近日來,杭州、深圳、武漢相繼發(fā)布房地產(chǎn)收緊新政,預(yù)示著樓市調(diào)控新一輪風(fēng)暴襲來。據(jù)知情人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者透露,現(xiàn)階段重點(diǎn)調(diào)控名單在之前的北上廣深、天津、南京、蘇州、杭州等16個(gè)城市的基礎(chǔ)上,增加石家莊、南昌、長(zhǎng)沙、青島4個(gè)城市,這也意味著未來這20個(gè)城市均存在繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控的可能性。

業(yè)內(nèi)人士表示,樓市調(diào)控政策頻出,覆蓋面不斷擴(kuò)展,在政策頻加壓力的情況下,預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫趨勢(shì)延續(xù),四季度樓市成交量下滑或成定局。

增壓 各地調(diào)控頻繁升級(jí)

14日深夜,武漢市房管局下發(fā)通知,從11月15日起,武漢市主城區(qū)正式實(shí)行升級(jí)版樓市調(diào)控政策,提出強(qiáng)化住房限購限貸措施、切實(shí)加大住宅用地及住房供應(yīng)、嚴(yán)防土地市場(chǎng)價(jià)格過快上漲等六大措施。

根據(jù)通知要求,在武漢市主城區(qū)內(nèi),當(dāng)?shù)貞艏丝谫徺I首套住房(含新建商品住房和二手房),申請(qǐng)商業(yè)貸款的,最低首付為30%。第二套普通商品住房最低首付比例為50%;第二套非普通商品住房,最低首付比例為70%。對(duì)在武漢市擁有兩套及以上住宅的(業(yè)主),暫停向其出售住房。

非戶籍人口方面,在武漢市主城區(qū)購買首套住房,應(yīng)當(dāng)提供自購房之日前兩年(含兩年)連續(xù)在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明,對(duì)補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)及個(gè)人所得稅不予認(rèn)定,商業(yè)貸款最低首付比例30%。對(duì)在本市已擁有一套住房的,暫停向其出售住房。

同日,深圳發(fā)布公積金貸款新政,調(diào)整住房公積金貸款首付比例。具體執(zhí)行為住房公積金繳存職工家庭名下在深圳無房,使用公積金貸款首套住房,首付比例最低為30%;職工名下有一套住房的,使用公積金貸款再次購房,首付比例不低于70%。

而在此之前,11月9日凌晨,杭州發(fā)布調(diào)控新政,在前期限購以及上調(diào)住房公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步實(shí)施住房限購、上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款,并將加強(qiáng)對(duì)首付資金來源審核、加強(qiáng)對(duì)土地競(jìng)買資金來源審查。

其中,非戶籍人口購房需提供自購房之日起前兩年內(nèi)在本市連續(xù)繳納一年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明,且不允許補(bǔ)繳。公積金貸款方面,首套住房或擁有一套住房并已結(jié)清購房貸款的,首付款比例從不低于20%調(diào)整為不低于30%;擁有一套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性購房貸款,再次申請(qǐng)住房公積金貸款購買普通自住住房的,首付款比例從不低于50%調(diào)整為不低于60%;擁有兩套及以上住房或未結(jié)清住房公積金貸款的,不得申請(qǐng)住房公積金貸款。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,近日來,各地調(diào)控政策頻繁出現(xiàn)升級(jí)。且本輪房地產(chǎn)調(diào)控與往年最大的不同是,持續(xù)的打補(bǔ)丁,加壓力,并且疊加歷史最嚴(yán)格的執(zhí)行力度。

擴(kuò)圍 調(diào)控發(fā)力20城

有知情人士表示,杭州、深圳、武漢三城新政只是第二輪調(diào)控收緊的開始。據(jù)介紹,此前重點(diǎn)調(diào)控的多個(gè)城市,一旦房?jī)r(jià)漲幅難降,均將繼續(xù)采取收緊措施。

“此前住建部公開過前期漲幅較高的重點(diǎn)16個(gè)城市名單,現(xiàn)階段該名單再擴(kuò)圍。”上述人士指出,目前重點(diǎn)調(diào)控城市名單已從之前的16個(gè)增加至20個(gè)。具體來看,在此前的北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟(jì)南、無錫、福州、成都等16個(gè)重點(diǎn)城市的基礎(chǔ)上,增加石家莊、南昌、長(zhǎng)沙、青島4個(gè)近期房?jī)r(jià)上漲較快的城市。

上述知情人士表示,此輪調(diào)控重點(diǎn)是不能出現(xiàn)大幅度的漲幅。因此,不僅僅只是名單重點(diǎn)城市從嚴(yán)調(diào)控,連續(xù)漲幅較高的城市都將是調(diào)控重點(diǎn)。這也意味著,部分漲幅較快的城市均將再次面臨調(diào)控升級(jí)。

同時(shí),全國(guó)各地繼續(xù)大力開展房地產(chǎn)市場(chǎng)整治行動(dòng),預(yù)計(jì)今年四季度調(diào)控城市的政策環(huán)境都將維持從緊局面。包括銷售誤導(dǎo)、炒作,捂盤惜售、暗中加價(jià)、捆綁搭售等違規(guī)行為,輕則公開通報(bào)、處罰,列入各地失信黑名單,重則追究刑事責(zé)任。此外,嚴(yán)控與房地產(chǎn)相關(guān)的資金流動(dòng),落實(shí)信貸政策,嚴(yán)格清理和管控“首付貸”和開發(fā)貸款資金。

“本輪房地產(chǎn)調(diào)控最大的特征是執(zhí)行力度前所未有地嚴(yán)格。”張大偉表示,這也意味著,未來將有一批漲幅較快的城市繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控措施。

盡管國(guó)慶小長(zhǎng)假期間,我國(guó)多個(gè)城市集中收緊調(diào)控,從住房成交量到銷售額均有明顯下滑,樓市熱度明顯下降。但有部分城市房?jī)r(jià)漲幅仍然較快。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2016年10月,全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅價(jià)格中位數(shù)為7306元/平方米,環(huán)比上漲2.20%,同比上漲2.67%。具體來看,100個(gè)城市中,漲幅超過2%的城市達(dá)35個(gè),長(zhǎng)沙環(huán)比上漲4.08%、南昌上漲3.68%,佛山上漲3.22%,杭州上漲2.99%,濟(jì)南、青島環(huán)比上漲2.89%、2.56%,多個(gè)城市漲幅依然較大,另外,不在名單內(nèi)的蕪湖環(huán)比上漲4.35%,南寧上漲3.02%,廊坊環(huán)比上漲3.77%,常州上漲3.36%,常熟上漲3.57%。

把脈 樓市或持續(xù)降溫

CRIC研究中心報(bào)告顯示,10月28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比下跌15%,大部分出臺(tái)調(diào)控政策的熱點(diǎn)城市成交量顯著下滑,如濟(jì)南、蘇州、無錫、鄭州成交環(huán)比跌幅均超五成。

CRIC研究中心研究員楊科偉表示,10月多城政策頻出,政策轉(zhuǎn)向偏緊以及供應(yīng)萎縮,市場(chǎng)觀望情緒逐漸放大,但同比來看,僅有4成城市成交較去年下跌。

該中心的數(shù)據(jù)顯示,10月北京成交量環(huán)比下滑41%,上海環(huán)比下滑18%,但是廣州與深圳成交環(huán)比分別上漲11%和53%。二線城市方面,鄭州環(huán)比下調(diào)76%,濟(jì)南環(huán)比下調(diào)58%,蘇州、無錫分別下調(diào)59%和50%。

“但需注意的是,成交下滑不僅受消費(fèi)者預(yù)期影響,更多的是房企資金壓力小,選擇捂盤,或個(gè)別項(xiàng)目因拿不到預(yù)售證已經(jīng)停盤休假,因此供應(yīng)量難有較大起色。”楊科偉指出,近期多部委發(fā)聲強(qiáng)調(diào)整頓市場(chǎng)秩序,尤其是對(duì)預(yù)售證審批這塊力度將加大,甚至有部分已經(jīng)完成全年業(yè)績(jī)的房企,直接休假停盤。

數(shù)據(jù)顯示,10月,房企推盤量大幅減少,30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)量環(huán)比下降24%,尤其是多數(shù)城市在9月供應(yīng)量創(chuàng)下新高后,下降幅度頗大。其中,一線城市10月商品住宅供應(yīng)量較上月減少63%,北、上、廣、深新增供應(yīng)同環(huán)比全部下滑,廣州供應(yīng)量環(huán)比銳減72%;二、三線城市整體供應(yīng)為2070萬平方米,環(huán)比下滑18%,僅6個(gè)城市供應(yīng)量環(huán)比上漲,如杭州、廈門、無錫和武漢等,主要是這些城市9月份供應(yīng)量處于相對(duì)低位。相比之下,大部分城市供應(yīng)量同比、環(huán)比雙雙下跌,佛山、常州跌幅超過6成。

在此背景下,重點(diǎn)城市供求比多有下降,北京、廣州、南昌、佛山、福州等城市供求比僅為0.3,市場(chǎng)供遠(yuǎn)小于求,庫存消化周期上海同比下滑83%,杭州、無錫同比下滑67%,長(zhǎng)沙下滑66%,南京下滑60%,青島下滑55%。

因此,楊科偉指出,限購令的“回歸”直接削減了需求基數(shù),限貸升級(jí)則加大購房成本,預(yù)計(jì)購房者觀望情緒將愈發(fā)濃郁,四季度成交量下滑已成定局,尤其是和去年四季度相比,大幅下滑不可避免,絕對(duì)量將維持一到兩個(gè)季度低位。

楊科偉同時(shí)表示,考慮到國(guó)際環(huán)境等因素,貨幣政策可能不會(huì)出現(xiàn)大轉(zhuǎn)向,但房地產(chǎn)行業(yè)資金將會(huì)定向收緊調(diào)控。另外,本輪調(diào)整的最終目的是控制“瘋炒”的地價(jià)、房?jī)r(jià),一旦地價(jià)沒有明顯回落,預(yù)計(jì)接下來還會(huì)有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)。