銀行與房地產(chǎn)親密度調(diào)查

監(jiān)管收緊促使涉房貸款獲批難度加大，于是部分小貸公司將目光投向了房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。

道高一尺，魔高一丈！

假離婚購(gòu)房的套路雖然離譜，且已經(jīng)被多地監(jiān)管重拳出擊，但據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，還有更離譜的“零首付”購(gòu)房。與首付貸放大樓市杠桿不同，“零首付”意在假購(gòu)房真貸款。

“用購(gòu)房的方式幫你融資”，福建的李先生表示，“可以融資50萬(wàn)元-80萬(wàn)元。”

“中介公司說(shuō)通過(guò)虛擬買(mǎi)房為我辦貸款，我不用出首付，貸款辦下來(lái)才知道所謂的中介公司墊款其實(shí)全是向小貸公司高息借款的套路，而且買(mǎi)房是真的而不是口頭所約定的虛擬；目前僅是我所知道的類(lèi)似的情況就有很多，現(xiàn)在我們都不知道該怎么辦了”，借款人小路（化名）選擇了通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)求援。

“零首付”實(shí)為套路

關(guān)于購(gòu)房貸款，江湖套路可謂層出不窮。

在今年春節(jié)以前，首付貸還沒(méi)有被監(jiān)管明確定性，而且由于部分P2P平臺(tái)的介入，首付貸還一度頂上了互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的光環(huán)。但是，隨著首付貸杠桿風(fēng)險(xiǎn)被重視，監(jiān)管已經(jīng)屢次出手對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及相關(guān)的的金融業(yè)務(wù)開(kāi)展清理和整頓。然而，如今雖然首付貸已成為過(guò)街老鼠，但是比首付貸更為不靠譜的“零首付”卻依舊潛行，且手法更加復(fù)雜。

《證券日?qǐng)?bào)》記者日前注意到，有中介人士高調(diào)宣傳“用購(gòu)房的方式幫你融資”。

本報(bào)記者聯(lián)系上述福建的李先生并了解到，“可貸款50萬(wàn)元-80萬(wàn)元”，而其推薦的可購(gòu)樓盤(pán)位置主要集中于福建省，包括閩侯上街、福清、長(zhǎng)樂(lè)等地區(qū)，對(duì)于購(gòu)房人的要求僅僅是“25周歲-50周歲，全國(guó)戶(hù)口都可以；征信良好，信用卡不超過(guò)5張，已有負(fù)債不超過(guò)30萬(wàn)元，如果已婚，第二產(chǎn)權(quán)人負(fù)債不超過(guò)50萬(wàn)元”。

符合上述條件的借款人所需提交的材料僅包括身份證、戶(hù)口薄、詳版征信報(bào)告、半年的銀行流水和工作證明。

此外，還有別墅廣告直接對(duì)潛在購(gòu)房人進(jìn)行了分類(lèi)，對(duì)于購(gòu)房人“房子總價(jià)200萬(wàn)元，首付只需要5萬(wàn)元，無(wú)論月供多少，免費(fèi)送五年月供”；對(duì)于融資客戶(hù)，“只要5萬(wàn)元定金，公司一手操作可以幫助融資100萬(wàn)元，介紹客戶(hù)也可獲得高額傭金”。

一切看起來(lái)如同那句經(jīng)典的兒童學(xué)習(xí)機(jī)廣告語(yǔ)——“so easy，媽媽再也不用擔(dān)心……”

然而，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，事情并沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。

“我買(mǎi)的房子總價(jià)56萬(wàn)元，中介對(duì)我說(shuō)零首付，中介公司墊款6萬(wàn)多元，房地產(chǎn)商墊款10萬(wàn)多點(diǎn)，銀行按揭貸款39萬(wàn)元。如今，向中介借款的部分我需要繳納每月4分的利息，買(mǎi)房辦理的貸款每個(gè)月按揭還貸數(shù)千元，房地產(chǎn)商墊付的錢(qián)也得還；另外憑借抵押房子申請(qǐng)的7萬(wàn)元貸款也被收取了多百分之二十多的 點(diǎn)子費(fèi) ”，小路表示，“簽了協(xié)議我才發(fā)現(xiàn)，7萬(wàn)元貸款并不是我之前以為的跟銀行貸款，而是向小貸公司借錢(qián)，利率要高很多，如今我想反悔，才發(fā)現(xiàn)手里什么證據(jù)也沒(méi)有。”

所謂的“點(diǎn)子費(fèi)”是民間的一種說(shuō)法，多指不符合國(guó)家法律法規(guī)的、無(wú)資質(zhì)的收費(fèi)，具體的點(diǎn)子是收、付雙方自行約定的百分?jǐn)?shù)，1%為一個(gè)“點(diǎn)”。

《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，這種“信用白戶(hù)零首付購(gòu)房融資被騙”的情況，在全國(guó)多地多有發(fā)生，購(gòu)房人大多是為了套現(xiàn)，反而背負(fù)了一大筆債務(wù)。為了招攬客源，部分中介甚至向購(gòu)房人承諾“借款不接入征信系統(tǒng)，不用真還錢(qián)”，但是今年10月份有網(wǎng)友表示遭遇類(lèi)似騙局，“公司跑了，房產(chǎn)證和土地證都被拿走了”。

抵押貸轉(zhuǎn)向“民間”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，多城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅快速回落。

雖然，樓市調(diào)控已經(jīng)初見(jiàn)成效，但是多地樓市調(diào)控政策仍在持續(xù)加碼：杭州、武漢與深圳相繼發(fā)布了樓市新政，從公積金、社保與貸款首付比例等方面進(jìn)行了限定。

監(jiān)管的收緊，無(wú)疑將促使涉房貸款的獲批難度加大，于是部分小貸公司將目光投向了房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。

“南京的房產(chǎn)，如果是申請(qǐng)一押貸款，月息1.1%，加上一年服務(wù)費(fèi)（3.5%）；如果是申請(qǐng)二押貸款，月息1.1%，半年的服務(wù)費(fèi)2.5%”，南京的常先生表示，其有途徑找小貸公司做房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。

所謂一押，就是指首次抵押房產(chǎn)；而二押則是指在不同的機(jī)構(gòu)或公司進(jìn)行第二次抵押。

按照常先生的叫價(jià)，一押貸款的年化成本（利息加服務(wù)費(fèi)）為16.7%，而二押貸款的年化成本（利息加服務(wù)費(fèi)）為18.2%。上述價(jià)格較銀行抵押貸利率明顯偏高，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，無(wú)抵押無(wú)擔(dān)保的信用借款的利率一般在年化15%-18%之間，抵押貸款的利率通常僅僅是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上略有上浮。

然而小貸公司或許是由于資金有限，即便看到了“商機(jī)”，也有無(wú)錢(qián)可放的無(wú)力感，因此，將相關(guān)資產(chǎn)包裝成理財(cái)產(chǎn)品向民間投資人銷(xiāo)售則成為了其融資之道。

“月息可達(dá)1%，年化12%，秒殺各類(lèi)銀行貼息存款、銀行理財(cái)、信托產(chǎn)品、資管產(chǎn)品!”，資金中介高先生表示，“房子(純住宅)抵押業(yè)務(wù)長(zhǎng)期而且大量的尋找出資人。”

高先生強(qiáng)調(diào)，“房子搬不動(dòng)、背不走，可以通過(guò)房管所辦理 公證+抵押登記(他項(xiàng)權(quán)證) ；此外，公司通過(guò)借前盡職調(diào)查、多年的一線(xiàn)風(fēng)控經(jīng)驗(yàn)、借后管理以及免費(fèi)催收來(lái)全程保障資金安全”。

通過(guò)上述所謂的金融服務(wù)可以看出，一條由“出資人-小貸公司-借款人”構(gòu)建的資金流動(dòng)鏈條看起來(lái)是多贏的局面，但是動(dòng)輒年化成本15%以上的抵押貸款，其資金流向風(fēng)險(xiǎn)和借款人的償還能力又豈能是中介寥寥數(shù)句經(jīng)驗(yàn)就能保障的呢？尤其是房產(chǎn)二押貸款業(yè)務(wù)，事實(shí)上，很多銀行由于意識(shí)到了風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)徹底關(guān)閉了大門(mén)。