱度降了，市場(chǎng)整體的熱度會(huì)下降。在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商住房份額占比本就不大，因此對(duì)商品房影響不會(huì)太大。(記者 祝君壁)