3

G縣的賣地“生意”

G縣地處“襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越”的江西東部，縣城面積不過10平方公里，人均月收入2000塊錢上下，屬于靠山吃山的內(nèi)陸小縣城。當(dāng)?shù)厍鄩涯甓嘣陂}粵兩地務(wù)工，只有春節(jié)時(shí)，各地車牌會(huì)“云集”縣城，之后又冷冷清清。

2011年，江蘇“土豪”徐波來到此地經(jīng)營設(shè)廠，縣城一條街道可以從頭望到尾，晚上9點(diǎn)過后就一片漆黑。這一年，縣財(cái)政收入5億元。徐波屬于當(dāng)?shù)卣猩桃Y“圈”過來的大款，到此后不久，G縣領(lǐng)導(dǎo)與其漸漸熟絡(luò)起來。2011年下半年的一天，縣領(lǐng)導(dǎo)找到徐波，跟他商議“干出一番事業(yè)”。

“縣領(lǐng)導(dǎo)跟我說，我們這里的住宅用地每畝大約70萬元，你回江蘇幫忙找?guī)孜婚_發(fā)商過來，下一宗土地招拍掛的時(shí)候，必須幫我舉牌到250萬元以上，超出150萬元的部分，縣財(cái)政會(huì)擇機(jī)返還給你們。樓盤開發(fā)后，縣里會(huì)配合你們把房價(jià)炒上去。”一世經(jīng)商的徐波當(dāng)機(jī)立斷，這是一個(gè)“雙贏”的項(xiàng)目，他很快就從江蘇老家招來5個(gè)鐵哥們。

徐波回憶說，“那塊地拍賣那天，起拍價(jià)是70萬元，從早上8點(diǎn)開始，我們6個(gè)人坐在最后排。江西本地開發(fā)商每次兩千、三千地加價(jià)，一路拍到10點(diǎn)鐘，我們都快睡著了，才剛剛報(bào)到95萬元。眼看著離目標(biāo)價(jià)還很遠(yuǎn)，我們第一次舉牌，報(bào)出150萬的價(jià)碼，當(dāng)時(shí)所有人的目光都投向我們這邊。就這樣又拍了半小時(shí)后，價(jià)格還在160萬元附近徘徊。眼看著快11點(diǎn)了，我們加快進(jìn)度，第二次舉牌報(bào)價(jià)230萬元，就這樣順利把這塊地拍到了250萬元一畝。”

這塊地后來被規(guī)劃成G縣第一個(gè)人車分離地高端住宅項(xiàng)目，2014年開盤價(jià)是5500塊錢，在當(dāng)?shù)厥恰暗欠逶鞓O”的高價(jià)。徐波解釋了其中的奧秘：開盤之前，就有浙江游資團(tuán)隊(duì)找上門來，答應(yīng)可以一次性買下三分之一房產(chǎn)，前提是給予內(nèi)部優(yōu)惠，每平米降到4200塊錢，但對外必須宣稱每平米售價(jià)6000塊錢。

“這是個(gè)雙贏的交易，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目所需的資金極其龐大，近些年樓市調(diào)控日趨升溫，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資愈發(fā)困難，嚴(yán)格時(shí)甚至不能拿土地去銀行抵押融資，全靠開發(fā)商自己解決資金難題，所以財(cái)務(wù)成本相當(dāng)沉重，項(xiàng)目開發(fā)完成后，如果銷售過慢導(dǎo)致資金回籠不了，資金鏈斷裂，就會(huì)形成財(cái)務(wù)危機(jī)，更嚴(yán)重就是破產(chǎn)。”徐波告訴中國證券報(bào)記者，這時(shí)候有游資炒房團(tuán)找上門，就當(dāng)是薄利多銷，解決燃眉之急，先把各種借貸還上，剩下的就可以和當(dāng)?shù)刂薪榧坝钨Y配合，捂盤惜售，統(tǒng)一提價(jià)，一唱一和把房價(jià)抬起來。如果能再做通當(dāng)?shù)刂W(xué)的工作，設(shè)個(gè)分校，那就是暴利的“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目。

在上述地塊拍出一畝250萬元的史前高價(jià)后，G縣又如法炮制出了兩個(gè)“地王”。這三塊地拍出去后，G縣縣城的房價(jià)從3000塊錢漲到5000多塊錢。財(cái)政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元，其中土地出讓金大概占到4億元。

“2016年我們的財(cái)政收入是13億元，其中預(yù)算內(nèi)收入約6億元，其余的大部分是土地出讓金。”G縣財(cái)政局負(fù)責(zé)人4月1日告訴中國證券報(bào)記者，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，當(dāng)?shù)氐墓I(yè)園基本處于停業(yè)狀態(tài)，鮮有企業(yè)開機(jī)生產(chǎn)，財(cái)政收支壓力很大，土地出讓也是不得已。

土地財(cái)政不僅解了G縣的財(cái)政壓力，也帶富了縣城周圍的居民，依靠土地征遷補(bǔ)償款，他們在一夜之間暴富。原先靜悄悄的縣城，現(xiàn)在夜幕降臨后一派燈紅酒綠的景象，KTV、酒吧幾乎夜夜爆滿，當(dāng)?shù)囟辔黄髽I(yè)老板告訴中國證券報(bào)記者，“如今新開的酒店，房間基本都配了一臺麻將桌，這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見增多，看了實(shí)在痛心。”(應(yīng)采訪對象要求，魏廣華、胡英杰、徐波系化名)