在寧夏回族自治區(qū)銀川市，同一區(qū)域的樓盤，就因為有的樓盤劃在一些名校招生范圍內(nèi)，房價比周圍樓盤每平方米高出1000元至2000元。所以，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司競相圍繞名校、學區(qū)房做文章。

近日，銀川市兩家房地產(chǎn)公司因為附近的名校招生范圍調(diào)整，開發(fā)的樓盤不再劃在名校招生范圍內(nèi)，使得當初沖著買學區(qū)房的業(yè)主自發(fā)維權(quán)。業(yè)主認為，開發(fā)商在前期宣傳中使用“名校學區(qū)房”等廣告語涉嫌虛假宣傳，誤導了購房者；房地產(chǎn)開發(fā)商認為，樓盤沒有劃進名校的招生范圍是政府行為，不是開發(fā)商能左右的，將責任推給當?shù)卣?月17日，《法制日報》記者就此采訪了銀川市教育局、市場監(jiān)督管理局。

一則公告粉碎“學區(qū)房夢”

3月12日，銀川閱海壹號院小區(qū)貼出的一則公告，讓已購房業(yè)主的心涼了一大半。公告上寫道：“關于今年適齡兒童入學問題及戶口落戶事宜，經(jīng)銀川海茂房地產(chǎn)有限公司多次與相關部門溝通，確定由業(yè)主持購房合同、戶口本、購房發(fā)票等前往豐登派出所落戶，落戶后凡購房合同與落戶豐登派出所戶口證明的業(yè)主孩子可在2017年就近根據(jù)片區(qū)入學，后續(xù)就小孩入學事宜我公司將持續(xù)跟進全力配合。”

許多業(yè)主質(zhì)疑，一旦戶口落戶到銀川市金鳳區(qū)豐登派出所，那么孩子入學有可能被劃到豐登小學或中學，這與開發(fā)商前期宣傳的樓盤屬于閱海小學、閱海中學的劃片區(qū)大相徑庭。

記者從業(yè)主提供的照片和樓盤紙質(zhì)宣傳材料上看到，售樓中心的大廳墻上掛著“閱海小學、中學，優(yōu)質(zhì)教育”字樣的宣傳條幅，宣傳材料上寫著學區(qū)是閱海小學和閱海中學的廣告語。

無獨有偶，購買了位于金鳳區(qū)尹家渠北街和大連路交匯處的世貿(mào)悅海小區(qū)的業(yè)主，最近也被通知到豐登派出所辦理戶口，一些業(yè)主去金鳳區(qū)教育局咨詢才得知，小區(qū)不屬于閱海小學招生范圍，而銀川九中閱海分校的招生范圍也明確是戶籍要在上海西路派出所的。

一名業(yè)主告訴記者：“當初在售樓部，接待我的銷售人員反復強調(diào)，這個小區(qū)是城市新中心，學區(qū)是閱海小學和銀川九中分校。而且，在樓盤展示區(qū)醒目位置，標注了銀川市第一幼兒園、銀川九中閱海分校、閱海小學的位置，很容易讓人誤解。所以去年年底，才以每平方米6000多元的價格購買了一套世貿(mào)悅海小區(qū)的房屋。”

這名業(yè)主說，他現(xiàn)在想退房，被告知要支付約7萬多元的違約金。

樓盤“傍名?！辈⒎莻€例

近日，記者來到世貿(mào)悅海小區(qū)售樓部。一名銷售人員告訴記者，該樓盤屬于期房，暫時落不了戶，也談不上分到哪個學區(qū)，屬于哪個派出所也不能確定。針對業(yè)主投訴該公司借學區(qū)房名義銷售房屋一事，世貿(mào)悅海售樓部相關負責人告訴記者，售樓部沒有在銷售過程中以學區(qū)房的名義進行宣傳。然而，記者從世茂悅海微信平臺發(fā)布的信息上看到如下廣告語：“不得不強調(diào)的是，世茂悅海已經(jīng)確定為九中和閱海小學的學區(qū)房”“名校環(huán)伺”。

這已不是銀川市發(fā)生的第一次因?qū)W區(qū)調(diào)整而令開發(fā)商被動的事件。2016年6月，銀川市對興慶區(qū)招生片區(qū)做了調(diào)整，位于天平街的興慶府大院六期的被劃分至興慶區(qū)回民二校北塔校區(qū)，從而引起了業(yè)主信訪。不久后，銀川市興慶區(qū)人民政府下發(fā)《關于調(diào)整興慶區(qū)回民二小招生片區(qū)的通知》，重新調(diào)整了興慶區(qū)回民二小招生片區(qū)范圍。與此前公布的學片相比，賀蘭山東路以南、泰和路以北、鳳凰北街以東、天平街以西的區(qū)域和興慶府大院六期被調(diào)整到觀湖校區(qū)招生片區(qū)。

針對這一調(diào)整，興慶區(qū)教育局相關負責人表示，學片劃分遵循了“大穩(wěn)定，小調(diào)整”的原則，是依據(jù)片區(qū)適齡兒童入學人數(shù)和學校學位容納量進行劃分的。該負責人提醒家長，要理性選購住房，不要輕信開發(fā)商所謂“學區(qū)房”的營銷噱頭。

3月17日，記者就樓盤傍名校的行為采訪了銀川市教育局相關負責人，他告訴記者，鑒于近年來銀川城區(qū)范圍不斷擴大，人口數(shù)量不斷增加，新建樓盤不斷增多，每年銀川市會對轄區(qū)的適齡兒童進行摸底調(diào)查，學校劃片也會隨著適齡兒童的數(shù)量做相應的調(diào)整。個別樓盤以“學區(qū)”為承諾，鼓動購房者買房。事實上，學區(qū)究竟屬于哪里，樓盤自己說了不算，教育局發(fā)布的相關公告才是百姓了解學區(qū)劃分最可靠的依據(jù)。

監(jiān)管部門很難主動作為

根據(jù)國家工商行政管理總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第三條，“房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者”；十二條還規(guī)定“房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明”。如果房企不能確定自己的住宅項目是否屬于某個學區(qū)，就不能貿(mào)然宣傳有關學區(qū)的內(nèi)容。

閱海壹號院等小區(qū)以閱海小學、閱海中學為宣傳噱頭，讓該樓盤贏得大量購房者的行為是否違反廣告法?就此問題，記者采訪了銀川市市場監(jiān)督管理局，該局相關負責人告訴記者，對于市民的相關投訴，該局已立案調(diào)查，目前正在調(diào)查取證階段。同時，這位負責人也表示，市場監(jiān)管局對戶外廣告有監(jiān)管的責任，而對房地產(chǎn)商內(nèi)部發(fā)行的彩頁，或在室內(nèi)打出的廣告條幅則不在監(jiān)管之列，對于開發(fā)商這種打“擦邊球”式的宣傳，市場監(jiān)管局很難主動作為。所以，近幾年來，該局沒有收到消費者投訴房地產(chǎn)開發(fā)商涉嫌虛假宣傳的案例。

銀川律師郭航宇在接受記者采訪時表示，在房地產(chǎn)銷售中，廣告和宣傳資料對購房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開發(fā)商的商品房銷售廣告承諾的條件較多，但很多廣告中所宣傳的條件并不寫入合同中，但是往往像配套名校等條件在很大程度上影響到房屋的價格和購房者的購房傾向。虛假宣傳致使購房者與其簽訂合同的開發(fā)商，實際上是對購房者的利益實施的一種侵權(quán)行為。購房者可以要求開發(fā)商予以賠償或退房等。若配套學校的實際情況如購房者所說，那開發(fā)商確實存在欺詐行為，業(yè)主也完全有權(quán)利請求法院撤銷合同。