房子沒換成反失違約金？

新政之后 連環(huán)單終止哪些違約算不可抗力

“因?yàn)榉孔淤u不掉而隨之牽連已交定金的房子也買不成，賣家主張20萬(wàn)元違約金，這該如何理解？”受到樓市調(diào)控新政的影響，部分在途的二手房交易正面臨解約。解約一方能不能以“不可抗力”為由免除違約責(zé)任？律師告訴記者，樓市新政不能簡(jiǎn)單定為“不可抗力”，是否“不可抗力”，關(guān)鍵在于合同約定。

個(gè)案

房子沒換成咋就賠了違約金

從海外留學(xué)歸來的鄧園(化名)，最近一直心情低落，原本看中的房子沒買成，卻又賠償給賣家20萬(wàn)元違約金，“交定金那天，我應(yīng)該謹(jǐn)慎、再謹(jǐn)慎一點(diǎn)的。”鄧園唉聲嘆氣，希望能吃上一顆后悔藥。

3月17日，北京出臺(tái)樓市調(diào)控新政前，新婚燕爾的鄧園正為了買房而賣房。她要賣掉的，是一年前老公以全款買下的一套84平方米商住房，而打算購(gòu)買的，是一套位于龍澤的二手房。

“兩套房面積差不多，但這套是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，陽(yáng)光很好，我很喜歡。”鄧園提到，最關(guān)鍵的是，由于賣房業(yè)主也是“一買一賣”，急于現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，報(bào)價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低了20萬(wàn)元，總價(jià)485萬(wàn)元，這讓她想迅速簽下合同。3月14日，小夫妻倆簽訂了購(gòu)房合同，和賣家約定，分兩筆支付定金50萬(wàn)元，首付347萬(wàn)元，剩下的88萬(wàn)元申請(qǐng)商業(yè)貸款。

“當(dāng)初為什么只約定了88萬(wàn)元的貸款？”對(duì)于這個(gè)疑問，鄧園解釋道，主要是考慮簽合同的時(shí)候，名下的商住房已經(jīng)找到了買家，敲定了385萬(wàn)元的賣價(jià)。兩人盤算著，拿到房款后就足以支付300多萬(wàn)元的首付款，可以盡量少背月供壓力。

然而，正是多付首付、少貸款的想法，為日后的違約埋下了“隱患”。