三四線城市四成房被回鄉(xiāng)者買走

“每年春節(jié)前后一個月時間，全年銷售額的40%要靠過年返鄉(xiāng)的客戶”，河北霸州一位開發(fā)商告訴記者。霸州是河北省一個小城市，人口不多，該市房地產(chǎn)起步也較晚，在2014和2016年得到迅猛增長，年漲幅都在30%左右。

“除去炒房者，真正需要買房的主要有兩種人，第一種是在霸州生活工作的外地人，隨著霸州建設(shè)和發(fā)展選擇定居霸州的人也很多，這一現(xiàn)象在勝芳尤其突出。第二種是霸州‘城外人’向‘城里’的人口轉(zhuǎn)移，市區(qū)的吸引力不言而喻”。這位姓梁的開發(fā)商告訴《廣廈時代》，一般從霸州出去的工作人群，大多集中在北京、天津、石家莊等大中城市，春節(jié)期間是項目銷售的高峰期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)返鄉(xiāng)客戶是購房的絕對主力，大部分返鄉(xiāng)客戶“不差錢”。

而在離北京較近的河北秦皇島、承德、邯鄲等地，不少鄰近城區(qū)、價格適中的樓盤受到返鄉(xiāng)置業(yè)者的青睞。記者春節(jié)期間，走訪了河北隆基泰和位于秦皇島的幾個項目，銷售負(fù)責(zé)人表示，雖然冬季是秦皇島傳統(tǒng)的銷售淡季，但在春節(jié)期間，會有一個小小的銷售高峰，主要就是從外地返鄉(xiāng)過年的客戶，有相當(dāng)大的比例是從北京回來的秦皇島人。

據(jù)了解，目前，在一線品牌房企中，除了萬科、綠地等少數(shù)房企早早打出了返鄉(xiāng)置業(yè)的旗幟，大多數(shù)房企在今年返鄉(xiāng)置業(yè)的節(jié)點(diǎn)上并沒有太大的動作和宣傳。去年春節(jié)，南寧萬科在2月11日到17日之間發(fā)出了“不同的城市同一個萬科，南寧萬科2015年返鄉(xiāng)置業(yè)活動溫暖全城”的口號。今年，萬科中西部區(qū)域八大城市聯(lián)動推出“萬科和你17（一起）過年”活動，設(shè)置了歸家禮、到訪禮、互動禮、成交禮、安家禮五重置業(yè)禮。《廣廈時代》查詢?nèi)f科活動官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，五重大禮無非是滴滴紅包、常規(guī)禮品，其中“購房直減5000元”的安家禮必須是客戶首次到訪并購買指定項目住宅產(chǎn)品方可使用，優(yōu)惠力度并不盡如人意。據(jù)萬科魅力之城準(zhǔn)業(yè)主李女士回憶，去年春季，開發(fā)商只有一些常規(guī)的活動，如全款95折之類的優(yōu)惠措施，也并沒有什么額外的新春優(yōu)惠。

樓市進(jìn)入年末收尾階段，北京的售樓處多數(shù)蕭條，據(jù)某樓盤銷售人員透露，100多位銷售現(xiàn)只剩下十多位輪班，多數(shù)項目都已封賬。保守估計，北京常住外來人口超800萬，每近年底，市場上都會有一波特殊的群體回鄉(xiāng)置業(yè)。和北京驟然下降的銷售節(jié)奏相反，二三四線城市開發(fā)商一定會在返鄉(xiāng)置業(yè)潮中有所動作。但是拋開言之無物的廣告宣傳，項目自身是否針對返鄉(xiāng)置業(yè)人群制定出一定的優(yōu)惠措施，可以在短時間內(nèi)讓他們出手才是第一位的。

返鄉(xiāng)置業(yè)需要注意規(guī)避哪些風(fēng)險？

從去年開始，一些二線城市樓市價格一路攀升，同時也因為投資需求增加，大量二線城市面臨非常大的調(diào)控壓力。如何結(jié)合自己常住城市目前的市場狀況做出正確的置業(yè)選擇呢？亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅接受《廣廈時代》采訪時表達(dá)了自己對于返鄉(xiāng)置業(yè)的看法，她認(rèn)為：“首先要考慮城市自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和樓市本身市場供需的平衡度，注意政策和市場兩個方面的風(fēng)險。如果市場相對健康，發(fā)展相對穩(wěn)健，還是可以考慮去購置，但是市場如果面臨非常大的調(diào)控壓力，還是要注意出現(xiàn)下行的這種可能性。其次，要考慮自己未來生活所在地去購置房產(chǎn)，如果未來回家居住時間并不長，購房之后空置率比較高，就要從投資角度看租售比，是否有升值的空間、租金回報如何等這些問題。”郭毅建議，從置業(yè)來說，要考慮自身實際需求，一方面是生活和居住的需求，一方面是自身經(jīng)濟(jì)能力，其次是對于房產(chǎn)未來投資升值的預(yù)期，從以上三方面綜合考量自己是否要返鄉(xiāng)置業(yè)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為：“返鄉(xiāng)置業(yè)和在經(jīng)常生活的區(qū)域置業(yè)不一樣，需要提防的地方更多。首先，一般返鄉(xiāng)置業(yè)都是習(xí)慣找熟人幫忙，這其實也有很大的風(fēng)險，一定要選擇靠譜的關(guān)系；其次，一般三四線城市房地產(chǎn)市場很不規(guī)范，很多人返鄉(xiāng)置業(yè)還是拿著在一二線城市的習(xí)慣看待，以為很多規(guī)劃只要有就可以落地，但其實三四線城市很多規(guī)劃很可能落地不了；再次，謹(jǐn)防貪圖便宜，很多人對比了自己工作的城市，很可能在家鄉(xiāng)的價格顯得非常便宜，但其實越是便宜的地方升值潛力反而越小。”