因城施策讓一刀切的政策成為歷史

“加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲。”不少代表委員注意到，與以往“一二線城市生病，三四線城市吃藥”的情況相比，今年的政府工作報告對不同類型城市的房價開出了不同藥方。

2005年，新舊“國八條”拉開調(diào)控房價的序幕，此后10年間，“國六條”“國四條”等調(diào)控政策成為老百姓購房的風(fēng)向標(biāo)。

“那是一聲令下齊步走的時候。”張泓銘表示，房產(chǎn)過熱需要調(diào)控的思想是正確的，但聲勢浩大地進行政策發(fā)布易帶來弊病，因城市發(fā)展程度不同，中國房地產(chǎn)市場在統(tǒng)一的號令中，走向全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康眼中的“冰火兩重天”。

“上個五年計劃后半期，中央政府對房地產(chǎn)市場基本沒有統(tǒng)一發(fā)布過政策。”張泓銘注意到，因城施策正在發(fā)酵。

一線及部分二線城市火爆的樓市，被全國政協(xié)委員、東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保看在眼里。他表示，“現(xiàn)在市場上，有的房子簽了協(xié)議之后，還沒等住進去，房子已經(jīng)被炒了好幾次”。為此，他建議制訂“T＋N”年交易制度，即房子正常交易后購房者須在3~5年后才能進行第二次交易，以此遏制房地產(chǎn)炒作。

全國政協(xié)委員、恒大集團董事局主席許家印則建議建立房地產(chǎn)的長期限價機制。目前，不少房價上漲過快的城市都實行了限價、限貸、限購的“三限調(diào)控”，但許家印認為，調(diào)控的核心機制應(yīng)該是限價，而且是長期限價。

他在政協(xié)經(jīng)濟界別的小組討論發(fā)言時表示，盡管一些地區(qū)已對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，但在土地拍賣時，依然出現(xiàn)地價不斷高過房價的情況。“面粉價格高過面包”是因為地產(chǎn)開發(fā)商對未來房價上漲依然有預(yù)期，長期限價可以冷卻對房價上漲的熱望。

但許家印強調(diào)了前提，“因城施策，甚至是一個城市不同的地區(qū)也要執(zhí)行不同的政策，同時，要根據(jù)不同的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進行限價”。

李曉林也注意到，在政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)政策有這樣的表述，“因城施策去庫存。目前，三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。”

他在接受中國青年報·中青在線記者專訪時表示，2016年以來，一些三四線城市的庫存消化極為緩慢，政府工作報告中的表述彰顯了中央政府去庫存的決心不變，房地產(chǎn)界應(yīng)該積極關(guān)注這些信號。

與一線及部分二線城市房地產(chǎn)的“火爆”相比，三四線城市確實呈現(xiàn)了另一幅光景。

“寧夏很多地方一年半載也消化不了。”談當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，全國政協(xié)委員、寧夏回族自治區(qū)政協(xié)主席齊同生發(fā)出這樣的感慨。他認為，推行部分經(jīng)濟適用住房建設(shè)保障貨幣化，可紓解消化高企庫存。

李曉林的建議是，將已經(jīng)由開發(fā)商加杠桿可能形成的風(fēng)險分散化，由購房人、銀行與開發(fā)商分擔(dān)，激活幾近停滯的現(xiàn)金流，或能取得“三贏”的結(jié)果。他表示，三四線城鎮(zhèn)的地方政府債務(wù)、財政收支困難，多與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)及其銷售進度直接相關(guān)，開發(fā)商杠桿率偏大則是深層原因。

李曉林預(yù)設(shè)了一個游戲規(guī)則：“享受低利率、低房貸、低按揭后，購房者加速購房，開發(fā)商必須承諾優(yōu)惠時限內(nèi)不得漲價”。

但在張泓銘看來，我國房地產(chǎn)價格產(chǎn)生波動時，采用的多是人工調(diào)控。他在全國政協(xié)十二屆五次會議第二次全體會議上發(fā)言提出，樓市調(diào)控需要對沖異常波動的自動調(diào)節(jié)機制同綜合施策形成合力，“能靈敏、快速穩(wěn)定房價，但不是長效機制”。