“雖然我們?cè)谕ㄖ荩m然商住房限購(gòu)了，雖然你沒(méi)有購(gòu)房資格，但這樓盤(pán)你還能買(mǎi)！”今年連環(huán)的限購(gòu)令，讓通州幾乎沒(méi)了不限購(gòu)的新房，但一位通州珠江四季悅城樓盤(pán)銷(xiāo)售人員卻根本沒(méi)把限購(gòu)令放在眼里。末了，他在掛電話(huà)時(shí)還補(bǔ)了一句：“這就是開(kāi)發(fā)商的高明之處，你來(lái)了就全都知道了！”

到底是什么招數(shù)能把限購(gòu)政策都“規(guī)避”了？記者昨日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一樓盤(pán)背后恰恰是通過(guò)“以租代售”的形式操作，甚至開(kāi)放商還能提供貸款。

但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這個(gè)看似當(dāng)下管用的招數(shù)卻暗藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)，稍不留神，“購(gòu)房人”可能“錢(qián)房?jī)墒А薄?/p>

錢(qián)數(shù)不變

購(gòu)房卻變租房

通州馬駒橋經(jīng)海路，占據(jù)兩側(cè)的“不限購(gòu)樓盤(pán)”廣告牌已經(jīng)撤去。今年5月，通州商住和商務(wù)型公寓步入限購(gòu)，但用銷(xiāo)售員的話(huà)說(shuō)，半年多過(guò)去，這里似乎又恢復(fù)了限購(gòu)前的狀態(tài)。

原來(lái)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人的身份都變了——記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這是商住樓盤(pán)“起死回生”的原因。

在珠江四季悅城悅景園售樓處，銷(xiāo)售員小張遞出來(lái)一份“租賃協(xié)議”：出租方為北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司、也就是這個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商；而“承租方”其實(shí)就是“購(gòu)房人”。

按照通州商住的限購(gòu)規(guī)則，這類(lèi)商住樓盤(pán)只能銷(xiāo)售給企業(yè)，如果個(gè)人想買(mǎi)，只能走“特殊途徑”，這種“以租代售”的途徑就是其中一種。

記者在租賃協(xié)議上看到，租賃期為20年。雖然協(xié)議上標(biāo)注著租金標(biāo)準(zhǔn)以及分期付租的方式，但小張說(shuō)，實(shí)際上的操作方式卻是“像買(mǎi)房一樣一次性繳納‘租金’，至少首付50%，剩余部分每半年一付款。”

一般來(lái)看，商住房由于是商辦立項(xiàng)，土地期限通常是40到50年，可為什么這里的租房期限卻有20年？業(yè)內(nèi)分析，按照我國(guó)法律規(guī)定，房屋出租的最長(zhǎng)期限是20年，超過(guò)20年后很難獲得法律保護(hù)，因此開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)租協(xié)議繞不開(kāi)這一關(guān)。

“過(guò)個(gè)三四年，等通州商住限購(gòu)取消了，這房子就可以直接給你辦房產(chǎn)證了。”更有看頭的是另一份“補(bǔ)充協(xié)議”，上面標(biāo)明“甲方同意在乙方獲得購(gòu)買(mǎi)資格后按約定的價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房屋”。

小張解釋?zhuān)@里指的“獲得購(gòu)買(mǎi)資格”實(shí)際上就是通州取消限購(gòu)，而約定價(jià)格就是之前的購(gòu)房款。然而，相關(guān)部門(mén)從未透露過(guò)通州限購(gòu)的期限。

成本過(guò)高

“公司”撐不下去

在規(guī)避限購(gòu)的路上，開(kāi)放商的招數(shù)一個(gè)接著一個(gè)。限購(gòu)令剛發(fā)布時(shí)，記者曾對(duì)該項(xiàng)目有過(guò)調(diào)查。當(dāng)時(shí)，一位銷(xiāo)售人員透露，限購(gòu)令落地第二天就沒(méi)什么人來(lái)看房了。

一開(kāi)始，包括該項(xiàng)目在內(nèi)的不少商住樓盤(pán)都給出同一個(gè)解決方案——辦公司，也就是在購(gòu)房人名下快速辦理一個(gè)“空殼公司”，獲得購(gòu)房資格。不過(guò)，這一招存在交易和后續(xù)維護(hù)成本上的弊病：不僅交易稅費(fèi)較高，購(gòu)房后每年都需要繳納一筆稅費(fèi)。

小張算了一筆賬，以一套90平方米的房產(chǎn)為例，假設(shè)總價(jià)288萬(wàn)元，不計(jì)房產(chǎn)稅，其中裝修款90萬(wàn)元、毛坯款198萬(wàn)元。那么，年納稅額總計(jì)“198萬(wàn)元×8.4‰=1.6632萬(wàn)元”。

記者采訪中也發(fā)現(xiàn)，珠江四季悅城還替“買(mǎi)房公司”想出了把房子出租出去的招數(shù)，這樣以來(lái)每年的稅款就可以大幅下降，如果每月租金4000元，一年下來(lái)各項(xiàng)稅費(fèi)加起來(lái)大約只有8000多元。

然而，這兩個(gè)招數(shù)都存在每年需要固定繳納一筆費(fèi)用的問(wèn)題，因此并不太受歡迎。以珠江四季悅城為例，上周六開(kāi)盤(pán)后兩天“售出”70多套房，但實(shí)際上以企業(yè)名義購(gòu)入的不足10套，其余都是按照“以租代售”的方式成交。

“今年5月限購(gòu)后實(shí)行過(guò)一段時(shí)間辦公司的措施，但成本實(shí)在太高，一般買(mǎi)家承受不了。”某樓盤(pán)銷(xiāo)售內(nèi)部人士向記者透露出背后的實(shí)情，而開(kāi)發(fā)商“開(kāi)發(fā)”出“以租代售”招數(shù)也是迫于回籠資金的壓力，“開(kāi)發(fā)商投入了那么多錢(qián)，總得想辦法把房子賣(mài)出去收回錢(qián)來(lái)啊！”

表面便利

背后風(fēng)險(xiǎn)巨大

以租代售，以前的購(gòu)房款變成了長(zhǎng)租協(xié)議里的“租房款”。但實(shí)際上，從計(jì)算“租金”到買(mǎi)房的諸多環(huán)節(jié)，這里依然是按照賣(mài)房那一套：以該樓盤(pán)最新3.2萬(wàn)元均價(jià)計(jì)算，這里一套90平方米房子的總房款大約需要288萬(wàn)元。對(duì)于如此高的“租房款”，一般的“承租人”是很難承擔(dān)的。

可開(kāi)發(fā)商已經(jīng)想好了后路。“依然能貸款20年，可貸給你錢(qián)的其實(shí)是開(kāi)發(fā)商。”銷(xiāo)售人員介紹，貸款利息比銀行基準(zhǔn)利率還低，只有4.3%。甚至，在首付環(huán)節(jié)，也有分期付款一說(shuō)：3天內(nèi)先交夠20%房款，3個(gè)月后再交20%房款，再3個(gè)月后再交10%房款，最終湊夠首付50%房款。

這種開(kāi)發(fā)商貸款的辦法看似互利雙方——“租房人”有了錢(qián)、開(kāi)發(fā)商也起碼收回至少一半的資金，但實(shí)際上對(duì)于租房人來(lái)說(shuō)卻是風(fēng)險(xiǎn)重重。“開(kāi)放商把錢(qián)貸款給個(gè)人，本身就存在是否有資質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇說(shuō)。

根據(jù)《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》，未經(jīng)國(guó)務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，任何單位或者個(gè)人不得設(shè)立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)或者從事銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

這還只是第一重風(fēng)險(xiǎn)。“現(xiàn)在打了擦邊球，可日后開(kāi)發(fā)商資金鏈一旦斷了怎么辦？遇到拆遷了怎么辦？”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，由于沒(méi)有房產(chǎn)證，未來(lái)還會(huì)有產(chǎn)權(quán)不清的風(fēng)險(xiǎn)：如果日后房?jī)r(jià)大漲，開(kāi)發(fā)商不想賣(mài)了，租戶(hù)又該怎么辦？如果房企租賃計(jì)劃有變，很可能所謂的“租戶(hù)”房、財(cái)兩空。