地方政府存在消極調控現(xiàn)象

數(shù)據(jù)顯示，2015-2016年，中國住房市場逐步進入上升的周期，全國商品住房銷量快速增長，2016年1-4月同比增長率達38.8%，是2015年初以來的峰值，四月份同比增長27.14%，比2015年全年高出了20.27個百分點。總體房價同比增幅先快速攀升，后有所收窄。2016年3月全國商品住宅平均銷售價格同比增長率為18.25%，9月份為12.66%。房地產開發(fā)投資同比增速則在扭轉俯沖式下滑后，于2016年年初后有了明顯回升，對經濟增長的影響有所增強。

報告稱，與先前的樓市上漲特征顯著不同，本輪樓市運行形勢集中體現(xiàn)為是市場回暖過程中的局部過熱。

分析顯示，本輪樓市變化中，熱點城市房價上漲過速過猛；部分城市的本地及外地投資投機需求旺盛；總量上庫存連續(xù)減少。截至2016年9月末，全國商品住房現(xiàn)房待售面積4.14億平方米，比2015年末減少0.39億平方米；住房期房待售面積大約為33.24億平方米，比2015年末減少1.12億平方米，總庫存比2015年底減少了1.51億平方米，去庫存取得了一定成效。但空間錯配持續(xù)加劇，一二線城市庫存小、銷售快，三四線城市庫存大、銷售慢。

報告指出，在固有的制度漏洞之下，樓市局部過熱及其一系列問題的產生，是購房者、開發(fā)商、金融機構、中介等市場主體以及政府部門，其于利益追求和心理預期開展合作博弈的結果。

分析認為，經濟下行、人民幣貶值、資產荒、實體經濟不景氣與城市分化是引發(fā)樓市局部過熱的重要環(huán)境條件；驅動全社會支持或從事房地產投資投機的利益機制是導致樓市局部過熱的深層根源；市場主體合作博弈是樓巿局部過熱的整體原因；巨量資金導入是樓市局部過熱的主要源頭；“地王”頻出是加速樓市過熱與恐慌的直接原因；地方政府消極調控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因。

深圳廈門上海風險最突出

報告通過建立中國住房市場風險監(jiān)測體系測度發(fā)現(xiàn)，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險。橫向來看，熱點城市的整體風險狀況較為突出，而二線非限購城市的風險狀況相對樂觀。

整體風險最為突出的十個城市依次是：深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州（限于35個大中城市）。

縱向來看，當前住房市場風險整體高于2010年。估值過高的住房市場將極有可能出現(xiàn)房價增速放緩甚至是房價下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度，均已超過2009-2010時期，值得各界高度警惕。

“但全國總體風險仍然處在可控的范圍。”報告認為有四個方面的原因：主要指標沒有超越風險控制線；本輪過熱是局部不是全局性的；本輪高漲與繁榮不是長期拐點；有諸多工具可以使用和備用。

檢視日本的房地產泡沫形成和破滅的過程，對中國具有重要的借鑒意義。報告研究發(fā)現(xiàn)，日本房地產泡沫逐步形成、不斷膨脹以及最終破滅源自宏觀環(huán)境、金融信貸、央地財政、土地因素的多重疊加，與當前中國房地產的處境具有一定的相似性。房地產泡沫崩塌對日本經濟社會產生了深刻而廣泛的破壞性影響，但是，某種意義上在倒逼結構調整、促進科技創(chuàng)新等方面發(fā)揮了積極的作用。

分析認為，日本的教訓對中國的啟示在于：發(fā)展階段不同使得中國在處理泡沫時更加從容，但留給中國解決房地產問題的時間并不多；消化泡沫是經濟發(fā)展中的必選項，采取吸收泡沫和刺破泡沫的辦法各有利弊；中國需要采取果斷措施，既要采取吸收泡沫的手段，又要實施制度改革，由政府推動重建機制。