探訪商辦項目新盤、二手盤：有“商改住”房屋5年轉賣6次

“7克拉”位于北京市豐臺區(qū)，是一處50年產權的商業(yè)辦公類項目，2012年建成開盤后，在不長的時間里，附近聚集了六七家房屋中介門店。

《中國經濟周刊》記者實地走訪發(fā)現，“7克拉”項目從外觀上看與普通民用住宅小區(qū)基本無異，屈指可數的幾家公司招牌出現在1號樓的幾處中低層房屋的窗外，除此之外幾乎毫無“商業(yè)辦公”的跡象。據了解，該項目的單套面積控制在20~60平方米不等，均為居住用途“量身打造”，有獨立衛(wèi)生間和廚房。

“我在這里工作3年了，沒見過有公司買來辦公的，全是買來住的。”小王所在的中介機構此前全部房源幾乎均來自“7克拉”，“‘7克拉’的投資屬性特別好，交易量大，2012年以來有的房子已經被轉賣了6次，這一個小區(qū)就能讓周邊六七家中介都‘吃飽’。”然而目前這幾家中介都陷入了“半停工”狀態(tài)。

在“7克拉”附近的另一家房產中介，一位工作人員表示，目前中介機構已將商辦類項目全部下架，“主要是怕出事兒，現在風聲正緊。”

就在3月26日新政發(fā)布的第二天，卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山萬達廣場等商辦類項目附近的15家地產中介門店因涉嫌違規(guī)代理商辦類房屋銷售，以及虛假宣傳商辦類房屋的居住用途，被北京市住建委責令停業(yè)整頓。

其實，新政對個人購買二手商辦類房屋留了一道“縫隙”：個人可購買二手商辦類項目，但須名下在京無住房和商辦類房產記錄，連續(xù)5年繳納社保或個稅，且需全款購買。《中國經濟周刊》記者發(fā)現，“縫隙”雖有，但有此需求的個人十分罕見。一位地產中介門店店長表示，截至目前他從未遇到這一類購房者，“現在購買二手商辦類項目所需的資質與購買住宅所需資質相差不多，滿足這些條件，何必去買產權只有50年的商辦類項目？既然有一次繳清全款的能力，何不向銀行貸款買套住宅呢？”

除了在中介機構主導的二手房市場“擱淺”，商辦類項目在售的新盤情況也不樂觀。北京市住建委發(fā)布公告后，其執(zhí)法部門迅速展開對商辦類項目的執(zhí)法檢查，嚴厲懲處違規(guī)銷售、代理和宣傳商業(yè)辦公類項目用于居住的行為。林肯公園、萬科天地、恒大未來城等6個開發(fā)項目被停止網簽。

《中國經濟周刊》記者在位于德勝門外大街的一處名為“中駿·天宸”的在建項目售樓處發(fā)現，在售樓處內的明顯位置掛放了一則《西城區(qū)房屋管理局關于禁止“商改住”銷售的告知書》（下稱“告知書”），告知書稱西城區(qū)房屋管理局對中駿·天宸項目進行了重點檢查，并要求其進行整改。在告知書的一旁擺著開發(fā)商自制的一塊指示牌：商業(yè)、辦公類項目一律不得用于居住用途。“檢查過后每個商辦項目的售樓處都要貼，這是規(guī)定。”一位工作人員介紹說，“商改住”新政后位于低層的所有商辦類項目一概停售，在售的只有位于高層的普通住宅。記者留意到，所謂位于低層的商辦類項目單套面積最多不超過60平方米，并以40~50平方米為主，是較適于居住用途的面積。

“商改住”還改得回去嗎？

中原地產提供的一份數據顯示，從分布區(qū)域看，目前北京市“商改住”項目的新增套數多分布在五環(huán)周圍，區(qū)位上好于主要分布在六環(huán)之外的住宅類項目。新政過后，位于五環(huán)附近的這類地產還能否有銷路？

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅對《中國經濟周刊》記者表示，很多商辦類地塊位置偏遠，而北京主要的產業(yè)分布辦公人群還是在五環(huán)以內，一旦流通不再向個人開放，很多項目會陷入無人購買和求租的尷尬境地。

“大量商辦類項目周邊沒有商業(yè)辦公區(qū)域所需周邊生態(tài)和配套來支撐，有的直接位于密集的住宅區(qū)之內，沒有辦公需求，就無法拉動銷售。”郭毅表示，正是因為大多數開發(fā)商在項目建成之后發(fā)現該區(qū)域附近并無對商業(yè)辦公用途的需求，才不得不創(chuàng)造出“商改住”這一形式，現在將使用屬性從“住”再改回“商”，依然沒有市場。

對于新政出臺后商辦類項目應采取自持經營的方式，根據所在區(qū)域的經濟特點，培育相關產業(yè)鏈，豐富項目樓宇經營業(yè)態(tài)環(huán)境，吸引中小企業(yè)進駐，借鑒“聯合辦公”“孵化器”等模式進行產業(yè)升級的建議，郭毅表示：“‘商改住’房屋需將獨立廚房所屬的隔間取消，將每一個開間里的衛(wèi)生間改為樓道內公用衛(wèi)生間。在建項目若已鋪入管線，就會面臨管線重新排布的問題，公共衛(wèi)生間會有多個上下水管道，是個挺大的麻煩。”

即便解決了技術難題，改回商辦的使用屬性，傳統(tǒng)寫字樓的形態(tài)也不再受目前聯合辦公空間前沿趨勢的歡迎。據了解，市場上大多“商改住”房屋單套面積在25~60平方米不等，而新潮的共享辦公空間青睞超大開間的開放辦公環(huán)境和私密的中小型會議室結合的形式，開放式空間動輒幾百平方米，會議室則種類豐富。優(yōu)客工場的一位負責人告訴《中國經濟周刊》記者，優(yōu)客工場青睞的是大小不一、組合豐富的空間面積，從會議室規(guī)模來說，就有4~10人不同的規(guī)模。此外，幾乎所有“商改住”項目的物業(yè)也非辦公標準，改造難度非同小可。“正經的聯合辦公和孵化器都還未找到清晰的商業(yè)模式和獲得回報的方式，‘商住房’若要向這個方向轉型，想找到盤活存量地產的辦法，我不看好。”郭毅說。