信泰資本9.3億美元收購美國養(yǎng)老資產(chǎn)包 今年還會加快境外投資速度

人民網(wǎng)北京4月12日電 (余燕明)“出于房地產(chǎn)周期影響及美聯(lián)儲升息壓力,美國許多REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)開始出售其持有的房地產(chǎn)投資組合,以調(diào)整資產(chǎn)及負債結(jié)構(gòu),換回更多的現(xiàn)金。”信泰資本CEO蓬鋼說,“這輪周期將給中國資本奔赴美國收購資產(chǎn)打開窗口期,但時間不會很長,預計只有16-18個月。今年信泰資本會帶領(lǐng)中國資本加快美國房地產(chǎn)資產(chǎn)收購的速度。”

信泰資本去年底前后聯(lián)合合眾人壽9.3億美元收購了美國房地產(chǎn)投資信托基金Welltower Inc. (NYSE:HCN)共計39處養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)資產(chǎn)包75%的權(quán)益。這個資產(chǎn)包囊括11處由Brookdale Senior Living (NYSE:BKD) 承租運營的養(yǎng)老物業(yè),及28處由Genesis Healthcare, Inc. (NYSE:GEN)承租運營的長期/急癥后期護理設(shè)施。

信泰資本收購的39處養(yǎng)老物業(yè)分散于美國11個州,收購完成后,信泰資本與合眾人壽將合計持有75%的權(quán)益,Welltower繼續(xù)保留資產(chǎn)包25%的權(quán)益。交割后,Brookdale Senior Living與Genesis Healthcare, Inc.將繼續(xù)承租運營資產(chǎn)包內(nèi)的養(yǎng)老物業(yè),這兩家機構(gòu)是美國卓越的養(yǎng)老服務(wù)運營商。

“我們傾向于收購養(yǎng)老資產(chǎn)包75%的權(quán)益,而不是全資持有。這樣我們能夠與Welltower保持密切合作,跟他們一起保證資產(chǎn)包內(nèi)養(yǎng)老物業(yè)的運營質(zhì)量和收益。”信泰資本資深合伙人賀偉時告訴人民網(wǎng)記者,“信泰資本收購養(yǎng)老物業(yè)的權(quán)益,并且讓之前兩家養(yǎng)老服務(wù)運營商繼續(xù)承租運營,會降低運營調(diào)整帶來的風險,進一步鎖定租金收益。”

人民網(wǎng)記者從Welltower Inc.披露的信息獲悉,信泰資本、合眾人壽與公司在2016年11月初達成了最終收購協(xié)議,并于2016年12月底完成了資產(chǎn)包內(nèi)由Genesis Healthcare, Inc.承租運營的28處養(yǎng)老物業(yè)的交割,剩余11處由Brookdale Senior Living承租運營的養(yǎng)老物業(yè)已經(jīng)+在今年一季度完成交割。

“信泰資本與合眾人壽在收購這個養(yǎng)老資產(chǎn)包時,盡職調(diào)查時要尤其審慎核查Welltower與Genesis Healthcare, Inc.的貸款協(xié)議、租約及資金往來,兩者之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系容易造成租金收益造假風險。”一位商業(yè)律師評價說。人民網(wǎng)記者向信泰資本核實,這些事宜確已經(jīng)過盡調(diào),相關(guān)債務(wù)并已在近期完成重組。

蓬鋼告訴人民網(wǎng)記者,從信泰資本的投資存續(xù)期平均水平看,初步預計會持有這些養(yǎng)老資產(chǎn)包5年左右,“養(yǎng)老資產(chǎn)包租金收益及運營狀況良好,物業(yè)價值提升也較為穩(wěn)定,所以不排除后續(xù)Welltower會考慮回購。”此前,Welltower Inc.平均持有資產(chǎn)包內(nèi)39處養(yǎng)老物業(yè)時間也超過5年。

人民網(wǎng)記者未能從監(jiān)管文件中查詢到信泰資本與合眾人壽聯(lián)合收購這個養(yǎng)老資產(chǎn)包交易結(jié)構(gòu)設(shè)計。但據(jù)一位接近交易人士處獲悉,信泰資本與合眾人壽分別持有養(yǎng)老資產(chǎn)包75%權(quán)益中各一半的權(quán)益。

“下一步,信泰資本會嘗試獲得參與養(yǎng)老物業(yè)的運營經(jīng)驗的資產(chǎn)收購,這將有利于進一步培養(yǎng)公司資產(chǎn)管理及養(yǎng)老運營的核心能力,尋求布局更多養(yǎng)老資產(chǎn)。”蓬鋼說,“這次收購養(yǎng)老物業(yè)的權(quán)益,對養(yǎng)老服務(wù)運營商沒有進行重整,鎖定了租約,風險相對較小。”

這個養(yǎng)老資產(chǎn)包的收購,是信泰資本首次在美國投資健康養(yǎng)老房地產(chǎn)資產(chǎn)。據(jù)賀偉時介紹,這項投資的年化現(xiàn)金回報率超過了10%,收購養(yǎng)老物業(yè)資產(chǎn)的資本化率超過8%,租約內(nèi)租金按年會有穩(wěn)定上浮。

信泰資本是一家由中國信達、安泰投資和CGO資本合資成立的私募股權(quán)投資機構(gòu),主要協(xié)助及保護中國資本的海外投資,并且引導和管理海外資本。現(xiàn)在信泰資本的主要資本方是機構(gòu)投資者,包括中國信達、長城資產(chǎn)、保險公司、國營企業(yè)等海外投資。

信泰資本的管理團隊大多在前美林證券全球地產(chǎn)投資部及投資銀行部有過豐富從業(yè)經(jīng)驗,目前信泰資本集中在美國紐約參與投資了曼哈頓東53街100號、曼哈頓格林威治街125號、HERSHA酒店資產(chǎn)包等,此外在芝加哥、倫敦、澳大利亞等地投資了10多個房地產(chǎn)資產(chǎn)或項目,累計股權(quán)投資約15億美元,管理超過65億美元不動產(chǎn)資產(chǎn)。

“這次信泰資本資產(chǎn)包收購的資金是中國資本在海外積累的美元資金。”蓬鋼告訴人民網(wǎng)記者,隨著監(jiān)管層對外匯出境監(jiān)管收緊,不少中國資本境外投資都面臨換匯的難度,“仍然要克服中國資本換匯出境海外投資的困難,因為這輪海外資產(chǎn)收購打開的窗口期不會太長。”