雞年春節(jié),火爆了一年的中國樓市也進入了休眠模式,開年多地樓市量價齊跌。業(yè)內(nèi)人士認為,2017年春節(jié)前后,市場處于政策重壓下的平穩(wěn)期,隨著多地樓市調(diào)控的加強以及人口結(jié)構(gòu)的改變,房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)承壓。

現(xiàn)狀 樓市成交數(shù)據(jù)慘淡

春節(jié)長假,天津樓市仍有16個項目開盤連市,其中,市內(nèi)六區(qū)有4個項目連市,環(huán)城四區(qū)有10個,濱海新區(qū)2個,但結(jié)果并沒能讓開發(fā)商如愿。

大年初四,張鑫帶著家人去了趟位于武清的佛羅倫薩小鎮(zhèn),逛完回家路上看到一樓盤優(yōu)惠就停下車帶著家人去看了看。“這個樓盤打折促銷,優(yōu)惠力度按照購房順序遞減,早到多得,但去看房的人還沒有銷售顧問人多,十分冷清,我們進去逛了圈就走了?！睆場握f。

春節(jié)期間,多地樓市同天津一樣量價齊減。以廣州為例,陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,1月23日-1月29日廣州新房網(wǎng)簽成交505套,環(huán)比之前一周的1936套減少1431套,環(huán)比下降73.92%;均價方面,該周網(wǎng)簽均價為14729元/平方米,環(huán)比之前一周的18223元/平方米減少3494元/平方米,環(huán)比下降19.17%。

另一種情況則是因價高“嚇退”購房者。以河南鄭州為例,雖然當?shù)貥鞘腥跃呶?但大多購房者選擇只看不買。

2016年樓市瘋漲的鄭州仍是投資者的熱門選擇,這也促使已定居北京、廣州等地的河南人回鄉(xiāng)置業(yè)熱情高漲。王麗老家是河南,趁著帶著兩個孩子回河南探親的空隙,她專程來了一趟鄭州?！耙郧耙驗楦鞣N原因沒有買成房子。”王麗說,現(xiàn)在,她下定決心在鄭州買房了,但是因為限購已經(jīng)沒有資格購買了。

據(jù)項目銷售人員介紹,從1月25日到1月30日,售樓部來電咨詢16個,大多數(shù)是北京、上海還有省內(nèi)其他地方的購房者,但多數(shù)只是詢問,并未購置。

“一是限購,二是價格已高到離譜,再加上國家對樓市的調(diào)控,價格應該有不少下降空間,所以現(xiàn)在購房不再作為投資的首選了。”一位購房者表示。

中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認為,整體來看,相比2016年春節(jié)的政策刺激,2017年春節(jié)前后,市場處于政策重壓下的平穩(wěn)期。1月公布的2016年數(shù)據(jù)也顯示,從去年10月開始,市場的亢奮已在各地的調(diào)控之下逐漸退燒,多項指標同比漲幅已有收窄。從一線城市簽約看,春節(jié)期間市場主要以休眠為主,而三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)成為潮流。

因返鄉(xiāng)置業(yè)的影響,貴州部分樓市再度迎來了高漲?！皬拇竽瓿跞_始,來看房定房的客人明顯增多,大部分是外出務工返鄉(xiāng)過年的年輕人?！弊窳x市播州區(qū)一家由央企開發(fā)的樓盤銷售人員小鐘告訴記者,過年期間售樓部一直有人值班,也是考慮到春節(jié)返鄉(xiāng)的這部分購房者。

為支持農(nóng)民進城購房,貴州各地出臺了諸多優(yōu)惠政策。黔南州獨山縣住建局常務副局長馬駿說,獨山縣對新一輪易地扶貧搬遷到城里的群眾購買商品房,給予每人最高6萬元的補貼。不過,由于去庫存成效顯著,春節(jié)期間城區(qū)80至140平方米的住房“一房難求”,成交均價有所上漲。

據(jù)貴州省住建廳統(tǒng)計,2016年貴州省商品房銷售面積增速同比增長15%左右。截至目前,商品住房去化周期回落至15個月以下,較2015年末減少3個多月。在棚改貨幣化安置、住房公積金異地貸款、農(nóng)民安家貸等政策支持下,50余萬戶城鎮(zhèn)職工和農(nóng)民工喜獲新居。

定調(diào) 多地明確加強調(diào)控

事實上,小長假樓市冷清一方面是因為春節(jié)因素影響,另一更重要的因素則是樓市調(diào)控收緊。

隨著地方兩會相繼召開,多地對房地產(chǎn)市場調(diào)控表態(tài),“房子是用來住的,不是用來炒的”。

廣東方面表示,支持居民自住購房需求,抑制投資投機性購房,切實抓好熱點城市防泡沫、防風險工作。

北京代市長蔡奇在政府工作報告中指出,把握住房的居住屬性,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,以政府為主提供基本保障,以市場為主滿足多層次需求,金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多措并舉,探索建立符合國情市情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。

上海市長楊雄也表示,加強房地產(chǎn)市場調(diào)控,嚴格執(zhí)行調(diào)控政策,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

深圳方面指出,對商品住房和商務公寓預售價格進行管理,開發(fā)企業(yè)申報均價不得明顯高于周邊同類房源銷售均價。深圳升級版“限價令”,明確“政府指導價”,以促進深圳房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展,防止房價大起大落。

張大偉認為,樓市持續(xù)調(diào)控是2017年的主要方向,在此背景下,大部分城市的新房市場和二手房市場成交將低位徘徊。中原報價指數(shù)顯示,前期房價漲幅較高的城市回調(diào)壓力倍增,中原經(jīng)理指數(shù)也顯示專業(yè)經(jīng)紀人對后市態(tài)度較為冷靜審慎。

預判 房地產(chǎn)“峰值”已過

春節(jié)前夕,國家統(tǒng)計局發(fā)布2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況數(shù)據(jù)顯示,2016年全國商品房銷售面積15.73億平方米,較上年增長22.5%。銷售額方面,2016年商品房銷售額達11.76萬億元,較上年增加34.8%,雙雙刷新房改后商品房的歷史記錄。

在此背景下,有業(yè)內(nèi)人士提出房地產(chǎn)“峰值”已顯現(xiàn)?！拔覈鎰e住房絕對短缺時代?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲表示,根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算,目前全國累積的存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當年常住人口家庭來算,戶均約1.02套住房。就全世界經(jīng)驗而言,戶均擁有1.1套住房以后,住房市場的峰值就會到來。

原國務院發(fā)展研究中心副主任劉世錦也曾表示,房地產(chǎn)峰值已過,拐點到來。他認為,“頂點”在2014年已經(jīng)到來。房地產(chǎn)投資回升時間不會太久,以后還是會回調(diào),因為基本面沒有改變。

從人口結(jié)構(gòu)來看,目前主力購房人群為25歲-49歲,90后已經(jīng)進入到主力購房人群中。但根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù),目前80后人口的總數(shù)是2.28億,90后是1.74億,90后人口總數(shù)比80后少23%。

以婚齡人口為例,第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示,我國20歲-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢,預計全國新結(jié)婚夫婦對數(shù)將從2013年的1350萬對,逐年下滑至2020年的800萬對,年均增速為-7%。而結(jié)婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構(gòu)成之一。

“人口因素對房地產(chǎn)市場的支撐力度正在減弱,從現(xiàn)在來看,樓市中的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生改變,剛需人口開始減少。”中國城市經(jīng)濟學會副會長牛鳳瑞分析,近兩年,人口結(jié)構(gòu)的各項指標都出現(xiàn)了拐點,中國勞動力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)向下拐點。