環(huán)京樓市五證不全依然有人買賬

陳小姐遇上的事情并不是個(gè)案，在搜索引擎上搜索，在香河買房遭遇五證不全的案例發(fā)生在多個(gè)樓盤，為趕上京津冀樓市利好的列車，不少購(gòu)房者不顧風(fēng)險(xiǎn)，在五證不全、不網(wǎng)簽、陰陽(yáng)合同的情況下，出手買房。

所謂五證，是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，環(huán)京某些本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在五證未辦理齊全的情況下，就開(kāi)始進(jìn)行銷售。雖然五證不全，但開(kāi)發(fā)商借助環(huán)京樓市大趨勢(shì)說(shuō)服購(gòu)房人盡快出手，草簽協(xié)議。而購(gòu)房人擔(dān)心自己錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，錯(cuò)過(guò)的就是幾十、甚至上百萬(wàn)元的獲利，依然選擇交錢購(gòu)房。

在京北懷來(lái)某項(xiàng)目，已簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議的購(gòu)房者被通知需要先交齊首付、草簽合同、辦理貸款，正式合同隨后再補(bǔ)。開(kāi)發(fā)商與銀行達(dá)成協(xié)議，雖然未進(jìn)行網(wǎng)簽備案，但購(gòu)房人依然可以進(jìn)行貸款、還貸。銷售說(shuō)服購(gòu)房人的理由是，如果不盡早草簽協(xié)議，可能就會(huì)失去銀行利率九折的折扣。在燕郊某些項(xiàng)目，因?yàn)閭浒竷r(jià)格與銷售價(jià)格不同，購(gòu)房人購(gòu)房只能簽訂陰陽(yáng)合同，不僅貸款無(wú)法按照房款真實(shí)總額進(jìn)行，部分購(gòu)房人交付的差價(jià)，只能收到一紙收據(jù)。

而隨著環(huán)京大部分區(qū)域加入限購(gòu)的行列，一些投資客被限購(gòu)擋在門外。環(huán)京大部分區(qū)域的限購(gòu)政策都是非本地戶籍限購(gòu)一套，首付最低30%。一些一次性購(gòu)進(jìn)多套的投資客，購(gòu)房無(wú)法進(jìn)行正式的網(wǎng)簽，只能先與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，隨后再想其他辦法騰挪資格。雖然很多購(gòu)房人對(duì)于這種做法并不認(rèn)同，但明知有風(fēng)險(xiǎn)，依然選擇出手購(gòu)房。

不網(wǎng)簽權(quán)益難保障 違規(guī)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)大

一般選擇違規(guī)操作的樓盤，銷售價(jià)格相比區(qū)域其他正規(guī)樓盤，在價(jià)格上都有一定優(yōu)勢(shì)，而這個(gè)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，就是吸引購(gòu)房人的最大理由，但較低的價(jià)格背后，是巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，草簽協(xié)議面臨很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，只是草簽協(xié)議，不進(jìn)行網(wǎng)簽，一旦期間發(fā)生因政策帶來(lái)的稅費(fèi)首付變化，購(gòu)房人的利益都無(wú)法得到保障。而部分項(xiàng)目無(wú)證銷售，面臨的風(fēng)險(xiǎn)就更大了。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅提醒，首先，草簽的協(xié)議與政府的制式合同相比，是相對(duì)粗糙簡(jiǎn)單的版本，對(duì)購(gòu)房者的利益沒(méi)有辦法進(jìn)行全面的保障。第二，如果只是草簽，不進(jìn)行網(wǎng)簽，說(shuō)明購(gòu)房者的購(gòu)房資格并沒(méi)有得到政府的審核通過(guò)，那是否具備購(gòu)買這套房產(chǎn)的資格就沒(méi)有得到確認(rèn)，還有可能是本身不具備購(gòu)房資格，線下簽約，那這個(gè)購(gòu)房協(xié)議也很難得到法律的保護(hù)，本身合同在法律上就是站不住腳的。第三，通過(guò)網(wǎng)簽之后，房屋的面積、戶型及價(jià)格才真正確定，有了這樣的約定，在交房時(shí)這些條件才會(huì)被執(zhí)行，否則就會(huì)面臨很多問(wèn)題，包括價(jià)格的變化、產(chǎn)品的變化，還有一房?jī)少u的情況。最后，只草簽不網(wǎng)簽的話，購(gòu)房人基本不能從銀行獲取貸款，購(gòu)房的付款方式就需要和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行明確，這其中就蘊(yùn)含了很大風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)購(gòu)房人已經(jīng)草簽購(gòu)房，后續(xù)出現(xiàn)問(wèn)題了要怎么解決呢？郭毅表示，當(dāng)法律文件不能保護(hù)自己利益時(shí)，問(wèn)題就很難解決，所以購(gòu)房人不要為了著急買房而失去理智。張大偉則提醒，草簽的協(xié)議理論上應(yīng)該也是有效的，但如果簽約方非開(kāi)發(fā)主體，比如是代理公司，那這個(gè)協(xié)議很有可能就變成了一紙空文，就算是開(kāi)發(fā)主體，也可能存在倒閉的可能，這時(shí)候草簽協(xié)議就很難得到保障。（門庭婷）