商住房流動(dòng)性降至冰點(diǎn)

實(shí)際上，抵押貸款也是購(gòu)房者將商住房進(jìn)行套現(xiàn)的一種方式。

郭毅表示，眾多商住房的購(gòu)房者都會(huì)考慮將商住房套現(xiàn)出來(lái)再去購(gòu)買(mǎi)其他的住宅類(lèi)產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)居住升級(jí)。一般而言，購(gòu)房者會(huì)選擇出售房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)，然而在商住房限購(gòu)政策出臺(tái)后，這種套現(xiàn)方式已經(jīng)難以實(shí)現(xiàn)。其次，抵押貸是除了銷(xiāo)售之外的一種套現(xiàn)方式。但目前抵押貸款套現(xiàn)方式也被堵死，這就意味著商住房的流通價(jià)值已經(jīng)降到一個(gè)很低的程度。

她也補(bǔ)充道，如果喪失流通價(jià)值后，商住房的購(gòu)房者只能依托于對(duì)外出租，實(shí)現(xiàn)租金回報(bào)，但目前來(lái)看也存在兩個(gè)問(wèn)題，首先，租金回報(bào)非常漫長(zhǎng)，其次，它的收益很難保證，特別是對(duì)于這種商改住的違規(guī)產(chǎn)品，目前的監(jiān)管比較嚴(yán)格，能否順利實(shí)現(xiàn)對(duì)外出租給個(gè)人存一定疑問(wèn)。

對(duì)于在售的商住房開(kāi)發(fā)商而言，未來(lái)銷(xiāo)售可能將面臨較大問(wèn)題，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)商住房的個(gè)人購(gòu)房者也形成新的打壓。在郭毅看來(lái)，督促開(kāi)發(fā)商將手中的商住房產(chǎn)品還原成它的商業(yè)功能和辦公功能，再對(duì)外出租，這種方式既有利于商住市場(chǎng)的規(guī)范，也能對(duì)人口控制起到非常有效的作用。

“但是對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了商住類(lèi)產(chǎn)品的個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這樣的政策無(wú)異于在商住限購(gòu)的基礎(chǔ)之上，對(duì)他們形成新的打壓，是一個(gè)雪上加霜的調(diào)控政策。”郭毅補(bǔ)充道。

未來(lái)商住房的政策是否有可能放松？嚴(yán)躍進(jìn)表示，至少今年三季度前類(lèi)似政策會(huì)持續(xù)收緊，到了四季度就要看后續(xù)市場(chǎng)的變化。放開(kāi)的話也是處于極其審慎的政策監(jiān)管之下的，而且也是考慮到個(gè)人資金實(shí)際的需要。

抵押貸需求依舊很大

需要指出的是，商用房抵押貸款暫停了，但并未影響普通住宅的抵押貸款。銀行人士表示，個(gè)人住房抵押貸款仍在正常進(jìn)行。

在房貸按揭業(yè)務(wù)受到嚴(yán)格管控之后，住房抵押貸款成為不少銀行的次優(yōu)選擇。

據(jù)悉，目前雖然抵押貸款審查趨嚴(yán)，但抵押貸款的需求依然很大。偉嘉安捷在報(bào)告中提到，從4月各家銀行的抵押政策可以看出，目前對(duì)于借款人自身資質(zhì)的審查仍然趨于嚴(yán)格，個(gè)人必須提供自身的工資流水，抵押用途為裝修或購(gòu)買(mǎi)家具或珠寶等，在貸后需要提供真實(shí)的發(fā)票。

偉嘉安捷認(rèn)為，接近年中，借款人對(duì)于抵押消費(fèi)的需求也在不斷擴(kuò)大，雖然銀行抵押貸款的上限僅為100萬(wàn)元，但是名下?lián)碛蟹慨a(chǎn)的借款人在融資方面仍然首選為銀行。一方面是借款人的借貸成本相對(duì)較低；另一方面是個(gè)人消費(fèi)用途方面，抵押貸款的額度也能夠滿足大多數(shù)人的要求，所以銀行額度也在從房貸逐漸轉(zhuǎn)移至消費(fèi)信貸方面。此前，房貸業(yè)務(wù)一直是銀行的“心頭好”，央行數(shù)據(jù)顯示，今年一季度末，個(gè)人住房貸款余額19.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35.7%。不過(guò)，伴隨房貸調(diào)控趨緊，一些銀行正在舍棄房貸按揭業(yè)務(wù)，將目光轉(zhuǎn)向房屋抵押貸款上。

海通證券 分析師姜超認(rèn)為，3月的新增居民中長(zhǎng)期貸款僅為4500億元，已經(jīng)低于去年的平均水平，同比多增額也降至零左右。而按照央行此前的計(jì)劃，今年新增房貸占信貸的比重將控制在30%以內(nèi)，由此計(jì)算今年的房貸總額將從2016年的6萬(wàn)億元降至17年的4萬(wàn)億元左右，未來(lái)每個(gè)月的房貸將降至3000億元左右，換言之，即將步入負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代。

分析人士指出，房貸業(yè)務(wù)是銀行最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，不良率低于0.4%，最近兩年房貸成為銀行最為青睞的業(yè)務(wù)。而在房貸業(yè)務(wù)要求越來(lái)越嚴(yán)格的背景下，一些銀行正在舍棄房貸按揭業(yè)務(wù)，將目光轉(zhuǎn)向了利率更高、更能賺錢(qián)的房屋抵押貸款上。

北京商報(bào)記者 岳品瑜 劉雙霞/文 宋媛媛/制圖