“漲得太快了,再不買,就更買不起了。”去年,在北京“漂”了8年的國企職工陳浩終于成了有房一族。他買的二手兩居室位于東四環(huán)外,有80多平方米,單價已從前一年的5萬多元漲到了7萬元。陳浩夫婦的父母為了支援他們買房,東挪西借湊了150多萬元。陳浩說:“買完房,總算松了口氣,但也真是‘壓力山大’。在我老家承德,這些錢能買好幾套別墅呢。”

長安居,大不易。2013年結(jié)婚以來,陳浩夫婦一直租房,也一直關(guān)注著房價走勢。他覺得,雖然從租售比來講,租房比買房劃算,但手里有房肯定更踏實(shí)些,再說,房子未來基本都會升值,“可是左等右等,等來的卻還是漲。但愿今后幾年市場能穩(wěn)住,以后也能換得起再大點(diǎn)的房子……”

住房,與每個人息息相關(guān);房價,讓老百姓牽腸掛肚。2016年,我國部分城市的房價先是坐上“過山車”,隨后又及時踩下了“急剎車”,市場最終回歸平穩(wěn)。社會各界都關(guān)心,今后幾年房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)運(yùn)行嗎?老百姓住有所居的夢想該如何實(shí)現(xiàn)?

房價大起大落,對社會每一方都是傷害

“房價大起大落,對社會上每一方都是傷害。”何健認(rèn)為,去年一些城市出臺的限購、限貸等調(diào)控措施效果明顯,把房價過快上漲的勢頭很快壓下去了,達(dá)到了預(yù)期目的,“事實(shí)證明,中央的判斷和決策是完全正確的。”

“目前一線和二線熱點(diǎn)城市的限購、限貸政策仍會持續(xù)較長時間。”黃其森判斷,今后兩年將是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展之年,也不排除局部城市房價會出現(xiàn)下跌,回歸合理水平。

“在相關(guān)制度沒有完善之前,對房價過快上漲還是不能掉以輕心。”張泓銘分析道,當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的泡沫猶在,部分城市泡沫水平已接近臨界點(diǎn),加上土地、財稅、金融等方面基礎(chǔ)性制度尚未完全理順,市場調(diào)控的長效機(jī)制尚未全部建立,消費(fèi)者對市場看漲的預(yù)期尚未回歸理性,市場波動威脅依然存在,“不過,只要把樓市穩(wěn)定作為首要任務(wù)來抓,基本不會出現(xiàn)大起大落。對此,我們也要有足夠的信心。”

值得注意的是,近年來不同城市間樓市分化的態(tài)勢在加劇。正如黃其森所說,一線和二線熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求,但部分三四線城市仍然供大于需,去庫存形勢依然嚴(yán)峻。“2016年去庫存取得了積極進(jìn)展,但它是建立在市場整體過熱的基礎(chǔ)上的,不能過于樂觀。”張泓銘認(rèn)為,下一步去庫存除了要繼續(xù)收緊供給、推動需求外,還應(yīng)更好地發(fā)揮市場機(jī)制,讓市場自動出清。

房子不是用來炒的,要堅持住房的居住屬性

歷經(jīng)樓市短期內(nèi)“由熱轉(zhuǎn)冷”之后,去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出“房子是用來住的、不是用來炒的”;政府工作報告也強(qiáng)調(diào),堅持住房的居住屬性,落實(shí)地方政府主體責(zé)任。中央層面為房地產(chǎn)市場發(fā)展確立的清晰定位,得到了代表委員們的贊同。

“這是中央對于10多年來房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的高度總結(jié)。讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,必須端正對房地產(chǎn)功能的認(rèn)識,就是使用第一、經(jīng)濟(jì)增長第二。”張泓銘表示,“不是用來炒的”針對的不僅是個人和機(jī)構(gòu),對于地方政府也是如此,“再不要借助房地產(chǎn)來推高GDP和地方稅收了。”

在黃其森看來,過去出現(xiàn)炒房的原因是多方面的——房價上漲過快、實(shí)體經(jīng)濟(jì)困難加大,加上杠桿率較低、居民投資渠道有限,使得房屋的投資屬性、金融屬性逐步高過了居住屬性。“房子的主要功能是用來居住,也具有某種投資和抵押功能,但這部分功能要控制在一定范圍內(nèi),否則就會讓炒房等問題凸顯。”何健說。

讓住房回歸居住功能,需要制度設(shè)計思路的轉(zhuǎn)變。

何健認(rèn)為,現(xiàn)行住房制度的設(shè)計初衷主要針對的是城市居民,但如今城市居民的住房問題基本得到解決,主要需求轉(zhuǎn)向了農(nóng)民工、大學(xué)生等新市民群體。去年四川各地結(jié)合著去庫存,紛紛出臺農(nóng)民工購房優(yōu)惠政策,包括發(fā)放補(bǔ)貼、降低首付、靈活還款、稅費(fèi)減免等,目前除成都外,大多數(shù)市州農(nóng)民工的購房比例已達(dá)50%以上,“制度改革要瞄準(zhǔn)新市民這一購房主體,他們身上有實(shí)實(shí)在在的剛性需求。”

讓住房回歸居住功能,也需要持續(xù)深化改革的勇氣。

“在基礎(chǔ)性制度方面,要解決城鄉(xiāng)土地二元化、地方政府對土地財政的依賴、投資市場結(jié)構(gòu)失調(diào)、農(nóng)民土地權(quán)益無法變現(xiàn)等問題,需要改革攻堅的精神;為了建立穩(wěn)定成熟的調(diào)控機(jī)制,也需要認(rèn)真深入地研究和創(chuàng)新,讓調(diào)控目的更清晰、手段更規(guī)范。”張泓銘說。

要在土地、金融等方面綜合施策,建立和完善長效機(jī)制

代表委員們認(rèn)為,今后幾年,加快建立和完善長效機(jī)制,將是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展最緊迫的任務(wù),為此要因地制宜、綜合施策。

土地調(diào)控要更加科學(xué)。“不同城市應(yīng)根據(jù)各自情況對癥下藥。”張泓銘認(rèn)為,房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地,部分三四線城市則應(yīng)適當(dāng)降低土地供應(yīng),以避免造成供需失衡,而一線和二線熱點(diǎn)城市則要堅持租購并舉,探索新房租賃等業(yè)務(wù)。“加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、改進(jìn)土地占補(bǔ)平衡,有望解決城鎮(zhèn)化過程中土地供應(yīng)不足、地價過高的問題,從供給端解決住房供需錯配的問題。”黃其森表示。

金融支持要更加健全。“農(nóng)民工群體收入低、流動性大,但現(xiàn)有的住房貸款利息高、首付高,這中間矛盾比較大。”在何健看來,市場行為模式?jīng)Q定了商業(yè)銀行的目的就是盈利,為此應(yīng)建立專門的住房保障銀行,為購房者提供保障,同時要建立從上至下的保險制度,分散其中的風(fēng)險。

讓全體人民住有所居,除了要保持市場穩(wěn)定之外,還要做好住房保障、兜住底線。政府工作報告也提出,要以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障。

張泓銘認(rèn)為,未來我國應(yīng)更多發(fā)展租賃型的保障性住房,保持適當(dāng)規(guī)模的房源,同時動員社會力量參與其中。“租房同樣能很好地解決住房保障問題。”黃其森建議,政府應(yīng)加強(qiáng)政策引導(dǎo),盡快讓租房者和購房者在教育、醫(yī)療等公共服務(wù)方面享有同等權(quán)利,同時出臺金融、土地、財稅等支持政策,培育規(guī)模化、機(jī)構(gòu)化的專業(yè)住房租賃企業(yè)。(本報記者 劉志強(qiáng) 孫小靜 陳晨曦 張文)