經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中土地價(jià)格特別是商住用地價(jià)格過(guò)高，造成了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)諸多問(wèn)題，也對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展造成了不良影響。高地價(jià)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，抑制了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，造成了金融高風(fēng)險(xiǎn)，放大了土地要素分配杠桿的作用，使政府在土地收益分配上占比過(guò)大。同時(shí)，由于政府所得土地收入又全額回投城市建設(shè)和社會(huì)，使得整個(gè)社會(huì)在城市建設(shè)上使用的資金占比過(guò)大，全社會(huì)財(cái)富在土地上的循環(huán)過(guò)于強(qiáng)烈。

針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中地價(jià)過(guò)高的狀況，我認(rèn)為，應(yīng)該對(duì)出讓土地實(shí)施按比例賒賬、緩收地價(jià)款政策，有效抑制高地價(jià)，降減土地成本。并通過(guò)建立出讓土地賒收地價(jià)的土地供應(yīng)制度和相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)用地制度，實(shí)現(xiàn)土地要素供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。

實(shí)施按比例賒收地價(jià)款可以有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本。按比例賒收地價(jià)款是在遵循市場(chǎng)定價(jià)的前提下，政府在出讓土地時(shí)，按照市價(jià)一定比例收取地價(jià)款，其余部分長(zhǎng)期賒賬緩收，降低社會(huì)短期實(shí)際地價(jià)支出和中期用地成本，并按出讓時(shí)市場(chǎng)狀況調(diào)整賒賬緩收比例，抑制地價(jià)高企和過(guò)快上漲。

目前各類(lèi)土地中高價(jià)部分主要是占總用地20-30%的商住用地，實(shí)施按比例賒收地價(jià)款政策可以明顯減少商住用地成本支出，實(shí)質(zhì)上降低了商住用地地價(jià)，從而減少全社會(huì)使用土地的成本，進(jìn)而促使社會(huì)工商業(yè)成本的有效降低。

對(duì)房地產(chǎn)足量采用按比例賒收地價(jià)款方式供地并建設(shè)合作產(chǎn)權(quán)房，可以有效降低房?jī)r(jià)。合作產(chǎn)權(quán)房作為滿(mǎn)足居民居住為主兼顧保值需求的自住性商品房，隨市場(chǎng)定價(jià)，由政府按賒收地價(jià)比例（如50%）折讓配售。房屋由購(gòu)房者居住或使用，產(chǎn)權(quán)由購(gòu)房者與政府按比例共有，購(gòu)房者擁有產(chǎn)權(quán)的比例按購(gòu)房款占房屋市價(jià)的比例計(jì)算，轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)時(shí)雙方按各自比例分享增值收益。當(dāng)商品房供應(yīng)總量中合作產(chǎn)權(quán)房屋占比達(dá)到30%-50%時(shí)，將有效抑制房屋價(jià)格過(guò)快上漲，并可從整體上降低居住成本和商務(wù)成本。

按比例賒收地價(jià)款建設(shè)合作產(chǎn)權(quán)房或?qū)⑸唐贩哭D(zhuǎn)化為合作產(chǎn)權(quán)房，可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”。在一、二線(xiàn)大城市建設(shè)合作產(chǎn)權(quán)房，起到緩解市場(chǎng)需求的作用，同時(shí)有選擇地吸引符合城市主體功能的人群有效集聚，消化過(guò)高的房屋庫(kù)存；在三、四線(xiàn)城市促使一部分商品房轉(zhuǎn)化成為合作產(chǎn)權(quán)房，有效降低房屋的成本，庫(kù)存過(guò)多的現(xiàn)有房屋可以實(shí)現(xiàn)降價(jià)銷(xiāo)售，新進(jìn)城人口的住房得到有效的解決，加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，達(dá)到城鎮(zhèn)房屋“去庫(kù)存”的目標(biāo)。

按比例賒收地價(jià)款對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“去杠桿”有重大的促進(jìn)作用。

按比例賒收地價(jià)款使土地上占用的資本金大幅度下降，為土地金融及金融資本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及相關(guān)方面的杠桿率的有效降低創(chuàng)造了條件。由于土地占用的資本大量的減少，還使得社會(huì)資金運(yùn)行有效性大大提高，從而降低過(guò)高的杠桿率，減少金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

按比例賒收地價(jià)款有助于提升當(dāng)前宏觀(guān)調(diào)控政策的有效性。按比例賒收地價(jià)款形成的土地供應(yīng)制度，不僅可以調(diào)控土地供應(yīng)價(jià)格，而且對(duì)調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配關(guān)系、引導(dǎo)社會(huì)總供給和總需求、完善宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控都有重要促進(jìn)作用。實(shí)施按比例賒收地價(jià)款政策，不僅可以與當(dāng)前的財(cái)政和貨幣政策形成有效配合，而且可以促進(jìn)相關(guān)政策的作用更有效發(fā)揮。在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)層面，首先有效降低全社會(huì)生產(chǎn)、生活成本，相當(dāng)于降價(jià)減稅；有利于提高財(cái)政投入的效用，減緩?fù)顿Y拉動(dòng)效率下滑，對(duì)特定領(lǐng)域和行業(yè)相當(dāng)于加大財(cái)政傾向性投入，降低財(cái)政赤字?jǐn)U張壓力。其次，由于普遍減少了土地上的資金占用量，也相當(dāng)于加大貨幣投放、降息和減少支出，提升貨幣政策效應(yīng)。

（作者系全國(guó)政協(xié)委員、國(guó)土資源部原副部長(zhǎng)）